土地を売りたいとき、どこに相談すべきか
土地の売却を検討する際、「どこに相談すればよいのか」「信頼できる相談先はどこか」と迷う方は少なくありません。相続や住み替えなど、土地を売却する理由は様々ですが、適切な相談先を選ぶことが、スムーズな売却と納得のいく結果につながります。
この記事では、土地売却時の相談先の種類、不動産会社の選び方、専門家への相談が必要な場面、相談時の準備と注意点を、国土交通省・国税庁の公式情報やHOME4U、イエウールなどの不動産情報サイトを参考に解説します。
この記事のポイント
- 土地売却の最初の相談先は不動産会社。査定から買主探し、契約、引き渡しまで一貫してサポートし、相談は無料（売買契約成立まで）
- 複数の不動産会社（3～5社）に査定を依頼することで、適正な市場価値を把握でき、過度に高い査定額に惑わされない
- 境界確定、登記、税金計算など、専門的な手続きは司法書士、土地家屋調査士、税理士などの専門家への相談が必要
- 譲渡所得税は所有期間5年以下で39.63%、5年超で20.315%と税率が大きく異なるため、売却タイミングの検討が重要
- 高額査定や契約を急がせる業者には要注意。宅建免許の確認と複数社の比較検討が信頼できる相談先を見つけるカギ
土地売却の相談先一覧と役割
土地売却には、様々な専門家の関与が必要な場合があります。まずは各相談先の役割を理解し、自分の状況に応じて適切な相談先を選びましょう。
(1) 不動産会社（査定から売却まで一貫サポート）
役割：土地の査定、買主探し、価格交渉、売買契約、引き渡しまでの一貫したサポートを提供します。相談は無料で、売買契約が成立した時点で仲介手数料が発生します。
特徴：
- 査定から引き渡しまでワンストップで対応
- 売却活動期間は通常3～6ヶ月が目安
- 媒介契約の種類（専属専任媒介、専任媒介、一般媒介）を選べる
仲介手数料の目安： 売却価格が400万円を超える場合、売却価格の3%+6万円+消費税が上限となります。
(2) 司法書士（登記手続きの専門家）
役割：所有権移転登記、抵当権抹消登記など、不動産の登記手続きを代行します。
相談が必要な場面：
- 住宅ローンが残っている土地の売却（抵当権抹消登記）
- 相続した土地の売却（相続登記）
- 所有権移転登記
費用の目安：5～10万円程度（登記費用を含む）
(3) 土地家屋調査士（測量・境界確定の専門家）
役割：土地の測量、境界確定、地積更正登記などを行います。
相談が必要な場面：
- 境界が未確定の土地の売却
- 測量図が古い、または存在しない場合
- 隣地との境界トラブルがある場合
費用の目安：測量・境界確定で30万円～100万円程度（土地の面積や形状により異なる）
注意点：測量・境界確定には3～4ヶ月の期間が必要なため、早めの準備が推奨されます。
(4) 税理士（税金計算・確定申告の専門家）
役割：譲渡所得税の計算、特別控除の適用判断、確定申告書の作成・提出を行います。
相談が必要な場面：
- 譲渡所得税の計算が複雑な場合
- 特別控除（居住用財産の3,000万円控除など）の適用を検討する場合
- 確定申告の手続きが不安な場合
費用の目安：確定申告で3～10万円程度
参考：国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」で譲渡所得税の基本情報を確認できます。
(5) 弁護士・行政書士（法的問題・特殊案件）
役割：法的トラブルの解決、特殊な土地の売却手続きをサポートします。
相談が必要な場面：
- 隣地との境界トラブルが法的紛争に発展している場合
- 農地の売却（農地法に基づく許可申請、行政書士に依頼）
- 市街化調整区域の土地の売却（開発許可が必要な場合）
- 共有名義の土地で共有者間に意見の相違がある場合
不動産会社の選び方とポイント
土地売却の成否は、不動産会社選びで大きく左右されます。以下のポイントを押さえて、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
(1) 複数社（3～5社）への査定依頼の重要性
複数の不動産会社に査定を依頼することで、適正な市場価値を把握できます。1社だけでは、その査定額が高いのか低いのか判断できません。
メリット：
- 適正な売却価格を判断できる
- 過度に高い査定額（契約を取るための高値つかみ）を見抜ける
- 各社の販売戦略や担当者の対応力を比較できる
査定の種類：
- 机上査定（簡易査定）：物件情報のみで概算価格を算出。数時間～1日で結果が出る
- 訪問査定（詳細査定）：実際に土地を訪問して詳細に査定。1週間程度で結果が出る
(2) 土地売却の実績とエリアの熟知度
不動産会社により、得意分野（マンション、戸建て、土地）やエリアが異なります。土地売却の実績が豊富で、対象エリアに精通している会社を選びましょう。
確認ポイント：
- 土地売却の実績件数
- 対象エリアでの販売実績
- エリアの市場動向や地域特性への理解度
(3) 担当者の対応力と信頼性の見極め
査定時の対応で、担当者の対応力と信頼性をチェックしましょう。
チェックポイント：
- 査定額の根拠を明確に説明できるか
- 売却活動の具体的なプランを提示できるか
- こちらの質問に誠実に答えるか
- 契約を急がせず、じっくり検討する時間を与えてくれるか
- 宅地建物取引士の資格を持っているか
(4) 大手vs地域密着型の特徴と選び方
大手不動産会社と地域密着型の不動産会社には、それぞれ特徴があります。
| 項目 | 大手不動産会社 | 地域密着型不動産会社 |
|---|---|---|
| ネットワーク | 全国に店舗網 | 特定エリアに特化 |
| 広告力 | 大手ポータルサイトへの掲載力が強い | 地域の顧客ネットワークが強い |
| 情報量 | 全国の市場動向に精通 | 地域の詳細な情報（地価、開発計画等）に精通 |
| 特徴 | ブランド力、安心感 | きめ細かい対応、地域の買主とのつながり |
選び方：
- 広範囲に買主を探したい場合は大手
- 地域の特性を活かした売却を希望する場合は地域密着型
- 両方に査定を依頼して比較検討するのが理想
専門家への相談が必要な場面
土地売却の過程では、不動産会社だけでなく、専門家への相談が必要な場面があります。
(1) 境界が未確定の土地（土地家屋調査士）
状況：
- 測量図が古い、または存在しない
- 隣地との境界が曖昧
- 境界標が見当たらない
対応： 土地家屋調査士に測量・境界確定を依頼します。境界が未確定のままでは、買主が住宅ローンを組めない場合や、売買契約後にトラブルになる可能性があります。
費用・期間：
- 費用：30万円～100万円程度（土地の面積や形状により異なる）
- 期間：3～4ヶ月程度
(2) 住宅ローン残債がある土地（司法書士・金融機関）
状況： 住宅ローンが残っている土地を売却する場合、抵当権を抹消する必要があります。
対応： 売却代金でローンを完済し、司法書士に抵当権抹消登記を依頼します。売却代金でローンを完済できない場合は、自己資金で補填するか、金融機関に相談して任意売却を検討します。
費用：
- 抵当権抹消登記：1～3万円程度（司法書士報酬含む）
(3) 譲渡所得税の計算と確定申告（税理士）
状況： 土地売却により譲渡所得（利益）が発生した場合、翌年2月16日～3月15日に確定申告が必要です。
譲渡所得税の税率（2025年時点）：
| 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 39.63% | 所得税30.63%+住民税9% |
| 5年超（長期） | 20.315% | 所得税15.315%+住民税5% |
注意点： 所有期間5年以下と5年超で税率が約2倍異なるため、売却タイミングの検討が重要です。
対応： 税理士に相談することで、特別控除（居住用財産の3,000万円控除など）の適用可否を判断し、節税対策を講じられます。
費用：
- 確定申告：3～10万円程度
(4) 農地・市街化調整区域の土地（行政書士）
状況： 農地や市街化調整区域の土地は、売却に法的制約があります。
農地の場合： 農地法に基づき、農業委員会の許可が必要です。買主が農業従事者である必要がある場合や、農地から宅地への転用許可が必要な場合があります。
市街化調整区域の場合： 原則として建物の建築が制限されるため、売却が困難な場合があります。開発許可を得られる場合もあるため、行政書士や自治体に相談が必要です。
相談時の準備と注意点
不動産会社や専門家に相談する前に、以下の準備をしておくとスムーズです。
(1) 土地の基本情報（登記簿謄本、測量図等）
準備すべき書類：
- 登記簿謄本（法務局で取得、1通600円）
- 測量図（ある場合）
- 固定資産税納税通知書
- 購入時の売買契約書（ある場合）
これらの書類により、土地の面積、所有権、抵当権の有無、固定資産税評価額などを確認できます。
(2) 売却理由と希望条件の整理
整理すべき事項：
- 売却理由（相続、住み替え、資金調達等）
- 希望売却価格
- 希望売却時期
- 売却を急ぐ必要があるか、じっくり売りたいか
これらを明確にしておくことで、不動産会社に適切な販売戦略を提案してもらえます。
(3) 相場の事前調査（地価公示、不動産取引価格情報等）
査定を受ける前に、自分でも相場を調べておくと、査定額の妥当性を判断しやすくなります。
調査方法：
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」：実際の不動産取引価格を検索できる
- 地価公示・基準地価：国土交通省が毎年公表する標準的な地価
- 固定資産税評価額：市場価格の約70%が目安
(4) 高額査定に惑わされない（複数社比較が重要）
注意点： 不動産会社の中には、契約を取るために相場よりも高い査定額を提示する場合があります（高値つかみ）。
見極め方：
- 複数社（3～5社）の査定額を比較する
- 査定額の根拠を詳しく聞く
- 他社より明らかに高い査定額には注意する
(5) 契約を急がせる業者への警戒
「今すぐ契約しないと他の人に取られる」「今なら高く売れる」など、契約を急がせる業者は避けるべきです。信頼できる不動産会社は、じっくり検討する時間を与えてくれます。
(6) 宅建免許・資格の確認
不動産会社が宅地建物取引業の免許を持っているか、担当者が宅地建物取引士の資格を持っているかを確認しましょう。
確認方法：
- 不動産会社の看板や名刺に「宅地建物取引業者 〇〇県知事(○)第〇〇号」と記載されている
- 国土交通省の宅地建物取引業者名簿で検索できる
(7) 譲渡所得税の税率（所有期間5年以下39.63%、5年超20.315%）
前述のとおり、譲渡所得税の税率は所有期間により大きく異なります。売却を急ぐ必要がない場合、所有期間が5年を超えるタイミングで売却することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
(8) 諸費用（仲介手数料、測量費等）の事前把握
主な諸費用：
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の3%+6万円+消費税（売却価格400万円超の場合） |
| 測量費 | 30万円～100万円程度（必要な場合） |
| 登記費用 | 5～10万円程度（司法書士報酬含む） |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得に対し20.315%～39.63% |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付（売却価格により異なる、1万円～6万円程度） |
これらの諸費用を事前に把握し、手元に残る金額を計算しておきましょう。
まとめ：信頼できる相談先の見つけ方
土地を売却する際の相談先は、まず不動産会社です。査定から買主探し、契約、引き渡しまで一貫してサポートしてくれ、相談は無料です。ただし、複数の不動産会社（3～5社）に査定を依頼し、土地売却の実績、エリアの熟知度、担当者の対応力を比較検討することが重要です。
境界確定、登記、税金計算など、専門的な手続きが必要な場面では、土地家屋調査士、司法書士、税理士などの専門家への相談が必要です。特に、譲渡所得税は所有期間5年以下で39.63%、5年超で20.315%と税率が大きく異なるため、税理士に相談して節税対策を講じることが推奨されます。
高額査定や契約を急がせる業者には注意し、宅建免許の確認と複数社の比較検討を行いましょう。信頼できる相談先を見つけることが、納得のいく土地売却の第一歩です。売却活動期間は通常3～6ヶ月、測量が必要な場合は追加で3～4ヶ月かかるため、早めの準備を心がけましょう。