土地購入を検討したいと思ったら
初めて土地を購入する際、「どこから手をつければいいのか」「どれくらいの費用がかかるのか」「失敗しないためにはどうすればいいのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、土地購入の流れ、諸費用の内訳、選び方のポイント、よくある失敗事例を、国土交通省の不動産情報ライブラリなどの公式情報を元に解説します。
初めて土地を購入する方でも、購入手順と注意点を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 土地購入の流れは7ステップ。土地探しから決済まで4ヶ月〜1年程度かかる
- 諸費用は土地代金の5〜10%（3,000万円の土地なら150〜300万円）
- 接道義務・建ぺい率・容積率を確認せずに購入すると、希望の建物が建てられない
- 地盤が弱い土地は改良工事で200万円以上、高低差のある土地は造成工事で数百万円かかる
- 不動産情報ライブラリで全国547万件の実際の取引価格を無料確認できる
土地購入の流れと期間｜7つのステップと必要書類
(1) 土地購入の7ステップ
土地購入は以下の7ステップで進みます。
- 土地探し（3ヶ月〜1年）
- 買付証明書の提出
- 住宅ローン仮審査（2-3日）
- 売買契約（手付金5-10%支払い）
- 住宅ローン本審査
- 金銭消費貸借契約（金消契約）
- 決済・引き渡し
売買契約から引き渡しまで2〜3ヶ月かかります。
(2) 各ステップの必要書類
各ステップで必要な書類は以下の通りです。
| ステップ | 必要書類 |
|---|---|
| 仮審査 | 身分証明書、源泉徴収票、物件資料 |
| 売買契約 | 身分証明書、印鑑、手付金 |
| 本審査 | 住民票、印鑑証明書、課税証明書 |
| 決済 | 実印、印鑑証明書、住民票、本人確認書類 |
詳細は不動産会社や金融機関に事前確認してください。
(3) 手付金は物件価格の5〜10%が目安
売買契約時には手付金を支払います。手付金は物件価格の5〜10%が一般的で、3,000万円の土地なら150〜300万円が目安です。
手付金は後日、物件代金の一部として充当されます。
土地選びのポイントと相場調査｜建築規制・地盤・災害リスクを確認
(1) 不動産情報ライブラリで相場を調査
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、全国547万件の実際の取引価格を無料で確認できます。
希望エリアの土地相場を事前に把握することで、適正価格での購入が可能になります。
(2) 建ぺい率・容積率・接道義務の確認
土地には建築基準法による制限があります。
- 建ぺい率: 敷地面積に対する建築面積の比率（用途地域により30%〜80%）
- 容積率: 敷地面積に対する延べ床面積の比率（用途地域により50%〜1,300%）
- 接道義務: 幅4m以上の道路に2m以上接する必要がある
購入前に自治体の都市計画課で確認しないと、希望の建物が建てられない可能性があります。
(3) 地盤調査の重要性
地盤が弱い土地は、改良工事で200万円以上かかる場合があります。購入前に地盤調査を実施し、地盤の強度を確認することを推奨します。
(4) ハザードマップで災害リスクを確認
土砂災害警戒区域・浸水想定区域に該当する土地は、災害リスクが高いです。自治体のハザードマップで必ず確認してください。
PR
土地購入の諸費用と住宅ローン｜費用内訳・シミュレーション・融資の仕組み
(1) 諸費用は土地代金の5〜10%が目安
土地購入時には、土地代金以外に諸費用がかかります。諸費用は土地代金の5〜10%が一般的で、3,000万円の土地なら150〜300万円が目安です。
主な諸費用の内訳は以下の通りです。
| 項目 | 内容 | 目安額（3,000万円の土地の場合） |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 土地価格の3%+6万円+消費税 | 約105万円 |
| 登記費用 | 所有権移転登記・司法書士報酬 | 30〜50万円 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 | 1〜3万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×1/2×3% | 30〜50万円 |
(2) 仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、土地価格の3%+6万円+消費税が上限です。3,000万円の土地の場合、以下のように計算します。
- 3,000万円 × 3% = 90万円
- 90万円 + 6万円 = 96万円
- 96万円 × 1.1（消費税） = 105.6万円
(3) 不動産取得税の軽減措置
住宅用地の場合、不動産取得税の軽減措置があります。固定資産税評価額×1/2×3%の税率が適用されます（2027年3月31日まで）。
詳細は都道府県税事務所にご確認ください。
(4) 土地だけで住宅ローンは使える？
土地だけの購入では、原則として住宅ローンは使えません。ただし、住宅新築目的であれば、土地先行融資・つなぎ融資が利用可能です。
土地先行融資: 建物完成後に住宅ローンへ一本化する融資 つなぎ融資: 住宅ローン融資実行までの間、一時的に金融機関が立て替える融資
金融機関により条件が異なるため、複数社で事前審査を行うことを推奨します。
土地購入の注意点とよくある失敗｜買ってはいけない土地の特徴
(1) 買ってはいけない土地の特徴
以下のような土地は購入を避けるべきです。
- 接道義務を満たさない土地: 幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は建物を建てられない
- 地盤が弱い土地: 改良工事で200万円以上かかる
- 旗竿地: 道路に接する部分が細長く、建築費が高額になりやすい
- 災害リスクの高い土地: 土砂災害警戒区域・浸水想定区域
(2) よくある失敗事例
建ぺい率・容積率を確認せずに購入し、希望の建物が建てられなかったという失敗事例があります。
購入前に自治体の都市計画課で建築規制を確認することが必須です。
(3) 造成工事・地盤改良工事の追加費用
高低差のある土地は造成工事、地盤が弱い土地は地盤改良工事が必要で、数百万円かかる場合があります。
購入前に地盤調査や造成費用の見積もりを取ることを推奨します。
まとめ：土地購入を成功させるための実践ステップ
土地購入の流れは7ステップで、土地探しから決済まで4ヶ月〜1年程度かかります。諸費用は土地代金の5〜10%（3,000万円の土地なら150〜300万円）で、仲介手数料・登記費用・印紙税・不動産取得税が主な内訳です。
接道義務・建ぺい率・容積率を確認せずに購入すると、希望の建物が建てられない可能性があります。購入前に自治体の都市計画課で建築規制を確認してください。
地盤が弱い土地は改良工事で200万円以上、高低差のある土地は造成工事で数百万円かかるため、地盤調査や造成費用の見積もりを事前に取ることを推奨します。
国土交通省の不動産情報ライブラリで相場を調査し、ハザードマップで災害リスクを確認してから、信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、土地購入を進めましょう。