土地担保ローンとは：所有する土地を活かした資金調達方法
所有する土地を担保に資金調達を検討する際、「どのような仕組みなのか」「金利はどれくらいか」「返済できなくなったらどうなるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、土地担保ローンの仕組み、金利相場、審査基準、メリット・デメリット、手続きの流れを、主要金融機関（りそな銀行、みずほ銀行等）の公式情報を元に解説します。
借入判断と返済計画の立案に必要な知識を、金融リスクの視点から体系的に理解できます。
この記事のポイント
- 土地担保ローンは土地や建物を担保に資金を借りる仕組みで、金利は1-10%（カードローンの15%前後より大幅に低い）
- 借入可能額は数百万円～数億円程度で、物件評価額の60-80%が目安
- 返済が滞ると担保不動産が競売にかけられ、市場価格の60-70%程度で落札されるリスクがある
- 無理のない返済計画を立て、複数金融機関を比較検討することが重要
土地担保ローンとは：不動産を担保にした資金調達
不動産担保ローンの定義と仕組み
土地担保ローン（不動産担保ローン）は、所有する土地や建物などの不動産を担保にして融資を受けるローンです。金融機関は、返済が困難になった場合に備えて不動産に抵当権を設定し、返済できない場合は担保不動産を売却して債権を回収します。
抵当権とは、債権者が債務者の不動産に設定する担保権で、返済遅延時に不動産を競売にかけて債権回収する権利です。
資金使途の自由度（事業資金・教育資金・借り換え等）
土地担保ローンは、原則として資金使途が自由です。以下のような用途で利用されます。
- 事業資金: 起業・設備投資・運転資金
- 教育資金: 子供の進学費用
- 借り換え: 既存の高金利ローンを低金利で借り換え
- 生活資金: 医療費・介護費用等
金融機関により資金使途に制限がある場合もあるため、事前に確認することを推奨します。
無担保ローンとの違い
土地担保ローンと無担保ローン（カードローン等）の主な違いは以下の通りです。
| 項目 | 土地担保ローン | 無担保ローン |
|---|---|---|
| 金利 | 1-10% | 10-18% |
| 借入可能額 | 数百万円～数億円 | 数万円～数百万円 |
| 返済期間 | 最長30-35年 | 5-10年 |
| 審査 | 担保評価が中心 | 収入・信用情報が中心 |
| リスク | 担保不動産を失う可能性 | 担保なし（高金利） |
土地担保ローンは、担保を差し入れることで低金利・高額借入が可能になりますが、返済できない場合は担保不動産を失うリスクがあります。
土地担保ローンの仕組みと金利相場
抵当権の設定と担保評価
金融機関は、融資実行前に不動産に抵当権を設定します。これにより、返済が滞った場合に不動産を競売にかけて債権を回収できます。
担保評価額は、金融機関が設定する不動産の評価額で、市場価格の60-80%程度が一般的です。この評価額を基準に融資額が決定されます。
金利相場（1-10%、カードローンの15%前後より低い）
土地担保ローンの金利は**1-10%**で、カードローンの15%前後と比較して大幅に低く設定されています。
担保があることで金融機関のリスクが低減されるため、低金利での借入が可能です。
銀行系とノンバンク系の違い（銀行系1-5%、ノンバンク系2-10%）
土地担保ローンは、銀行系とノンバンク系の2つに大別されます。
| 項目 | 銀行系 | ノンバンク系 |
|---|---|---|
| 金利 | 1-5% | 2-10% |
| 審査 | 厳格 | 柔軟 |
| 融資スピード | 遅め（1-2週間） | 速め（数日～1週間） |
| 対象者 | 信用力が高い人 | 信用力が低めでも可 |
銀行系は低金利ですが審査が厳しく、ノンバンク系は金利が高めですが審査が柔軟です。
変動金利と固定金利
土地担保ローンには、変動金利と固定金利の2種類があります。
- 変動金利: 市場金利に連動して金利が変動。低金利だが、金利上昇リスクがある
- 固定金利: 借入時の金利が返済終了まで固定。金利上昇リスクがないが、変動金利より高め
返済期間が長期の場合は固定金利、短期の場合は変動金利が選ばれることが多いです。
2025年の最新金利動向
イー・ローンの2025年12月版ランキングによると、資金使途自由型で下限金利1.0%台の低金利商品が登場しています。
2025年現在、主要金融機関（りそな、みずほ、楽天、東京スター等）が商品を提供しており、金利競争により低金利化が進んでいます。
審査基準と融資額の目安
担保評価額の算定方法（市場価格の60-80%程度）
担保評価額は、不動産の立地・築年数・市場動向等を考慮して算定され、市場価格の60-80%程度が一般的です。
金融機関は、市場価格より低めに評価することで、競売時のリスクを低減します。
融資額の上限（数百万円～数億円、評価額の60-80%が目安）
融資額は、担保評価額の**60-80%**が目安です。例えば、担保評価額が5,000万円の場合、3,000万円～4,000万円程度の融資が可能です。
借入可能額は数百万円～数億円程度で、無担保ローンと比較して高額借入が可能です。
担保余力の計算（既存ローン残高を差し引く）
担保余力とは、不動産の評価額から既存ローン残高を差し引いた金額です。
例：
- 不動産の担保評価額：5,000万円
- 既存住宅ローン残高：2,000万円
- 担保余力：3,000万円
- 融資可能額：3,000万円 × 80% = 2,400万円
担保余力が大きいほど、追加融資を受けやすくなります。
審査にかかる時間（最短翌営業日仮審査、融資実行まで1-2週間）
審査は、最短で翌営業日に仮審査結果が出る金融機関もありますが、融資実行まで1-2週間程度かかるのが一般的です。
手続きが煩雑で書類準備に時間がかかるため、急ぎの資金調達には不向きです。必要書類を早めに揃えることで遅延を防げます。
住宅ローン返済中の借入可否
住宅ローン返済中でも、担保余力があれば借入可能です。金融機関は、既存ローン残高を差し引いた評価額を基準に融資額を決定します。
住宅ローン残高が多い場合は、担保余力が少なく、融資額が制限される可能性があります。
土地担保ローンのメリット・デメリット
メリット①：低金利でまとまった金額を借りられる
担保を差し入れることで、低金利（1-10%）で高額借入（数百万円～数億円）が可能です。
無担保ローンの金利（10-18%）と比較して大幅に低く、利息負担を抑えられます。
メリット②：長期返済（最長30-35年）で月々の負担を軽減
返済期間を最長30-35年に設定できるため、月々の返済負担を軽減できます。
無担保ローンの返済期間（5-10年）と比較して長期返済が可能で、資金繰りの自由度が高まります。
メリット③：資金使途が自由
原則として資金使途が自由で、事業資金・教育資金・借り換え等、幅広い用途に利用できます。
デメリット①：返済遅延時に不動産が競売にかけられる
返済が滞ると、担保に入れた不動産が競売にかけられ、失う可能性があります。
競売は裁判所が不動産を強制的に売却する手続きで、居住中の不動産でも例外はありません。
デメリット②：競売価格は市場価格より低く、担保割れのリスク
競売価格は市場価格の60-70%程度で落札されることが多く、担保割れ（売却代金で完済できない）のリスクがあります。
担保割れの場合、売却後も残債務が残り、返済義務が継続します。
デメリット③：手続きが煩雑で初期費用が発生
土地担保ローンは、手続きが煩雑で融資実行までに時間がかかります。また、以下の初期費用が発生します。
- 抵当権設定費用: 融資額の0.4-1%程度（登録免許税・司法書士報酬）
- 事務手数料: 融資額の1-3%程度
- 鑑定費用: 不動産の評価にかかる費用
例えば、1,000万円の融資で、抵当権設定費用・事務手数料で14万円～40万円程度、鑑定費用を含めると40万円～100万円程度の初期費用が目安です。
申し込みから融資実行までの流れ
ステップ1：事前相談・仮審査申込
金融機関に相談し、借入希望額・返済期間・金利等の条件を確認します。仮審査は、基本情報（年齢・年収・不動産の情報等）を提出し、融資の可否を判断します。
ステップ2：本審査・必要書類の提出
仮審査通過後、本審査に進みます。以下の書類を提出します。
- 土地の登記簿謄本
- 収入証明書（源泉徴収票・確定申告書等）
- 本人確認書類（運転免許証・パスポート等）
- 既存ローンの返済予定表（ある場合）
ステップ3：担保評価・抵当権設定契約
金融機関が不動産の担保評価を行い、融資額を決定します。融資が決定したら、抵当権設定契約を締結します。
ステップ4：融資実行
契約締結後、融資が実行され、指定口座に入金されます。融資実行と同時に抵当権が登記されます。
必要書類（土地の登記簿謄本、収入証明書等）
必要書類を早めに揃えることで、手続きの遅延を防げます。金融機関により必要書類が異なるため、事前に確認することを推奨します。
初期費用（抵当権設定費用、事務手数料、鑑定費用）
初期費用は、金融機関により異なります。事前に総額を確認し、資金計画に組み込むことが重要です。
まとめ：土地担保ローンを利用する際の注意点とリスク
土地担保ローンは、土地や建物を担保に低金利・高額借入が可能な資金調達方法です。金利は1-10%、借入可能額は数百万円～数億円程度で、返済期間は最長30-35年です。
しかし、返済が滞ると担保不動産が競売にかけられ、市場価格の60-70%程度で落札されるリスクがあります。競売価格で完済できない場合、売却後も残債務が残ります。
無理のない返済計画を立て、複数金融機関を比較検討することが重要です。専門家（ファイナンシャルプランナー・税理士・弁護士）への相談を推奨します。詳細は各金融機関の公式サイトでご確認ください。