なぜ土地購入の流れを理解することが重要なのか
土地購入を検討する際、「どんな手順で進めればいいのか」「どのくらい期間がかかるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、土地購入の7ステップ、期間の目安、費用内訳、注意点を、SUUMOや株式会社住宅市場等の公式情報を元に解説します。
初めて土地を購入する方でも、全体の流れと必要な準備を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 土地購入は全体で半年〜1年、売買契約から引き渡しまでに2〜3か月かかる
- 土地探し→買付証明書→住宅ローン仮審査→売買契約→本審査→決済・引き渡しの7ステップ
- 土地代金以外に諸費用として土地代金の5〜10%程度が必要
- 接道義務・地盤調査・境界確定・インフラ設備の確認が必須
- 2023年度の土地取得費全国平均は1,497.6万円
土地購入の基礎知識（用語・全体像・期間）
土地購入にかかる期間（全体で半年〜1年）
土地購入にかかる期間は全体で半年〜1年程度です。土地探しに3か月〜1年、売買契約から引き渡しまでに2〜3か月が目安です。
土地購入の全体像（土地探し→契約→引き渡し）
土地購入の全体像は、以下の流れで進みます。
- 土地探し（インターネット検索・不動産会社相談）
- 買付証明書の提出（仮押さえ）
- 住宅ローン事前審査
- 重要事項説明と売買契約
- 住宅ローン本審査
- 決済・引き渡し
- 所有権移転登記
覚えておくべき基本用語（買付証明書、手付金、接道義務）
土地購入でよく使われる用語は以下の通りです。
- 買付証明書: 土地の仮押さえを行うための書類。金銭不要でサインと印鑑だけで提出可。撤回してもペナルティなし
- 手付金: 土地の売買代金の5〜10%程度を契約時に支払う（法定上限20%）。買主都合の解約時は返還されない
- 接道義務: 敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要（建築基準法）。満たさないと建築不可
土地購入の7ステップ（詳細な流れ）
ステップ1：土地探し（3か月〜1年）
土地探しは3か月〜1年が目安です。以下の方法で探すことができます。
- インターネット検索: SUUMO、アットホーム、LIFULL HOME'S等の大手検索サイト
- 不動産会社への相談: 地域密着型の不動産会社は非公開物件を持っている場合も
- 現地調査: 希望エリアを実際に歩いて「売地」看板を探す
ステップ2：買付証明書の提出（仮押さえ）
気に入った土地が見つかったら、買付証明書を提出して仮押さえを行います。金銭不要でサインと印鑑だけで提出可能で、撤回してもペナルティはありません。
ステップ3：住宅ローン事前審査（2〜3日）
買付証明書を提出したら、住宅ローンの事前審査を行います。審査期間は2〜3日が目安です（ネット系金融機関は1ヶ月程度かかる場合もあり）。
ステップ4：重要事項説明と売買契約
宅地建物取引士から重要事項説明を受け、内容を十分確認した上で売買契約を結びます。契約時には手付金（取引金額の5〜10%程度）を支払います。
ステップ5：住宅ローン本審査（1〜2週間）
売買契約後、住宅ローンの本審査を行います。審査期間は1〜2週間が目安です（ネット系金融機関は1ヶ月程度かかる場合もあり）。
ステップ6：決済・引き渡し
住宅ローンの本審査が通ったら、決済・引き渡しを行います。残金を支払い、土地の鍵や書類を受け取ります。
ステップ7：所有権移転登記
決済・引き渡し後、所有権移転登記を行います。登記は司法書士に依頼するのが一般的です（費用は5〜10万円程度）。
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予算と資金計画（費用内訳・税金・住宅ローン）
土地購入にかかる費用の内訳（土地代金＋諸費用5-10%）
土地購入にかかる費用は、土地代金に加えて諸費用として土地代金の5〜10%程度が必要です。
| 項目 | 内容 | 目安額（3,000万円の土地の場合） |
|---|---|---|
| 土地代金 | 土地の購入代金 | 3,000万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3% | 30〜50万円 |
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 | 約105万円 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の2% | 20〜30万円 |
| 司法書士費用 | 登記手続き代行費用 | 5〜10万円 |
| 印紙税 | 売買契約書・ローン契約書 | 1〜3万円 |
| 合計 | - | 約3,160〜3,200万円 |
土地購入にかかる3つの税金（不動産取得税、固定資産税、登録免許税）
土地購入には以下の3つの税金がかかります。
- 不動産取得税: 固定資産税評価額の3%（軽減措置で最大1,200万円控除の場合あり）
- 固定資産税: 毎年1月1日時点の所有者が支払う（固定資産税評価額の1.4%）
- 登録免許税: 固定資産税評価額の2%（所有権移転登記時）
住宅ローンの利用方法（つなぎ融資・土地先行融資）
土地購入だけでは住宅ローンは利用できません。注文住宅を建てる場合は「つなぎ融資」や「土地先行融資」を利用します。
- つなぎ融資: 土地購入から住宅完成までの短期融資。金利が高い（年2〜3%程度）
- 土地先行融資: 土地購入時に住宅ローンの一部を先行融資。住宅完成後に一本化
予算の目安（年収の5-6倍、2023年度平均1,497.6万円）
土地付き注文住宅の場合、年収の約5〜6倍が予算目安です。2023年度の土地取得費全国平均は1,497.6万円です。
土地選びの注意点とリスク（法規制・地盤・インフラ）
法令上の制限（用途地域、建ぺい率、容積率）
用途地域によって建築できる建物の種類が制限されます。建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）、容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）も事前に確認しましょう。
接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）
接道義務とは、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があるという建築基準法の規定です。これを満たさないと建築できません。
地盤の確認（地盤改良工事に200万円以上の可能性）
地盤が軟弱な場合、地盤改良工事に200万円以上かかるケースもあります。購入前に地盤調査を行い、ハザードマップで水害リスク等も確認することが重要です。
境界線の確認（隣地とのトラブル回避）
境界線が不明瞭な土地は隣地とのトラブルリスクがあります。購入前に測量図を確認し、境界確定がされているか必ず確認しましょう。
インフラ設備（ガス・水道・電気の配管状況）
ガスや水道の配管が通っていない場合、配管工事に高額な費用が発生します。インフラ設備の整備状況を事前に確認し、必要な工事費用を予算に含めましょう。
まとめ：土地購入成功のための次のアクション
土地購入は、全体で半年〜1年程度かかります。土地探し→買付証明書→住宅ローン仮審査→売買契約→本審査→決済・引き渡しの7ステップを理解し、計画的に進めましょう。
土地代金に加えて諸費用として土地代金の5〜10%程度が必要です。接道義務・地盤調査・境界確定・インフラ設備の確認を怠ると、後で高額な費用が発生するリスクがあります。
宅地建物取引士や不動産会社の専門家に相談しながら、無理のない資金計画を立てることを推奨します。詳細は専門家にご相談ください。