土地仲介とは
土地の売買を検討する際、「仲介手数料はどのくらいかかるのか」「不動産会社はどう選べばよいのか」と疑問を持つ方は多いでしょう。
この記事では、土地仲介の仕組み、仲介手数料の計算方法と法定上限、媒介契約の種類、不動産会社の選び方、契約の流れを解説します。国土交通省や不動産流通機構の情報を元に、土地取引を安心して進めるための知識をお伝えします。
この記事のポイント
- 仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められている（物件価格×3%+6万円+消費税）
- 2024年7月の法改正で800万円以下の低額物件は手数料上限が30万円（税抜）に
- 媒介契約は3種類あり、それぞれメリット・デメリットがある
- レインズ（REINS）を活用すると全国の不動産業者に情報が共有される
仲介手数料の計算方法と上限
法定上限（物件価格×3%+6万円+消費税）
土地仲介の手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。この上限を超える手数料を請求することは法律で禁止されています。
仲介手数料の上限計算式:
| 売買価格 | 手数料率 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超の部分 | 3% |
簡易計算式（400万円超の物件）:
物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税
計算例（3,000万円の土地）:
- 3,000万円 × 3% = 90万円
- 90万円 + 6万円 = 96万円
- 96万円 × 1.1（消費税10%）= 105.6万円
仲介手数料は売主と買主がそれぞれ自分の仲介業者に支払います。同じ業者が両方を仲介する場合（両手仲介）でも、各自が上限額を支払う形となります。
2024年7月法改正（800万円以下の特例）
2024年7月の宅地建物取引業法改正により、800万円以下の低額物件（主に空き家等）については、仲介手数料の上限が30万円（税抜）に設定されました。
これは空き家問題の解消を促進するための措置で、低額物件でも不動産会社が一定の報酬を得られるようにすることで、取引が活発化することが期待されています。
媒介契約の種類と選び方
不動産会社に土地売買の仲介を依頼する際は、媒介契約を締結します。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
専属専任媒介契約
- 特徴: 1社のみに仲介を依頼。自分で買主を見つけても、その業者を通さないと契約できない
- メリット: 業者が最も積極的に販売活動を行う。週1回以上の報告義務、5営業日以内のレインズ登録義務
- デメリット: 他社に依頼できない、自己発見取引も不可
専任媒介契約
- 特徴: 1社のみに仲介を依頼。ただし、自分で買主を見つけた場合は直接取引可能
- メリット: 業者が積極的に活動。2週間に1回以上の報告義務、7営業日以内のレインズ登録義務
- デメリット: 他社に依頼できない
一般媒介契約
- 特徴: 複数の不動産会社に同時に仲介を依頼可能
- メリット: 多くの業者から情報発信でき、買主を見つける機会が増える
- デメリット: 業者の販売活動が消極的になりやすい。レインズ登録義務なし
どれを選ぶべきか:
早く売りたい場合は専属専任または専任媒介がおすすめです。複数の業者を比較したい場合は一般媒介を選択できます。どの契約形態が最適かは、物件の特性や売却希望時期により異なります。
PR
不動産会社の選び方
レインズ（REINS）の活用
レインズ（Real Estate Information Network System）は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する情報ネットワークシステムです。専属専任・専任媒介契約を結ぶと、物件情報がレインズに登録され、全国の不動産業者に共有されます。
レインズに登録されることで、幅広いネットワークで買主を探すことが可能になります。不動産会社選びの際は、レインズへの登録を適切に行っているかを確認しましょう。
会社選びのチェックポイント
不動産会社を選ぶ際は、以下のポイントを確認することをおすすめします。
- 宅地建物取引業免許: 都道府県知事または国土交通大臣の免許を確認
- 実績: 土地取引の実績や口コミ
- 対応エリア: 地域に精通しているか
- 担当者の資質: 宅地建物取引士が対応するか、説明が丁寧か
- 手数料体系: 上限を超えていないか、追加費用の有無
複数の不動産会社に相談し、比較検討することが重要です。
土地仲介の流れと契約時の注意点
物件調査から引渡しまでの流れ
土地仲介の一般的な流れは以下の通りです。
売主側:
- 不動産会社への相談・査定依頼
- 媒介契約の締結
- 販売活動・買主探し
- 買付申込の受付
- 売買契約の締結
- 決済・引渡し・所有権移転登記
買主側:
- 物件検索・内見
- 買付申込
- 住宅ローン事前審査（必要な場合）
- 重要事項説明を受ける
- 売買契約の締結
- 決済・引渡し・所有権移転登記
重要事項説明のポイント
売買契約前には、宅地建物取引士による重要事項説明が法律で義務付けられています。以下の点を必ず確認してください。
- 用途地域・建築制限: 希望の建物が建てられるか
- 接道義務: 建築基準法上の道路に接しているか
- ライフライン: 上下水道、電気、ガスの状況
- 法令上の制限: 市街化調整区域、農地法等の制限
- 土地の境界: 境界確定の状況
不明点は必ず質問し、納得してから契約に進みましょう。トラブルが発生した場合は、国土交通省の案内に従い、消費者センターや弁護士に相談することも検討してください。
まとめ：土地仲介を成功させるために
土地仲介では、仲介手数料の上限（物件価格×3%+6万円+消費税）を理解し、適切な不動産会社を選ぶことが重要です。媒介契約の種類（専属専任・専任・一般）はそれぞれ特徴が異なるため、ご自身の状況に合わせて選択してください。
契約時は重要事項説明を十分に理解し、用途地域や建築制限、境界確定の状況を確認しましょう。不明点がある場合は、宅地建物取引士や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
複数の不動産会社を比較検討し、信頼できるパートナーを見つけて、安心して土地取引を進めてください。