土地売買の仲介手数料を理解する前に知っておくべきこと
土地を売買する際、「仲介手数料は売主と買主のどちらが払うの？」「いくら払えばいいの？」と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬で、宅地建物取引業法で上限が定められています。
この記事では、土地売買の仲介手数料について、売主・買主それぞれの負担割合、計算方法、2024年7月の法改正内容、値引き交渉のポイントを、国土交通省等の公式情報を元に解説します。
この記事のポイント
- 仲介手数料は売主・買主の両方が支払うのが基本
- 宅建業法第46条で上限額が定められており、400万円超の物件は「物件価格×3%+6万円+消費税」で計算可能
- 2024年7月1日から800万円以下の物件は最大33万円（税込）に引き上げられた
- 仲介手数料は上限額であり、値引き交渉も可能（ただし、事前に不動産会社と報酬額を確認することが重要）
- 契約が成立しなければ支払い不要（成功報酬の原則）
(1) 仲介手数料は売主・買主の両方が支払うのが基本
土地の売買では、仲介手数料は売主・買主の両方が支払うのが基本です。不動産売却マスターによると、片手仲介の場合、売主はA社に、買主はB社にそれぞれ支払います。両手仲介の場合、売主・買主とも同じ会社に支払います。
(2) 2024年7月の法改正で何が変わったのか
セゾンホームによると、2024年7月1日から800万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限が最大33万円（税込）に引き上げられました。従来は400万円以下の物件のみ特例措置（最大19.8万円）が適用されていましたが、対象範囲が拡大されました。低価格物件の取引活性化を目的とした改正です。
(3) この記事のポイント
この記事では、仲介手数料の法的根拠（宅建業法第46条）、売主・買主の負担割合、片手仲介・両手仲介の違い、計算方法と上限額（2024年7月改正対応）、値引き交渉のポイント、支払いタイミングを詳しく解説します。
仲介手数料の基本と法的根拠（宅建業法第46条）
(1) 仲介手数料とは何か（成功報酬の仕組み）
仲介手数料とは、不動産会社の仲介で売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。契約が成立しなければ、仲介手数料は発生しません。
(2) 宅建業法第46条による上限規制
国土交通省によると、宅建業法第46条で仲介手数料の上限が定められています。上限額は以下の通りです：
- 200万円以下の部分：物件価格×5%
- 200万円超〜400万円以下の部分：物件価格×4%
- 400万円超の部分：物件価格×3%
これに消費税が加算されます。
(3) 上限を超える請求は違法（国土交通省の明示義務）
グリーンリーフ法律事務所によると、宅建業法で定められた上限額を超える仲介手数料を請求された場合、違法なので支払う必要はありません。不動産会社は報酬額を事務所の見やすい場所に提示する義務があります。
(4) 土地売買自体は消費税非課税、仲介手数料には消費税がかかる
土地の売買自体は消費税非課税ですが、仲介手数料には消費税がかかります。仲介手数料の計算時には、消費税を加算する必要があります。
売主・買主の負担割合と片手仲介・両手仲介の違い
(1) 片手仲介の場合：売主はA社に、買主はB社に支払う
片手仲介とは、売主と買主がそれぞれ別の不動産会社に依頼する形態です。不動産売却マスターによると、売主はA社に、買主はB社にそれぞれ仲介手数料を支払います。各自が依頼した会社に支払うため、負担は明確です。
(2) 両手仲介の場合：売主・買主とも同じ会社に支払う
両手仲介とは、売主と買主が同じ不動産会社に依頼する形態です。不動産会社は売主・買主双方から仲介手数料を受け取ります（上限額の範囲内で合計2倍）。
(3) 両手仲介の利益相反リスク
両手仲介の場合、不動産会社が売主・買主双方から手数料を受け取るため、利益相反の可能性があります。不動産会社が売主・買主双方の利益を公平に代表できているか確認することが重要です。
(4) 売主・買主それぞれの負担額は原則同じ
売主・買主それぞれの負担額は、宅建業法で定められた上限額の範囲内で、原則同じです。ただし、事前に不動産会社と報酬額を確認することで、値引き交渉も可能です。
PR
仲介手数料の計算方法と上限額（2024年7月改正対応）
(1) 段階別計算（200万円以下5%、200万円超〜400万円以下4%、400万円超3%）
仲介手数料の上限額は、物件価格に応じて段階的に計算されます：
| 物件価格 | 上限率 |
|---|---|
| 200万円以下 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 4% |
| 400万円超 | 3% |
例えば、3,000万円の土地の場合：
- 200万円以下の部分：200万円×5% = 10万円
- 200万円超〜400万円以下の部分：200万円×4% = 8万円
- 400万円超の部分：2,600万円×3% = 78万円
- 合計：96万円 + 消費税
(2) 速算式による簡単な計算（400万円超は「物件価格×3%+6万円+消費税」）
HOME4Uによると、400万円超の物件の場合、速算式を使うと簡単に上限額を計算できます：
速算式：物件価格×3%+6万円+消費税
例：3,000万円の土地の場合
- 3,000万円×3% = 90万円
- 90万円 + 6万円 = 96万円
- 96万円×1.1（消費税10%） = 105.6万円
上限額は約105.6万円です。
(3) 2024年7月改正：800万円以下の物件は最大33万円（税込）
セゾンホームによると、2024年7月1日から800万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限が最大33万円（税込）に引き上げられました。
従来は400万円以下の物件のみ特例措置（最大19.8万円）が適用されていましたが、対象範囲が拡大されました。800万円以下の物件では、売主・買主双方の合意により、不動産会社は売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで受領可能です。
(4) 具体的な計算例（1,000万円、3,000万円、500万円の場合）
1,000万円の土地の場合（速算式）
- 1,000万円×3% = 30万円
- 30万円 + 6万円 = 36万円
- 36万円×1.1 = 39.6万円（上限額）
3,000万円の土地の場合（速算式）
- 3,000万円×3% = 90万円
- 90万円 + 6万円 = 96万円
- 96万円×1.1 = 105.6万円（上限額）
500万円の土地の場合（2024年7月改正適用）
- 売主・買主双方の合意により、最大33万円（税込）まで
仲介手数料の値引き交渉と支払いタイミング
(1) 仲介手数料は値引き交渉できるのか
オカムラホームによると、仲介手数料は上限額であり、必ずしもその金額を支払う必要はありません。事前に不動産会社と報酬額を確認し、競合他社との比較や売主・買主の合意により値引き交渉が可能です。
ただし、値引きにより不動産会社のサービス品質が低下する可能性もあるため、慎重に判断してください。
(2) 値引き交渉のポイント（競合他社との比較、売主・買主の合意等）
値引き交渉のポイントは以下の通りです：
- 複数の不動産会社で見積もりを取る：競合他社との比較により、値引きの余地が見えます
- 売主・買主双方の合意：両手仲介の場合、売主・買主双方が値引きに合意すれば、不動産会社も柔軟に対応する可能性があります
- サービス内容を確認：値引きにより広告費や営業活動が削減される場合、売却活動に影響が出る可能性があります
仲介手数料の値引き交渉は、宅建士や不動産コンサルタントに相談しながら進めることを推奨します。
(3) 支払いタイミング（契約締結時と物件引き渡し時の2回が一般的）
オカムラホームによると、仲介手数料の支払いタイミングは契約締結時と物件引き渡し時の2回に分けるのが一般的です。
- 契約締結時：仲介手数料の50%
- 物件引き渡し時：仲介手数料の残り50%
ただし、不動産会社によっては、引き渡し時に一括で支払う場合もあります。事前に確認してください。
(4) 契約が不成立の場合は支払い不要（成功報酬の原則）
仲介手数料は成功報酬のため、契約が成立しなければ支払う必要はありません。買付証明書を提出した段階や、住宅ローン審査中の段階では、仲介手数料は発生しません。
まとめ：土地売買の仲介手数料で損しないための次のアクション
土地売買の仲介手数料は、売主・買主の両方が支払うのが基本で、宅建業法第46条で上限が定められています。400万円超の物件は速算式「物件価格×3%+6万円+消費税」で簡単に計算でき、2024年7月1日から800万円以下の物件は最大33万円（税込）に引き上げられました。
仲介手数料は上限額であり、値引き交渉も可能ですが、事前に不動産会社と報酬額を確認することが重要です。両手仲介の場合、不動産会社が売主・買主双方から手数料を受け取るため、利益相反の可能性があることも理解しておきましょう。
仲介手数料以外にも登記費用・印紙税などの諸費用がかかるため、総費用の見積もりを宅建士や税理士に確認しながら、最適な取引を進めてください。