上大岡エリアで中古マンションが注目される理由
横浜市港南区の上大岡エリアで中古マンションを検討する際、「価格相場はいくらなのか」「住環境はどうなのか」「物件選びで失敗しないポイントは何か」と疑問を持つ方は少なくありません。
この記事では、上大岡エリアの特徴、中古マンション相場、物件選びのチェックポイント、購入時の諸費用を、LIFULL HOME'Sやクラモアの調査データを元に解説します。
住宅購入検討者が、上大岡エリアで自分に最適な中古マンションを選べるようになります。
この記事のポイント
- 上大岡は横浜まで約15分、品川まで約30分の好立地で、駅直結の商業施設が充実している
- 中古マンション価格相場は1K～1LDKで約1,562万円、3K～3LDKで約2,513万円（2025年時点）
- 神奈川県内で上位20%に入る高級エリアで、2025年6月時点で前年比+7.26%上昇
- 中古マンション購入時は築年数（新耐震基準）・管理状況・駅徒歩距離の3点を重点確認
- 購入諸費用は物件価格の5-10%が目安、購入後も管理費・修繕積立金・固定資産税が継続的に必要
上大岡エリアの特徴と住環境
クラモアによると、上大岡は横浜市の副都心として再開発が進み、利便性が向上した注目エリアです。
(1) 交通アクセス（横浜・品川への所要時間）
上大岡駅は京急本線の主要駅で、横浜方面・東京方面へのアクセスが良好です。
主要駅への所要時間:
| 行き先 | 所要時間 | 乗換 |
|---|---|---|
| 横浜 | 約15分 | 乗換なし |
| 品川 | 約30分 | 乗換なし |
| 東京都心 | 約40-50分 | 品川乗換 |
（出典: クラモア）
横浜駅・品川駅へ乗換なしでアクセスできるため、東京都心への通勤にも便利です。
(2) 商業施設・買い物環境
上大岡駅周辺は商業施設が充実しており、日常の買い物に困ることはありません。
主な商業施設:
- ウィング上大岡: 駅直結のショッピングセンター、食料品・日用品・ファッション・飲食店等
- 京急百貨店: 駅直結の百貨店、高級ブランド・食品売り場等
- ミオカ: 駅前の商業施設、カフェ・書店・クリニック等
クラモアによると、「わざわざ移動しなくても大抵の物は駅周辺で揃う」との評価があります。
(3) 治安と安全性
クラモアによると、横浜市港南区の犯罪総数は671件（2024年時点）で、横浜市18区中11番目と比較的良好です。
駅周辺は夜も明るく、治安の悪さを感じる場面は少ないとされています。ただし、繁華街エリアでは夜間の騒音に注意が必要な場合もあります。
(4) エリアの注意点（坂道の多さ）
上大岡駅周辺は坂が多いエリアです。CHINTAI情報局によると、物件の立地（駅からの高低差）によっては日常生活の負担が大きくなる可能性があります。
坂道対策:
- 物件選びの際は必ず現地確認し、駅からのルートを実際に歩いてみる
- 駅から平坦なルートでアクセスできる物件を優先する
- 駅徒歩距離だけでなく、高低差も考慮する
購入前に必ず現地を訪れ、実際の生活をイメージすることが重要です。
上大岡の中古マンション相場と価格推移
LIFULL HOME'Sの調査データを元に、上大岡エリアの中古マンション相場を解説します。
(1) 間取り別の平均価格
2025年6月時点の上大岡駅周辺の中古マンション価格相場は以下の通りです。
| 間取り | 平均価格 |
|---|---|
| 1K～1LDK | 約1,562万円 |
| 2K～2LDK | データ不足 |
| 3K～3LDK | 約2,513万円 |
（出典: LIFULL HOME'S）
神奈川県内で上位20%に入る高級物件エリアに位置づけられています。
(2) 2024-2025年の価格動向
LIFULL HOME'Sによると、2025年6月時点で前年比+7.26%、前月比-2.99%となっています。
首都圏全体の動向:
株式会社マーキュリーの調査によると、2024年度（2024年4月-2025年3月）の首都圏では中古マンション成約件数が3.4%増、㎡単価が6.9%上昇しました。
神奈川県の動向:
神奈川県は2024年10-12月で㎡単価579,000円（前年比0.5%減）と、東京23区の高騰に比べて落ち着いた動きとなっています。
(3) 神奈川県内での位置づけ
LIFULL HOME'Sによると、上大岡は神奈川県内で上位20%に入る高級物件エリアです。
横浜駅・品川駅への好アクセス、商業施設の充実、住環境の良さが価格を押し上げていると考えられます。
中古マンション選びの重要ポイント
中古マンション購入時に必ず確認すべきポイントを解説します。
(1) 築年数と耐震基準の確認
SUUMO住まいのお役立ち記事によると、築年数は物件選びの最重要ポイントの一つです。
新耐震基準と旧耐震基準:
| 基準 | 建築確認申請 | 耐震性能 | リスク |
|---|---|---|---|
| 新耐震基準 | 1981年6月以降 | 震度6強～7程度でも倒壊しない | 低い |
| 旧耐震基準 | 1981年5月以前 | 震度5程度を想定 | 高い |
（出典: 一般的な耐震基準）
注意点:
- 完成日ではなく建築確認申請日で判断する
- 旧耐震物件は住宅ローン控除の適用に制限がある場合がある
- 耐震診断・耐震補強の実施状況を確認する
新耐震基準を満たす物件を優先することを推奨します。
(2) 管理状況と修繕計画のチェック
SUUMO住まいのお役立ち記事によると、管理状況は将来の資産価値を左右する重要な要素です。
重要事項調査報告書で確認すべき項目:
- 修繕計画: 10-15年ごとの大規模修繕の予定と内容
- 修繕積立金: 積立金残高と将来の値上げ予定
- 管理組合の運営状況: 総会の開催頻度、議事録の内容
- 滞納状況: 管理費・修繕積立金の滞納件数と金額
管理状況が悪い物件のリスク:
- 将来的に修繕積立金の大幅値上げ
- 大規模修繕時の一時金徴収
- 共用部分の劣化による資産価値低下
購入前に必ず重要事項調査報告書を確認し、不明点は管理会社に質問してください。
(3) 駅徒歩距離と資産価値
駅徒歩距離は資産価値に大きく影響します。
駅徒歩距離と資産価値:
- 駅徒歩5分以内: 最も資産価値が高い、将来の売却も有利
- 駅徒歩10分以内: 資産価値を維持しやすい
- 駅徒歩15分以内: 許容範囲、主要ターミナル駅へ直通アクセスがある場合は有利
- 駅徒歩20分以上: 資産価値の低下リスクあり
上大岡の場合、駅周辺は坂が多いため、平坦なルートでアクセスできる物件を優先することが重要です。
購入時の諸費用と資金計画
中古マンション購入時の諸費用と継続的な支出について解説します。
(1) 購入諸費用の内訳（5-10%の目安）
SUUMO住まいのお役立ち記事によると、購入諸費用は物件価格の5-10%が目安です。
主な諸費用:
| 項目 | 内容 | 目安額（物件価格2,500万円の場合） |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格×3%+6万円+消費税 | 約89万円 |
| 登記費用 | 所有権移転登記・抵当権設定登記 | 約30-50万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×税率 | 約20-40万円 |
| 火災保険 | 10年一括払い | 約20-30万円 |
| 住宅ローン手数料 | 融資事務手数料・保証料 | 約50-100万円 |
（出典: 一般的な諸費用の目安）
合計で約200-300万円（物件価格の8-12%程度）の諸費用が必要です。
(2) 住宅ローンと金利動向
日本経済新聞によると、2025年1月に日銀が政策金利を0.25%引き上げ、今後も段階的な利上げを示唆しています。
住宅ローン金利への影響:
- 変動金利: 日銀の利上げに連動して上昇する可能性
- 固定金利: 長期金利の動向次第で上昇する可能性
金利動向は住宅ローンの総返済額に大きく影響するため、金融機関やFP（ファイナンシャルプランナー）への相談を推奨します。
(3) 継続的な支出（管理費・修繕積立金・固定資産税）
中古マンション購入後も、以下の継続的な支出が必要です。
月額支出:
- 管理費: 月額1-2万円程度（共用部分の維持管理）
- 修繕積立金: 月額1-2万円程度（将来の大規模修繕に備える）
年間支出:
- 固定資産税: 年額10-20万円程度（評価額により異なる）
月額2-4万円、年間30-50万円程度の継続的な支出を見込んでおく必要があります。
まとめ：上大岡で中古マンションを選ぶポイント
上大岡エリアは、横浜まで約15分、品川まで約30分の好立地で、駅直結の商業施設が充実した住みやすいエリアです。中古マンション価格相場は1K～1LDKで約1,562万円、3K～3LDKで約2,513万円（2025年時点）と、神奈川県内で上位20%に入る高級エリアに位置づけられています。
中古マンション購入時は、築年数（1981年6月以降の新耐震基準）、管理状況（重要事項調査報告書で修繕計画・積立金を確認）、駅徒歩距離（15分以内が資産価値維持に有利）の3点を重点確認してください。
購入諸費用は物件価格の5-10%、購入後も管理費・修繕積立金・固定資産税が継続的に必要です。2025年1月の日銀利上げ以降、住宅ローン金利の上昇も懸念されるため、金融機関やFPへの相談を推奨します。
エリアの特性（坂道の多さ等）を現地確認し、自分のライフスタイル・予算に合った物件を選びましょう。