投資用不動産とは？注目される理由と仕組み
「老後の年金対策として不動産投資を検討したい」「副収入を得たいが、利回りの見方やリスクが分からない」と考える方は増えています。
この記事では、投資用不動産の仕組み、利回りの計算方法、物件選びのポイント、リスク対策、REITとの比較を、信頼できる情報源を元に解説します。
不動産投資の基本を理解することで、自分の投資目的やリスク許容度に合った判断ができるようになります。
(1) インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）
不動産投資には2つの収益方法があります。
- インカムゲイン: 不動産を貸し出して得られる家賃収入。毎月安定した収入を得られるのが特徴
- キャピタルゲイン: 購入価格より高く売却することで得られる利益（売却益）
HOMESによると、低リスク・少額のワンルームマンションから高利回りの投資アパートまで、投資用不動産は幅広く存在します。
(2) ミドルリスク・ミドルリターンの特徴
RENOSYによると、不動産投資は毎月安定した固定収入を得られる、ミドルリスク・ミドルリターンな投資手法です。
株式投資のように短期間で大きな利益を狙うものではなく、長期的に安定した収入を得ることを目的とします。このため、リスクを抑えながら収益を確保したい方に適しています。
(3) 老後の年金対策としての活用
RENOSYによると、2024年のデータで最も高い割合を占めている投資目的が「老後の年金対策」です。
公的年金の受給額減少が懸念される中、家賃収入による安定した収入源を確保することで、老後の生活資金を補完できます。また、不動産は実物資産のため、インフレ対策としても有効です。
不動産投資の利回りの種類と計算方法
(1) 表面利回り（グロス利回り）の計算式
**表面利回り（グロス利回り）**は、年間家賃収入÷物件価格×100で計算される利回りです。税金や管理費などの経費を含めずに計算するため、おおよその収益性を把握する際に用いられます。
計算例:
- 物件価格: 3,000万円
- 年間家賃収入: 180万円（月15万円×12ヶ月）
- 表面利回り: 180万円÷3,000万円×100 = 6.0%
この例では、表面利回りは6.0%です。ただし、実際の収益性は経費を差し引いた実質利回りで判断する必要があります。
(2) 実質利回り（ネット利回り）の重要性
**実質利回り（ネット利回り）**は、購入の諸経費や年間の維持費などを考慮した利回りで、実際の収益性を反映します。
計算式:
実質利回り = (年間家賃収入 - 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸経費) × 100
計算例:
- 物件価格: 3,000万円
- 購入時諸経費: 300万円（物件価格の10%）
- 年間家賃収入: 180万円
- 年間経費: 50万円（管理費・修繕積立金・固定資産税等）
- 実質利回り: (180万円 - 50万円) ÷ (3,000万円 + 300万円) × 100 = 3.9%
表面利回り6.0%に対し、実質利回りは3.9%となります。物件選びの際は、実質利回りで判断することが重要です。
(3) 理想的な利回りの目安（新築3～10%、中古5.5～15%）
武蔵コーポレーションによると、理想の利回りは以下の通りです。
| 物件タイプ | 利回りの目安 |
|---|---|
| 新築物件 | 3～10% |
| 中古物件 | 5.5～15% |
中古物件は築年数が古い分、物件価格が低く利回りが高くなる傾向があります。ただし、表面利回りが高い物件は設備老朽化や修繕費のリスクが伴う場合があるため、詳細確認が必要です。
(4) エリア別の利回り相場
武蔵コーポレーションによると、首都圏が最も利回りが低く、地方のほうが利回りが高い傾向があります。
これは、首都圏は物件価格が高い一方、地方は物件価格が低いためです。ただし、地方は空室リスクが高い場合もあるため、立地や需要を慎重に確認する必要があります。
投資用不動産の種類と物件選びのポイント
(1) 区分マンション投資（初心者向け）
区分マンション投資は、マンションの一室を購入して賃貸する投資手法です。初心者でも始めやすく、管理業務は専門会社に委託できるため、知識がなくても始められます。
メリット:
- 物件価格が低く、初期費用を抑えられる
- 管理会社に委託することで手間が少ない
- 都心部の駅近物件は空室リスクが低い
デメリット:
- 一室のみのため、空室時の収入がゼロになる
- 管理費・修繕積立金が継続的に発生
(2) 一棟アパート・マンション投資（高収益）
一棟投資は、アパートやマンション一棟を購入して賃貸する投資手法です。高額ですが収益性が高く、複数の部屋があるため空室リスクを分散できます。
メリット:
- 複数の部屋があるため、空室リスクを分散できる
- 土地と建物の両方を所有でき、資産価値が高い
- 高い収益性を期待できる
デメリット:
- 物件価格が高額（数千万円～億単位）
- 管理・修繕の負担が大きい
(3) 立地・築年数・管理状態の確認
物件選びでは、以下の点を確認することが重要です。
- 立地: 駅からの距離、周辺施設（スーパー・病院等）、治安
- 築年数: 新築・築浅は修繕リスクが低い、築古は利回りが高いが修繕費がかさむ
- 管理状態: 共用部分の清掃状態、修繕履歴、管理組合の運営状況
立地が良い物件は空室リスクが低く、長期的に安定した収入を得やすくなります。
(4) 出口戦略の検討
不動産投資では、出口戦略（売却時期・方法）を事前に検討しておくことが重要です。
- 10年後に売却: 減価償却を活用した節税効果を最大化
- 長期保有: 家賃収入を継続的に得る
- 建て替え・更地化: 土地活用の選択肢を広げる
不動産は流動性が低く、売却に数週間～数ヶ月要するため、資金計画に余裕を持たせることが重要です。
不動産投資のリスクと対策
(1) 空室リスクへの対策
空室リスクは、入居者が見つからず家賃収入が得られないリスクです。
対策:
- 立地の良い物件を選ぶ（駅近、都心部）
- 賃貸需要の高いエリアを選ぶ（大学・企業の近く）
- 複数物件への分散投資
- サブリース契約（家賃保証）の活用（ただし手数料が発生）
(2) 金利上昇リスクと返済計画
金利上昇リスクは、不動産投資ローンの金利が上昇し、返済額が増加するリスクです。
2024年3月に日銀のマイナス金利政策が解除され、利上げが実行されました。今後も金利が上昇する可能性があるため、返済計画に余裕を持たせることが重要です。
対策:
- 固定金利を選択する（金利変動リスクを抑える）
- 自己資金比率を高める（借入額を減らす）
- 返済シミュレーションで金利上昇時の影響を確認
(3) 修繕費・管理費などランニングコスト
不動産投資では、以下のランニングコストが継続的に発生します。
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 管理費 | 家賃の5～10% |
| 修繕積立金 | 月1～2万円（区分マンション） |
| 固定資産税 | 評価額×1.4% |
| 火災保険 | 年1～3万円 |
これらのコストを考慮した実質利回りで収益性を判断することが重要です。
(4) 流動性の低さと売却時の注意点
不動産は流動性が低く、売却に数週間～数ヶ月要します。急な資金需要に対応しにくいため、余裕を持った資金計画が必要です。
売却時には、不動産仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税）や譲渡所得税が発生するため、手取り額を事前に試算しておくことを推奨します。
REITや株式投資との比較
(1) REITのメリット（少額投資・高流動性・分散投資）
三菱UFJ銀行によると、REITは投資家から資金を集めてオフィスビル、商業施設、賃貸住宅などの不動産を購入・管理・運営する投資信託です。
REITのメリット:
- 約10万円から投資可能で、少額から始められる
- 証券取引所に上場されているため、高い流動性がある
- 複数の不動産に分散投資できるため、リスクを抑えられる
- 管理の手間がない
REITのデメリット:
- 現物資産を所有できない
- レバレッジ効果（少ない自己資金で高額物件に投資）を活用できない
(2) 現物不動産投資のメリット（実物資産・レバレッジ効果）
現物不動産投資のメリット:
- 実物資産を所有できる（インフレ対策）
- レバレッジ効果により、少ない自己資金で高額物件に投資できる
- 減価償却費などの経費計上で節税効果がある
- 自分で管理・リフォームすることで収益性を高められる
現物不動産投資のデメリット:
- 初期費用が高い（物件価格の8～10%）
- 管理の手間がかかる
- 流動性が低く、売却に時間がかかる
(3) 投資目的に応じた使い分け
| 投資目的 | 推奨 |
|---|---|
| 少額から不動産投資を始めたい | REIT |
| 長期的な安定収入を得たい | 現物不動産投資 |
| 節税効果を重視したい | 現物不動産投資 |
| 流動性を重視したい | REIT |
| 実物資産を所有したい | 現物不動産投資 |
自分の投資目的、リスク許容度、資金状況に応じて選択してください。
まとめ：状況別の投資戦略と始め方
不動産投資は、家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）で収益を得るミドルリスク・ミドルリターンの投資手法です。表面利回りは新築物件で3～10%、中古物件で5.5～15%が目安ですが、実質利回りでランニングコストを考慮することが重要です。
初心者は区分マンション投資から始め、立地・築年数・管理状態を慎重に確認してください。空室リスク、金利上昇リスク、修繕費、流動性の低さなどのリスクがあるため、専門家（FP、税理士、不動産コンサルタント）への相談を推奨します。
REITは約10万円から投資可能で高流動性、現物不動産は実物資産でレバレッジ効果が大きいという違いがあります。投資目的に応じて使い分けてください。
不動産投資は元本保証がないため、リスクを十分に理解したうえで、慎重に判断しましょう。