投資不動産ローンの金利相場と選び方：金融機関別の比較と審査のポイント

投資不動産ローンの金利が重要な理由

不動産投資を検討する際、「ローンの金利はどれくらいなのか」「金融機関はどう選べばよいのか」と悩む方は少なくありません。

この記事では、投資不動産ローンの金利相場、金融機関別の比較、審査基準、金利を低く抑えるポイントを、2025年の最新データを元に解説します。

金利のわずかな違いが長期的な収益に大きく影響するため、適切な金融機関選択と融資戦略を理解することが重要です。

この記事のポイント

• 投資不動産ローンの金利相場は2025年時点でメガバンク1.8～3%台、地方銀行1.8～3%台、信用金庫2～5%台、ノンバンク4%程度
• 住宅ローンより金利が高い理由は、空室リスク等の貸し倒れリスクを考慮しているため
• 金利を低く抑えるには、個人の属性向上、頭金10～20%準備、複数金融機関への相談が有効
• 審査基準は年収700万円以上が目安、メガバンクは1000万円以上を求めるケースが多い
• 2025年は日銀の政策金利引き上げにより金利上昇傾向、変動金利の場合は金利変動リスクに注意

わずかな金利差が長期的な収益に大きく影響

金利のわずかな違いが、長期的な収益に大きな影響を与えます。

例えば、5,000万円を30年返済で借りた場合：

金利	月々の返済額	総返済額	差額
2.0%	約18.5万円	約6,660万円	-
3.0%	約21.1万円	約7,590万円	+930万円
4.0%	約23.9万円	約8,600万円	+1,940万円

金利が1%上がるだけで、総返済額は約1,000万円増加します。金融機関の選択と適切なタイミングでの融資戦略が重要です。

住宅ローンとの違い：なぜ投資用は金利が高いのか

投資不動産ローン（アパートローン）は、住宅ローンと比較して金利が1～2%程度高く設定されています。

項目	住宅ローン	投資不動産ローン
金利相場	0.5～1.5%程度	1.8～5.0%程度
審査基準	年収400万円～	年収700万円～
重視される点	返済能力	物件の収益性
リスク	本人の収入減	空室リスク・家賃下落

なぜ投資用は金利が高いのか：

• 空室リスク：入居者がいないと家賃収入がゼロになる
• 貸し倒れリスク：収益が出ない場合、返済が滞る可能性が高い
• 物件の事業性：物件の収益性が低ければ融資リスクが高い

投資不動産ローンは物件の収益性（賃料収入・利回り）が重視され、住宅ローンよりリスクが高いため金利も高く設定されます。

投資不動産ローンの金利相場（2025年最新）

2025年の投資不動産ローンの金利相場を、金融機関別に見ていきましょう。

金融機関別の金利相場

2025年時点の金利相場は以下の通りです。

金融機関	金利相場	特徴
メガバンク（都市銀行）	1.8～3.0%	審査は厳しいが低金利
地方銀行	1.8～3.0%	地域密着で柔軟な対応
信用金庫	2.0～5.0%	地域・物件によって幅がある
ノンバンク	4.0%程度	審査は緩いが高金利
ネット銀行	1.5～3.0%	手続きは簡便だが対面相談なし

金融機関の種類、個人の属性、物件の収益性によって金利は大きく変動します。

2025年の金利動向と日銀政策の影響

2025年1月、日本銀行が政策金利を0.50%に引き上げました。これにより、今後も金利上昇が予想されています。

2025年の金利推移：

• 2025年1月：政策金利0.50%に引き上げ
• 2025年5月：一時的に3.0%まで上昇（実績データ）
• 今後の見通し：確実に金利上昇傾向

金利上昇局面では、変動金利を選んだ場合の返済額増加リスクに注意が必要です。

変動金利と固定金利の違いと選び方

金利タイプ	メリット	デメリット	向いている人
変動金利	固定金利より低い水準	金利上昇リスクがある	短期保有、金利動向を注視できる人
固定金利	金利変動リスクがない	変動金利より高く設定される	長期保有、安定した返済計画重視

2025年の選び方：

2025年は金利上昇の見通しのため、リスクを避けるなら固定金利を検討する価値があります。変動金利を選ぶ場合は、金利上昇時の返済額増加に備えた余裕資金を確保しましょう。

収益シミュレーションを行い、ファイナンシャルプランナーへの相談も推奨します。

金融機関別の金利比較と特徴

金融機関によって、金利・審査基準・融資条件が大きく異なります。

メガバンク（都市銀行）：審査は厳しいが低金利

金利相場：1.8～3.0%

特徴：

• 低金利で借りられる可能性が高い
• 審査基準が厳しい（年収1000万円以上を求めるケースが多い）
• 物件の収益性・担保価値を厳しく評価

向いている人：

• 高年収（1000万円以上）
• 勤続年数が長い（5年以上）
• 資産価値の高い物件を購入予定

地方銀行・信用金庫：地域密着で柔軟な対応

金利相場：

• 地方銀行：1.8～3.0%
• 信用金庫：2.0～5.0%

特徴：

• 地域密着で、地元の物件に強い
• メガバンクより審査が柔軟（年収700万円程度から可能）
• 地域・物件によって金利幅が大きい

向いている人：

• 地域密着の物件を購入予定
• メガバンクの審査が通らない可能性がある人
• 担当者と対面で相談したい人

ネット銀行：手続きは簡便だが対面相談がない

金利相場：1.5～3.0%

特徴：

• 手続きがオンラインで完結
• 金利が比較的低い
• 対面相談ができない
• 審査基準は金融機関により異なる

向いている人：

• 手続きを簡便に進めたい人
• 対面相談が不要な人
• IT操作に抵抗がない人

ノンバンク：審査は緩いが高金利

金利相場：4.0%程度

特徴：

• 審査が緩い（年収500万円程度から可能）
• 金利が高い（4～5%程度）
• 融資スピードが早い

向いている人：

• 銀行の審査が通らなかった人
• 早急に融資を受けたい人
• 金利よりも融資の確実性を重視する人

金利を低く抑えるための5つのポイント

金利を低く抑えるためには、以下の5つのポイントが重要です。

(1) 個人の属性を向上させる

金融機関は、借り手の属性（年収・勤続年数・借入状況）を重視します。

属性向上の方法：

• 年収を上げる：昇進・転職・副業で年収アップ
• 勤続年数を伸ばす：最低2～3年以上、できれば5年以上
• カードローンを完済する：借入残高を減らす
• クレジットカードの支払い遅延を避ける：信用情報を良好に保つ

(2) 頭金を10～20％用意する

頭金を多く用意することで、金利が下がり審査に通りやすくなります。

頭金	効果
0%（フルローン）	金利が高い、審査が厳しい
10%	利用できる金融機関の幅が広がる
20%以上	金利が下がる可能性が高い

物件価格の10～20%の頭金を用意することで、利用できる金融機関の幅が広がり金利が下がる可能性があります。

(3) 複数の金融機関に相談し競争を引き起こす

複数の金融機関に相談することで、金融機関間の競争を引き起こし金利交渉を優位に進められます。

推奨手順：

1. 3～5社の金融機関に相談
2. 仮審査を並行して申し込み
3. 最も有利な条件を提示した金融機関と交渉
4. 他社の条件を提示して金利引き下げを依頼

(4) 資産価値の高い物件を選ぶ

資産価値が高い物件を選ぶことで、担保価値が大きく貸し倒れリスクが低いと判断され、金利が低く設定されやすくなります。

資産価値の高い物件の特徴：

• 駅徒歩10分以内
• 主要都市・人口増加エリア
• 築年数が浅い（新耐震基準、1981年以降）
• 利回りが相場以上

(5) 不動産会社の提携ローンを活用する

不動産会社の提携ローンは、一般ルートより金利が安いケースが多いです。

理由：

• 不動産会社と金融機関の信頼関係により優遇金利が適用される
• 審査がスムーズに進む
• 手続きが簡便

不動産会社に「提携ローンはありますか」と確認しましょう。

審査基準と必要書類・注意すべきリスク

投資不動産ローンの審査基準と、注意すべきリスクを確認しておきましょう。

審査基準：年収700万円以上が目安

一般的な審査基準は以下の通りです。

項目	一般的な基準	メガバンクの基準
年収	700万円以上	1000万円以上
勤続年数	2～3年以上	5年以上
貸し出し上限	年収の20倍程度	物件により異なる
自己資金	10～20%	20%以上

審査基準は金融機関・物件・個人属性によって大きく異なるため、複数の金融機関に相談することをおすすめします。

必要書類と勤続年数の要件

必要書類：

• 本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
• 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書等）
• 物件資料（売買契約書、レントロール、物件概要書等）
• 預金通帳（頭金の確認）
• 既存借入の返済予定表（ある場合）

勤続年数の要件：

• 最低2～3年以上が必要
• メガバンクは5年以上を求めるケースが多い
• 転職直後は審査が不利になる可能性がある

ローン返済に失敗する典型パターン

投資不動産ローンの返済に失敗する典型的なパターンを知っておきましょう。

典型パターン：

1. 過度なローン負担：フルローンを組み、月々の返済額が高くなり生活を圧迫
2. 空室リスクの過小評価：家賃収入がないまま経費だけがかさむ
3. 金利上昇リスク：変動金利で借りたが、金利上昇により返済額が増加
4. 修繕費の未計上：予期せぬ大規模修繕で資金が枯渇

失敗を防ぐには：

• 頭金を10～20%用意し、フルローンを避ける
• 空室率20～30%を想定した収益シミュレーション
• 金利上昇時の返済額増加に備えた余裕資金を確保
• 修繕費を年間家賃収入の5～10%程度で計上

投資用ローンを住宅ローンより先に組むリスク

投資用ローンを住宅ローンより先に組むと、住宅ローンの残存与信枠が大幅に減り、満足な自宅を購入できなくなる可能性があります。

理由：

• 投資用ローンは年収の10～20倍程度の借入が可能
• 住宅ローンの審査では、既存借入（投資用ローン含む）を考慮する
• 投資用ローンの返済額が大きいと、住宅ローンの借入額が大幅に減る

推奨順序：

1. 先に住宅ローンを組んで自宅を購入
2. その後、投資用ローンを組む

将来的に自宅購入を考えている場合は、住宅ローンを優先しましょう。

まとめ：金利選択で失敗しないための戦略

投資不動産ローンの金利相場は、2025年時点でメガバンク1.8～3%台、地方銀行1.8～3%台、信用金庫2～5%台、ノンバンク4%程度です。金利のわずかな違いが長期的な収益に大きく影響するため、金融機関の選択が重要です。

金利を低く抑えるには、個人の属性向上（年収・勤続年数）、頭金10～20%の準備、複数の金融機関への相談が有効です。審査基準は年収700万円以上が目安ですが、金融機関により異なります。

2025年は金利上昇傾向のため、変動金利の場合は金利変動リスクに注意が必要です。収益シミュレーションを行い、ファイナンシャルプランナーや税理士などの専門家に相談しながら、適切な融資戦略を立てましょう。