住宅ローン審査に不安を感じている方へ：記事の目的
住宅購入のために住宅ローンを検討する際、「審査に通るか」「年収や勤続年数は十分か」「信用情報に問題はないか」と不安を感じる方は少なくありません。
この記事では、住宅ローン審査の基準、年収・勤続年数の基準、信用情報の影響、夫婦でローンを組む場合の選択肢を、金融機関の公式情報と専門家の解説を元に説明します。
審査通過のための事前準備ができ、安心して住宅ローンに申し込めるようになります。
この記事のポイント
- 住宅ローンの最低年収基準は一般的に300万円以上だが、JAバンクは200万円以上と比較的緩やか
- 返済負担率は30〜35％以内が審査通過の重要ポイント。金融機関は審査金利（約3％）で計算
- 信用情報機関の記録（過去5〜7年分）がチェックされ、支払い遅延があると審査に通りにくい
- 夫婦でローンを組む場合、ペアローン・連帯債務・連帯保証の3つの選択肢があり、それぞれメリット・リスクが異なる
- 事前審査は数日〜1週間、本審査は1〜4週間程度かかるため早めの申し込みが重要
住宅ローン審査の基本：主な審査項目
(1) 事前審査と本審査の違い（期間は数日〜4週間）
住宅ローンの審査は、事前審査（仮審査）と本審査の2段階で行われます。
| 審査段階 | 目的 | 期間 | 確認内容 |
|---|---|---|---|
| 事前審査 | 借入可能額の把握 | 数日〜1週間 | 年収、勤続年数、他のローン残高など簡易的な審査 |
| 本審査 | 正式な契約可否の判断 | 1〜4週間 | 信用情報、健康状態、物件の担保評価など詳細な審査 |
物件購入スケジュールを逆算して、早めに申し込むことが重要です。
（参考: SUUMOジャーナル「住宅ローンの審査基準と落ちる理由・条件は?」）
(2) 金融機関が重視する7つの項目
金融機関が住宅ローン審査で重視する主な項目は、以下の通りです。
| 審査項目 | 内容 |
|---|---|
| 完済時年齢 | 80歳未満が一般的（金融機関により異なる） |
| 勤続年数 | 1年以上が目安（金融機関により異なる） |
| 年収 | 300万円以上が目安（金融機関により異なる） |
| 健康状態 | 団体信用生命保険（団信）への加入が必須 |
| 返済負担率 | 30〜35％以内が審査通過の目安 |
| 信用情報 | 過去5〜7年分の支払い履歴がチェックされる |
| 担保評価 | 物件の市場価値が借入額に見合うか |
これらの項目を総合的に判断して、審査の可否が決定されます。
（参考: 三井住友銀行「住宅ローン審査の流れとは？」）
(3) 審査に落ちる典型的な理由
住宅ローン審査に落ちる典型的な理由は、以下の通りです。
| 理由 | 詳細 |
|---|---|
| 過去の支払い遅延 | クレジットカードやローンの支払い遅延履歴 |
| 勤続年数の短さ | 転職直後、勤続1年未満 |
| 他のローン残高 | 自動車ローン、教育ローン等の残高が多い |
| 健康状態 | 団信に加入できない既往症や持病 |
| 担保評価不足 | 物件の市場価値が借入額に見合わない |
| 税金の滞納・未払い | 返済能力が低いと判断される |
事前に自身の状況を確認し、問題がある場合は対策を講じることが重要です。
年収・勤続年数・返済負担率の基準
(1) 最低年収基準（一般的に300万円以上、JAバンクは200万円以上）
住宅ローンの最低年収基準は、金融機関により異なります。
| 金融機関 | 最低年収基準 |
|---|---|
| 一般的な銀行 | 300万円以上 |
| JAバンク | 200万円以上（農業者は150万円以上） |
| フラット35 | 制限なし（返済負担率の基準あり） |
JAバンクは比較的基準が緩やかで、年収が低い人にも利用しやすい選択肢です。
（参考: イーデス「JAバンク住宅ローンの審査は厳しい？」）
(2) 借入可能額の目安（年収の5〜7倍）
借入可能額は、年収の5〜7倍が目安です。
| 年収 | 借入可能額の目安（5倍） | 借入可能額の目安（7倍） |
|---|---|---|
| 300万円 | 1,500万円 | 2,100万円 |
| 400万円 | 2,000万円 | 2,800万円 |
| 500万円 | 2,500万円 | 3,500万円 |
| 600万円 | 3,000万円 | 4,200万円 |
ただし、借入額を年収の7倍以上に設定すると、返済負担率が高すぎて審査に通りにくくなります。
（参考: SBI新生銀行「住宅ローンには審査基準がある！」）
(3) 返済負担率30〜35％以内が重要
返済負担率は、住宅ローン審査で最も重要な指標の一つです。
計算式:
返済負担率 = 年間のローン返済額 ÷ 年収 × 100
| 返済負担率 | 評価 |
|---|---|
| 20〜25％ | 適正範囲（余裕がある） |
| 30〜35％ | 一般的な許容範囲（審査通過の目安） |
| 35％超 | 審査に通りにくい |
フラット35では、年収400万円未満で返済負担率30％以下、400万円以上で35％以下という明確な基準が公表されています。
(4) 審査金利（約3％）で計算される理由
金融機関は、**審査金利（約3％）**で返済負担率を計算します。
| 項目 | 金利 | 理由 |
|---|---|---|
| 実際の借入金利 | 0.5〜1.5％程度 | 変動金利の場合 |
| 審査金利 | 約3％ | 将来の金利上昇リスクを考慮 |
実際の借入金利より高めに設定することで、将来的に金利が上昇しても返済が困難にならないよう配慮されています。
（参考: SUUMOジャーナル「住宅ローンの審査基準と落ちる理由・条件は?」）
信用情報と健康状態が審査に与える影響
(1) 信用情報機関の記録（過去5〜7年分がチェックされる）
住宅ローン審査では、信用情報機関に記録された過去5〜7年分の支払い履歴がチェックされます。
| 信用情報機関 | 管理内容 |
|---|---|
| CIC（シー・アイ・シー） | クレジットカード、信販会社のローン |
| JICC（日本信用情報機構） | 消費者金融、銀行カードローン |
| KSC（全国銀行個人信用情報センター） | 銀行ローン、住宅ローン |
これらの機関に記録された支払い遅延や債務整理の履歴は、審査に大きな影響を与えます。
(2) クレジットカード・ローンの支払い遅延が与える影響
以下のような支払い遅延履歴があると、審査に通らない可能性が高くなります。
| 遅延の種類 | 影響度 |
|---|---|
| 1〜2回の軽微な遅延 | 比較的軽微（説明次第で通過可能性あり） |
| 3回以上の遅延 | 審査に通りにくい |
| 3ヶ月以上の長期延滞 | 審査に通らない可能性が非常に高い |
| 債務整理（任意整理、自己破産等） | 記録が消えるまで審査に通らない |
過去に遅延がある場合は、金融機関に事前に相談することを推奨します。
(3) 団体信用生命保険（団信）加入の必要性
住宅ローンを組む際、**団体信用生命保険（団信）**への加入が必須条件となります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 団信の役割 | 契約者が死亡・高度障害時にローン残高が保険金で完済される |
| 加入条件 | 健康診断の結果が基準を満たすこと |
| 加入できない場合 | 住宅ローン審査に通らない（フラット35は例外） |
団信に加入できない場合、フラット35は団信なしでも借入可能ですが、金利が高くなる場合があります。
(4) 健康診断結果と既往症の申告
団信加入のために、以下の健康状態が審査されます。
| 審査項目 | 内容 |
|---|---|
| 健康診断結果 | 血圧、血糖値、肝機能等の数値 |
| 既往症の申告 | がん、心疾患、脳血管疾患、精神疾患等の履歴 |
| 投薬状況 | 現在服用している薬の種類と目的 |
持病がある場合でも、ワイド団信（引受基準緩和型）を利用できる場合があります。
夫婦で住宅ローンを組む場合の選択肢とリスク
(1) ペアローン・連帯債務・連帯保証の3つの選択肢
夫婦で住宅ローンを組む場合、以下の3つの選択肢があります。
| 方法 | 主債務者 | 連帯者の扱い | 住宅ローン控除 |
|---|---|---|---|
| ペアローン | 夫婦それぞれ | それぞれが主債務者 | 夫婦それぞれが受けられる |
| 連帯債務 | 一方が主債務者 | もう一方が連帯債務者 | 夫婦それぞれが受けられる |
| 連帯保証 | 一方が主債務者 | もう一方が連帯保証人 | 主債務者のみが受けられる |
（参考: みずほ銀行「住宅ローンを夫婦で協力して組む方法とメリット・デメリット、注意点」）
(2) 借入額増加と住宅ローン控除のメリット
ペアローンや連帯債務を利用することで、以下のメリットがあります。
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 借入額の増加 | 夫婦の年収を合算できるため、借入額を増やせる |
| 住宅ローン控除 | 夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる |
| 団信の選択肢 | 夫婦それぞれが団信に加入できる |
(3) 産休・育休時のリスク
夫婦でローンを組んだ場合、以下のリスクに注意が必要です。
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 産休・育休での収入減 | 返済義務は継続するため、家計が圧迫される可能性 |
| 復職できない場合 | 収入が減少しても返済負担は変わらない |
| 一方の退職 | ペアローンの場合、一方が退職しても返済義務は継続 |
産休・育休後の復職を前提とした返済計画を立てることが重要です。
(4) 離婚時の一括返済リスク
夫婦でローンを組んだ場合、離婚時には以下のリスクがあります。
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 一括返済を求められる | 金融機関が契約解除を求める場合がある |
| 物件の売却が必要 | ローン残高を一括返済するために物件を売却 |
| 連帯債務・保証の継続 | 離婚後も返済義務が継続する |
離婚時のリスクを考慮し、ライフプランを慎重に検討することが推奨されます。
（参考: PayPay銀行「住宅ローンは「夫婦共有名義」と「夫のみ・妻のみ」どちらがいい？」）
まとめ：住宅ローン審査通過のための準備
住宅ローンの最低年収基準は一般的に300万円以上ですが、JAバンクは200万円以上と比較的緩やかです。返済負担率は30〜35％以内が審査通過の重要ポイントで、金融機関は審査金利（約3％）で計算します。
信用情報機関の記録（過去5〜7年分）がチェックされ、支払い遅延があると審査に通りにくくなります。夫婦でローンを組む場合、ペアローン・連帯債務・連帯保証の3つの選択肢があり、それぞれメリット・リスクが異なります。
住宅ローン審査に通過するには、事前に自身の年収・勤続年数・信用情報を確認し、返済負担率を適正範囲に抑えることが重要です。詳細はファイナンシャルプランナーや金融機関に相談しながら、最適な住宅ローンを選びましょう。