住宅ローン本審査の概要と事前審査との違い
住宅購入を進める際、事前審査を通過した後に控えているのが本審査です。「本審査では何を提出すれば良いのか」「書類不備で審査が遅れないか」と不安を感じる方は少なくありません。
この記事では、住宅ローン本審査の必要書類、雇用形態別の追加書類、取得方法、スムーズに進めるポイントを、三井住友銀行等の金融機関の公式情報を元に解説します。
必要書類を事前に把握し、不備なく準備することで、審査をスムーズに進められるようになります。
この記事のポイント
- 本審査の必要書類は本人確認書類、収入証明書類、物件関連書類等で、人によっては20種類近くになる
- 会社員・個人事業主・契約社員等、雇用形態により必要書類が異なる
- 公的書類は一般的に発行後3ヶ月以内のものが必要で、提出直前に取得する
- 審査期間は1～4週間で、書類不備があると融資実行が遅れる可能性がある
- 本審査中は新規ローン申し込み、転職・退職を避けることが重要
(1) 本審査（正式審査）とは
**本審査（正式審査）**は、住宅ローンの最終的な審査です（三菱UFJ銀行）。
申込者の返済能力、健康状態、物件の担保価値を総合的に判断し、融資の可否を決定します。事前審査を通過した後、売買契約締結後に本審査を申し込むのが通常の流れです。
本審査を通過すると、正式に融資が決定し、融資実行（金銭の受け渡し）へと進みます。
(2) 事前審査と本審査の審査内容の違い
事前審査と本審査の違いは以下の通りです。
| 項目 | 事前審査 | 本審査 |
|---|---|---|
| 審査内容 | 年収・勤務先・借入状況の簡易確認 | 返済能力・健康状態・物件の担保価値を総合的に審査 |
| 審査期間 | 数日～1週間 | 1～4週間（平均1～2週間） |
| 必要書類 | 少ない（本人確認書類程度） | 多い（20種類近くになる場合も） |
| 審査項目 | 基本的な返済能力 | 団体信用生命保険への加入可否、物件の担保評価等 |
事前審査では確認されなかった要素も、本審査では総合的に審査されます。
(3) 審査期間（1～4週間、平均1～2週間）
本審査の期間は、申し込みから1～4週間程度です（三井住友銀行）。平均的には1～2週間で結果が出ることが多いですが、書類不備や追加確認事項があると、さらに時間がかかる場合があります。
審査期間は金融機関や申込状況により異なるため、余裕を持ったスケジュールで進めることが重要です。
(4) 事前審査通過後も本審査で落ちることがある
重要な注意点：事前審査を通過しても、本審査で否決される可能性があります。
事前審査通過は本審査通過を保証するものではありません。本審査では団体信用生命保険への加入可否や物件の担保価値等、事前審査では確認されなかった要素も審査されるためです。
本審査の必要書類一覧【カテゴリ別】
(1) 本人確認書類（運転免許証・パスポート等）
本審査では、以下の本人確認書類が必要です。
| 書類名 | 内容 |
|---|---|
| 運転免許証（両面コピー） | 現住所が記載されているもの |
| パスポート | 顔写真と住所記載ページ |
| マイナンバーカード（表面のみ） | 裏面（マイナンバー記載面）は不要 |
| 健康保険証 | 現住所が記載されているもの |
金融機関により受け付ける書類が異なるため、事前に確認しましょう。
(2) 収入証明書類（源泉徴収票・住民税決定通知書等）
収入証明書類は、返済能力を証明するための重要な書類です。
会社員の場合：
- 源泉徴収票（前年分）
- 住民税決定通知書または課税証明書（前年分）
個人事業主の場合：
- 確定申告書（直近3年分）
- 納税証明書（その1・その2）
雇用形態により必要書類が異なります（詳細は次章で解説）。
(3) 物件関連書類（売買契約書・重要事項説明書等）
物件に関する以下の書類が必要です。
| 書類名 | 内容 |
|---|---|
| 売買契約書 | 不動産の売買契約を証明する書類 |
| 重要事項説明書 | 宅地建物取引士が作成する物件の重要事項を記載した書類 |
| 建築確認済証・検査済証 | 建物が建築基準法に適合していることを証明する書類（戸建て・注文住宅） |
| パンフレット・間取り図 | 物件の概要がわかる資料 |
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 物件の所有権や抵当権の状況を示す書類 |
物件の種類（戸建て・マンション・注文住宅）により必要書類が異なります。
(4) その他（住民票・印鑑証明・借入明細書等）
その他、以下の書類が必要です。
| 書類名 | 内容 |
|---|---|
| 住民票謄本 | 市区町村が発行。マイナンバー記載なしのもの |
| 印鑑登録証明書 | 実印を証明する書類 |
| 住宅ローン以外の借入明細書 | 他のローン・クレジットカードの借入状況がわかる書類 |
| 預金通帳のコピー | 頭金や諸費用の支払い能力を証明 |
これらの書類には有効期限があるため、提出直前に取得することが重要です。
雇用形態別の追加必要書類
(1) 会社員の場合（源泉徴収票・住民税決定通知書）
会社員の場合、以下の書類が必要です。
- 源泉徴収票（前年分）：勤務先の総務部や人事部で発行
- 住民税決定通知書（前年分）：毎年5～6月に勤務先から配布される
- 課税証明書（前年分）：市区町村役場で発行（住民税決定通知書の代わりに使える）
源泉徴収票や住民税決定通知書は勤務先で発行されるため、早めに総務部や人事部に依頼しましょう。
(2) 個人事業主の場合（確定申告書・納税証明書）
個人事業主の場合、以下の書類が必要です。
- 確定申告書（直近3年分）：税務署の受付印があるもの、または電子申告の受信通知
- 納税証明書（その1・その2）：税務署で発行
- 事業の概要がわかる資料：事業計画書、取引先一覧等（金融機関により異なる）
個人事業主は会社員に比べて審査が厳しくなる傾向があります。直近3年分の所得が安定していることを証明する必要があります。
(3) 契約社員・派遣社員の場合（雇用契約書）
契約社員・派遣社員の場合、以下の追加書類が必要です。
- 雇用契約書：契約期間、給与額が記載されたもの
- 源泉徴収票（前年分）
- 住民税決定通知書（前年分）
契約更新の見込みがあるかどうかも審査のポイントとなるため、雇用契約書で契約期間を確認されます。
(4) 会社役員の場合（役員報酬証明書）
会社役員の場合、以下の追加書類が必要です。
- 役員報酬証明書：会社が発行する役員報酬を証明する書類
- 会社の決算書（直近3期分）：会社の財務状況を証明
- 源泉徴収票（前年分）
会社役員は個人の収入だけでなく、会社の経営状況も審査されます。
各書類の取得方法と有効期限
(1) 市区町村役場で取得する書類（住民票・課税証明書・印鑑証明）
以下の書類は、市区町村役場で取得します。
| 書類名 | 取得場所 | 手数料 |
|---|---|---|
| 住民票謄本 | 市区町村役場 | 300円程度 |
| 課税証明書 | 市区町村役場 | 300円程度 |
| 印鑑登録証明書 | 市区町村役場 | 300円程度 |
取得方法：
- 窓口：本人確認書類（運転免許証等）を持参
- コンビニ交付：マイナンバーカードがあればコンビニで取得可能
平日の日中に時間を確保して、一度にまとめて取得すると効率的です。
(2) 勤務先で取得する書類（源泉徴収票・住民税決定通知書）
以下の書類は、勤務先で取得します。
| 書類名 | 取得場所 | 取得タイミング |
|---|---|---|
| 源泉徴収票 | 勤務先の総務部・人事部 | 毎年1月（前年分） |
| 住民税決定通知書 | 勤務先から配布 | 毎年5～6月 |
源泉徴収票を紛失した場合は、勤務先に再発行を依頼しましょう。
(3) 税務署で取得する書類（納税証明書）
個人事業主が必要とする納税証明書は、税務署で取得します。
取得方法：
- 窓口：本人確認書類と印鑑を持参
- オンライン：e-Taxで電子取得可能
納税証明書には「その1」（納付すべき税額、納付済み額）と「その2」（所得金額）があり、両方必要な場合があります。
(4) 有効期限の確認（発行後3ヶ月以内が一般的）
公的機関が発行する書類には、有効期限があります。
| 書類 | 一般的な有効期限 |
|---|---|
| 住民票謄本 | 発行後3ヶ月以内 |
| 印鑑登録証明書 | 発行後3ヶ月以内 |
| 課税証明書 | 発行後3ヶ月以内 |
| 納税証明書 | 発行後3ヶ月以内 |
重要：金融機関により有効期限が異なる場合があるため、利用する金融機関に必ず確認しましょう。提出直前に取得することで、有効期限切れを防げます。
本審査をスムーズに進めるためのポイント
(1) 事前審査時の申告内容と書類内容を一致させる
事前審査時の申告内容と本審査の書類内容に相違がないよう、申告時の情報を記録しておきましょう。
相違があると：
- 審査に遅れが生じる
- 最悪の場合、審査が否決される
収入、勤務先、借入状況等、申告した情報と書類の内容が一致していることを確認してから提出しましょう。
(2) 書類不備を防ぐための事前確認
書類不備があると、審査が始まらず、融資実行が予定日を過ぎる可能性があります。
書類不備を防ぐ方法：
- 金融機関のウェブサイトで必要書類のチェックリストを確認
- 提出前に金融機関の担当者に確認してもらう
- コピーを取る際は、両面コピーが必要か確認
再取得には平日の日中に役所や税務署を訪れる必要があるため、提出前に十分確認しましょう。
(3) 審査期間中のNG行為（新規ローン・転職・退職）
本審査期間中は、以下の行為を避けましょう（モゲチェック）。
| NG行為 | リスク |
|---|---|
| 新たなローンの申し込み | 借入状況が変化し、審査に悪影響 |
| クレジットカードの作成 | 借入枠が増加し、返済能力が疑われる |
| カードローンの利用 | 返済負担率が上昇し、審査に悪影響 |
| 転職・退職 | 返済能力が変化したと見なされ、審査に落ちる可能性 |
本審査中は、現状を維持し、新たな借入や転職を避けることが重要です。
(4) 団体信用生命保険への加入可否の確認
多くの金融機関では、**団体信用生命保険（団信）**への加入が融資の必須条件です。
団信に加入できない健康状態の場合、住宅ローンの審査が通らないケースがほとんどです。健康に不安がある場合は、事前に以下を検討しましょう。
- ワイド団信：引受基準が緩和された団信（保険料が割高）
- フラット35：団信加入が任意の住宅ローン（住宅金融支援機構）
健康状態については、早めに金融機関や保険会社に相談することを推奨します。
(5) 金融機関のウェブサイトで書類リストを確認
必要書類は金融機関、物件種別（戸建て・マンション・注文住宅）、雇用形態により異なります。
2024年以降、金融機関のウェブサイトで必要書類の詳細リストが公開され、オンラインで事前確認が容易になっています（住信SBIネット銀行）。
利用する金融機関のウェブサイトで、必ず最新の書類リストを確認しましょう。
まとめ：準備チェックリストと次のアクション
住宅ローン本審査の必要書類は、本人確認書類、収入証明書類、物件関連書類、住民票・印鑑証明・借入明細書等で、人によっては20種類近くになります。
会社員は源泉徴収票・住民税決定通知書、個人事業主は確定申告書・納税証明書、契約社員は雇用契約書等、雇用形態により必要書類が異なります。
公的書類は一般的に発行後3ヶ月以内のものが必要で、提出直前に取得することで有効期限切れを防げます。
審査期間は1～4週間で、書類不備があると融資実行が遅れる可能性があるため、金融機関のウェブサイトでチェックリストを確認し、提出前に十分確認しましょう。
本審査中は、新規ローン申し込み、クレジットカード作成、転職・退職を避け、現状を維持することが重要です。
準備チェックリスト：
- 金融機関のウェブサイトで必要書類リストを確認
- 雇用形態別の追加書類を把握
- 市区町村役場で住民票・課税証明書・印鑑証明を取得
- 勤務先で源泉徴収票・住民税決定通知書を取得
- 有効期限を確認し、提出直前に公的書類を取得
- 事前審査時の申告内容と書類内容が一致しているか確認
- 本審査中は新規ローン・転職・退職を避ける
必要書類を不備なく準備し、金融機関の担当者と連携しながら、スムーズに本審査を進めましょう。