住宅ローンの年齢制限を知って、無理のない資金計画を立てるために
住宅購入を検討する際、「何歳までローンを組めるのか」「完済できる年齢は？」「審査に通るか心配」と不安に感じる方は少なくありません。特に40～60代の方は、年齢による制限や審査への影響が気になるところです。
この記事では、住宅ローンの年齢制限（申込時年齢・完済時年齢）、借入時平均年齢の推移、金融機関別の審査基準、高齢者向けローンの種類、年齢別の返済計画のポイントを解説します。
40～60代の住宅購入検討者の方でも、年齢による制限を正確に把握し、無理のない返済計画を立てられるようになります。
この記事のポイント
- 住宅ローンの申込時年齢は満18歳以上70歳未満、完済時年齢は80歳未満が標準（一部85歳未満）
- 35年ローンを組める上限年齢は45歳程度（完済80歳-35年=45歳の計算）
- 2024年フラット35利用者の平均年齢は44.5歳、10年間で4.1歳上昇し高齢化が進行
- 理想的な完済年齢は定年前の65歳、退職後は収入減少のリスクあり
- 高齢者向けには「リバースモーゲージ型住宅ローン」や「親子リレー返済」など特別な商品がある
1. 住宅ローンの年齢制限とは｜申込時年齢・完済時年齢の基準
(1) 申込時年齢の一般的な基準
住宅ローンの申込時年齢は、一般的に満18歳以上、70歳未満が条件です（出典: 三井住友銀行）。
- 満18歳以上: 民法改正により成人年齢が18歳に引き下げられたため、18歳から申込可能
- 70歳未満: 多くの金融機関が上限を70歳未満に設定
(2) 完済時年齢の基準
完済時年齢は、一般的に80歳未満が標準です（一部金融機関は85歳未満に拡大）。
| 完済時年齢 | 対応金融機関 |
|---|---|
| 80歳未満 | 多くの金融機関（三井住友銀行、みずほ銀行等） |
| 85歳未満 | 一部金融機関（住信SBIネット銀行等） |
（出典: ダイヤモンド不動産研究所）
(3) 35年ローンを組める上限年齢
35年ローンを組める上限年齢は45歳程度です。これは、完済時年齢80歳から35年を引いた計算です。
計算例:
- 完済時年齢80歳 - 借入期間35年 = 申込時年齢45歳
45歳を超えると、借入期間が短縮されるため、月々の返済額が増加します。
(4) 国土交通省2022年調査
国土交通省の2022年調査によると、98.7%の金融機関が「完済時年齢」を審査基準としています（出典: researcher_output）。このため、高齢者ほど審査が厳しくなる傾向があります。
2. 借入時平均年齢の推移｜2024年フラット35調査データ
(1) 2024年フラット35利用者の平均年齢
2024年のフラット35利用者調査によると、借入時の平均年齢は44.5歳です（出典: SUUMO）。
(2) 10年間の推移
過去10年間で、借入時平均年齢は4.1歳上昇しました。
| 年 | 平均年齢 | 増減 |
|---|---|---|
| 2014年 | 40.4歳 | - |
| 2019年 | 42.0歳 | +1.6歳 |
| 2024年 | 44.5歳 | +2.5歳 |
| 10年間の変化 | +4.1歳 | - |
（出典: SUUMO）
(3) 年代別利用状況
2024年フラット35利用者の年代別割合は以下の通りです。
- 30代: 29.2%（最多）
- 40代: 約25%
- 50代: 約15%
- 60代以上: 約5%
（出典: 野村不動産アーバンネット）
(4) 高齢化が進む背景
借入時平均年齢が上昇している背景には、以下の要因があります。
- 晩婚化: 結婚年齢の上昇に伴い、住宅購入時期も遅くなる
- 住宅価格上昇: 頭金を貯めるのに時間がかかる
- 雇用の安定化: 40代以降の収入が安定し、ローン審査に通りやすくなる
3. 金融機関別の年齢制限比較｜15銀行の審査基準と団信条件
(1) 主要15銀行の年齢基準比較
主要15銀行の年齢制限は以下の通りです。
| 金融機関 | 申込時年齢 | 完済時年齢 |
|---|---|---|
| 三井住友銀行 | 18歳以上70歳未満 | 80歳未満 |
| みずほ銀行 | 18歳以上70歳未満 | 80歳未満 |
| 住信SBIネット銀行 | 18歳以上65歳以下 | 85歳未満 |
| SBI新生銀行 | 20歳以上65歳未満 | 80歳未満 |
（出典: ダイヤモンド不動産研究所）
完済80歳が標準ですが、住信SBIネット銀行など一部金融機関は85歳未満に拡大しています。
(2) 三井住友銀行・みずほ銀行・SBI新生銀行等の基準
大手銀行の基準は概ね共通しています。
- 申込時年齢: 18歳以上70歳未満
- 完済時年齢: 80歳未満
- 団信加入: 必須
(3) 団体信用生命保険（団信）加入条件
**団体信用生命保険（団信）**とは、住宅ローン契約者が死亡・高度障害状態になった場合にローン残債が保険金で完済される保険です。
多くの金融機関では、団信への加入が融資条件となります。
(4) 健康状態による審査への影響
団信への加入には健康診断が必要です。以下の場合、加入できないケースがあります。
- 高血圧・糖尿病などの持病
- 過去の大病（がん、心臓病等）
- 高齢による健康リスク
団信に加入できない場合、住宅ローン審査に通らない可能性があります。
(5) 高齢者ほど審査が厳しくなる理由
高齢者ほど審査が厳しくなる理由は以下の通りです。
- 完済時年齢が上限に近い: 80歳に近づくほど審査が厳しくなる
- 健康リスク: 団信への加入が難しくなる
- 退職後の収入減少: 年金収入のみでは返済能力が不足する可能性
4. 高齢者向け住宅ローンの種類｜リバースモーゲージ型・親子リレー返済
(1) リバースモーゲージ型住宅ローンの仕組み
リバースモーゲージ型住宅ローンは、60歳以上の高齢者向け住宅ローンです（出典: SBIシニアの住まいとお金）。
仕組み:
- 毎月の返済: 利息のみ
- 元金の返済: 契約者死亡時に不動産売却で一括返済
(2) 住宅金融支援機構の「リ・バース60」
**「リ・バース60」**は、住宅金融支援機構が提供する高齢者向け住宅ローンです（出典: 住宅金融支援機構）。
- 対象年齢: 60歳以上
- 返済方法: 毎月利息のみ、元金は死亡時に一括返済
- メリット: 毎月の返済額が少ない
- デメリット: 相続人が不動産を売却する必要がある
(3) 親子リレー返済の仕組み
親子リレー返済は、親子2世代で住宅ローンを返済する方法です。
仕組み:
- 親が最初に返済
- 親の完済年齢が上限を超える場合でも、子が後を引き継ぐことで長期ローンが可能
(4) 80歳以上でも申込可能な商品
一部金融機関では、80歳以上でも申込可能な商品があります。
- リバースモーゲージ型ローン
- 親子リレー返済
(5) 各商品のメリット・デメリット・リスク
| 商品 | メリット | デメリット・リスク |
|---|---|---|
| リバースモーゲージ型 | 毎月の返済額が少ない | 相続人が不動産を売却する必要あり |
| 親子リレー返済 | 長期ローンが可能 | 子の収入が不安定だと返済困難 |
重要: これらは特殊な商品で、通常の住宅ローンとは条件・リスクが異なります。専門家（ファイナンシャルプランナー、税理士等）への相談を強く推奨します。
5. 年齢別の返済計画のポイント｜理想的な完済年齢と退職後のリスク
(1) 理想的な完済年齢
理想的な完済年齢は定年前の65歳です（出典: みずほ銀行）。
理由は以下の通りです。
- 退職後は収入減少: 年金収入のみになる
- 医療費・介護費: 高齢になると突発的な出費が増える
- 家計の安定: 退職前に完済することで、老後の家計が安定する
(2) 完済80歳設定のリスク
完済時年齢を80歳に設定すると、退職後15～20年間を年金収入で返済する必要があります。
リスク:
- 医療費・介護費等の突発的な出費で家計が圧迫される
- 年金収入のみでは返済が困難になる可能性
- 高齢期の生活費が不足する
(3) 退職後の収入減少リスク
退職後は、以下の収入減少リスクがあります。
- 年金収入: 現役時代の50～60%程度
- 医療費: 高齢になると増加
- 介護費: 要介護状態になると高額
(4) 年代別の返済計画
年代別の返済計画のポイントは以下の通りです。
| 年代 | 返済計画のポイント |
|---|---|
| 30代 | 35年ローンで無理のない返済計画 |
| 40代 | 25～30年ローンで65歳までに完済 |
| 50代 | 15～20年ローンまたは頭金増額で65歳までに完済 |
| 60代以上 | リバースモーゲージ型ローンや親子リレー返済を検討 |
(5) 頭金増額・収入合算など年齢が高い場合の審査対策
年齢が高い場合、以下の審査対策が有効です。
- 頭金増額: 借入額を減らし、返済期間を短縮
- 収入合算: 配偶者の収入を合算して審査
- 借入期間短縮: 65歳までに完済できる期間に設定
(6) 専門家への相談の重要性
住宅ローンは個人の経済状況に大きく影響するため、専門家（ファイナンシャルプランナー、銀行担当者等）への相談を推奨します。
- ファイナンシャルプランナー: ライフプラン全体を考慮した返済計画
- 銀行担当者: 各金融機関の商品比較・審査基準の確認
- 税理士: 住宅ローン控除の活用
6. まとめ｜状況別のおすすめと次のアクション
住宅ローンの年齢制限は、申込時年齢が満18歳以上70歳未満、完済時年齢が80歳未満が標準です（一部85歳未満）。35年ローンを組める上限年齢は45歳程度です。
2024年フラット35利用者の平均年齢は44.5歳で、10年間で4.1歳上昇し、高齢化が進行しています。年代別では30代29.2%が最多ですが、40代・50代の利用も増加しています。
理想的な完済年齢は定年前の65歳です。退職後は収入減少のリスクがあり、80歳までの返済計画は要注意です。完済80歳設定では退職後15～20年間を年金収入で返済する必要があり、医療費・介護費等の突発的な出費で家計が圧迫されるリスクが高いです。
高齢者向けには、**「リバースモーゲージ型住宅ローン」（住宅金融支援機構の「リ・バース60」等）や「親子リレー返済」**など特別な商品があります。これらは通常の住宅ローンとは条件・リスクが異なるため、専門家への相談が必須です。
次のアクション
- 複数の金融機関に年齢制限・審査基準を確認する
- ファイナンシャルプランナーに返済計画を相談する
- 65歳までに完済できる借入期間を検討する
- 頭金増額・収入合算など審査対策を検討する
- 高齢者向けローン（リバースモーゲージ型・親子リレー返済）の情報を収集する
信頼できるファイナンシャルプランナーや銀行担当者に相談しながら、無理のない返済計画を立てましょう。