土地を所有している場合の建て替え費用の全体像
既存の土地・建物を所有している方で、老朽化した住宅の建て替えを検討する際、「総費用はいくらかかるのか」「どのように資金を調達すれば良いのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、土地所有時の建て替え費用の内訳、坪数別の費用目安、資金調達方法、税制優遇・補助金、建て替えの流れと注意点を解説します。
この記事のポイント
- 2024年度の全国平均建て替え費用は約5,745万円（令和5年度調査）
- 30坪の建て替え費用は約3,561万円～4,200万円（解体費・諸費用込み）
- 建て替えローン・リバースモーゲージ・補助金制度（長期優良住宅・ZEH）を活用
- 仮住まい費用（家賃6ヶ月分＋引越し2回分）と地盤改良費の追加リスクに注意
(1) 建て替えとリフォームの費用比較
建て替えとリフォームでは、費用に大きな差があります。
| 項目 | リフォーム | 建て替え |
|---|---|---|
| 平均費用 | 約206万円 | 約5,745万円（令和5年度） |
| 費用差 | - | 1,000万円～2,000万円以上 |
| メリット | 費用が安い、工期が短い | 耐震性・省エネ性能の向上、間取りの自由度が高い |
| デメリット | 構造的な限界がある | 費用が高い、仮住まいが必要 |
(2) 2024-2025年の建て替え費用相場：全国平均5,745万円
令和5年度住宅市場動向調査によると、建て替え世帯の住宅建築資金は平均5,745万円です（令和4年度の4,487万円から上昇）。
近年、建設資材・人件費の高騰により、建て替え費用は上昇傾向にあります。
建て替え費用の詳細内訳：解体費・建築費・諸費用
(1) 解体費用：木造6万円/坪、鉄骨7-8万円/坪、RC造10万円/坪
既存建物の解体費用は、構造により異なります。
| 構造 | 坪単価 | 30坪の解体費 |
|---|---|---|
| 木造 | 約6万～6.5万円/坪 | 約180万～195万円 |
| 鉄骨造 | 約7万～8万円/坪 | 約210万～240万円 |
| RC造 | 約10万円/坪 | 約300万円 |
(2) 建築費用：本体価格＋付帯工事費（25%）＋諸費用（5%）
建築費用は、以下の3つに分類されます。
- 本体価格: 建物本体の建築費（坪単価50万～100万円程度）
- 付帯工事費: 電気・ガス・水道の引き込み工事、外構工事等（本体価格の約25%）
- 諸費用: 印紙税、登録免許税、住宅ローン関係費用、火災保険等（本体価格の約5%）
(3) その他費用：地盤調査・改良費、仮住まい費用（家賃6ヶ月分＋引越し2回分）
その他、以下の費用が必要です。
地盤調査・改良費:
- 地盤調査: 5万～10万円程度
- 地盤改良工事: 30坪で約100万～200万円（地盤が弱い場合）
仮住まい費用:
- 家賃6ヶ月分
- 敷金・礼金
- 引越し費用2回分（旧居→仮住まい、仮住まい→新居）
- 合計100万円以上を現金で用意する必要がある
坪数別の建て替え費用シミュレーション
(1) 20坪：約2,612万円
- 本体価格: 約2,000万円（坪単価100万円）
- 付帯工事費: 約500万円（25%）
- 諸費用: 約100万円（5%）
- 解体費: 約120万円（木造6万円/坪）
- 合計: 約2,612万円
(2) 30坪：約3,561万円～4,200万円
- 本体価格: 約2,700万円～3,000万円（坪単価90万～100万円）
- 付帯工事費: 約675万～750万円（25%）
- 諸費用: 約135万～150万円（5%）
- 解体費: 約180万～195万円（木造6万～6.5万円/坪）
- 地盤調査・改良費: 約100万～200万円（必要な場合）
- 合計: 約3,561万円～4,200万円
(3) 40坪：約4,728万円
- 本体価格: 約3,600万円（坪単価90万円）
- 付帯工事費: 約900万円（25%）
- 諸費用: 約180万円（5%）
- 解体費: 約240万円（木造6万円/坪）
- 合計: 約4,728万円
建て替えの資金調達方法：住宅ローン・補助金制度
(1) 建て替えローンの仕組みと審査基準
建て替えローンは、既存の住宅ローンの残債がある場合でも、新たに借り入れができる住宅ローンです。
- 借入可能額: 年収の5-7倍程度（金融機関により異なる）
- 返済負担率: 年収の25-30%以内（他の借入も含む）
- 審査基準: 年収、勤続年数、他の借入状況等を総合的に判断
(2) リバースモーゲージの活用（シニア層向け）
リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、存命中は利息のみを支払い、死後に自宅を売却して元本を返済する仕組みです。
- 対象年齢: 60歳以上（金融機関により異なる）
- メリット: 毎月の返済負担が少ない
- デメリット: 金利上昇リスク、相続人への影響
(3) 補助金制度：長期優良住宅・ZEH（100万円以上の削減可能）
補助金制度を活用すると、100万円以上の費用削減が可能です。
主な補助金制度:
- 長期優良住宅: 耐震性・省エネ性等の基準を満たし、国が認定した住宅（税制優遇・補助金対象）
- ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）: 省エネ性能の高い住宅（補助金最大100万円以上）
ただし、補助金制度は年度により変更・終了する可能性があるため、最新情報を各自治体・国土交通省のWebサイトで確認してください。
建て替えの流れと注意点
(1) 建て替えの12ステップと期間（計画～完成まで10ヶ月～1年2ヶ月）
建て替えの流れは以下の12ステップです。
- 計画・予算設定（1-2ヶ月）
- ハウスメーカー選定（1-2ヶ月）
- 設計・見積もり（1-2ヶ月）
- 契約（即日）
- 仮住まい探し・引越し（1ヶ月）
- 解体工事（1ヶ月）
- 地盤調査・改良（1-2ヶ月）
- 建築確認申請（1ヶ月）
- 建築工事（4-6ヶ月）
- 完成・検査（1ヶ月）
- 引渡し（即日）
- 新居へ引越し（1ヶ月）
合計で約10ヶ月～1年2ヶ月が目安です。
(2) 接道義務と再建築不可物件のチェック
接道義務は、建築基準法で定められた、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある要件です。
接道義務を満たさない土地は再建築不可物件となり、建て替えができません。建て替え前に必ず確認しましょう。
(3) 固定資産税の軽減措置と1月1日問題
固定資産税は、1月1日時点の状況で決まります。解体後の更地状態だと軽減措置が受けられず、税額が高くなる可能性があります。
- 軽減措置: 住宅が建っている土地は固定資産税が1/6～1/3に軽減
- 1月1日問題: 1月1日時点で更地だと、軽減措置が受けられない
(4) 地盤調査の重要性と追加費用リスク
地盤調査の結果、地盤改良工事が必要になると、予期せぬ追加費用（100万円以上）と工期延長が発生する可能性があります。
解体前に地盤調査を実施し、地盤が弱い場合は改良工事（30坪で約100万～200万円）が必要になることを考慮しましょう。
まとめ：建て替え成功のためのポイント
土地を所有している場合の建て替え費用は、2024年度の全国平均で約5,745万円です。30坪の場合、約3,561万円～4,200万円が目安です。
費用の内訳は、解体費（木造6万円/坪）、建築費（本体価格＋付帯工事費25%＋諸費用5%）、その他費用（地盤調査・改良費、仮住まい費用）です。
資金調達方法としては、建て替えローン、リバースモーゲージ、補助金制度（長期優良住宅・ZEH）を活用することで、無理のない計画を立てることができます。
建て替えの流れは計画から完成まで約10ヶ月～1年2ヶ月かかります。接道義務、固定資産税の軽減措置、地盤調査の重要性に注意し、複数社から見積もりを取得して比較することをおすすめします。
最終的な資金計画や契約内容については、ファイナンシャルプランナーや税理士等の専門家に相談することを推奨します。