岐阜市の土地市場の現状：価格動向とエリア特性
岐阜市は岐阜県の県庁所在地で、名古屋のベッドタウンとしても人気のエリアです。JR東海道線・名鉄各線で名古屋へのアクセスが良好で、住宅地としての需要が高い一方、土地価格は名古屋市と比べて割安な水準です。
岐阜市の土地市場の特徴
- 2024年の土地取引価格: 47,234円/m²（156,147円/坪）、前年比-8.04%
- 公示地価: 80,502円/m²（266,124円/坪）、前年比+0.08%
- 宅地の地価: 67,212円/m²（222,191円/坪）、前年比+3.34%
(1) 2024年の土地取引価格推移（前年比-8.04%）
2024年第1四半期の岐阜市土地取引価格は、前年比-8.04%と下落傾向にあります。これは、金利上昇や経済不透明感により、土地購入を控える動きが影響していると考えられます。ただし、エリアによって価格動向は大きく異なり、駅近や利便性の高いエリアでは堅調な価格が維持されています。
(2) 公示地価・基準地価の動向（微増傾向）
岐阜県公式サイトによると、2024年の公示地価は+0.08%、基準地価は+0.03%と微増傾向です。宅地の平均地価は+3.34%と上昇しており、住宅地需要が堅調であることがわかります。一方、商業地は+0.52%とほぼ横ばいです。
| 地価指標 | 2024年価格 | 前年比 |
|---|---|---|
| 公示地価 | 80,502円/m² | +0.08% |
| 基準地価 | 101,626円/m² | +0.03% |
| 宅地 | 67,212円/m² | +3.34% |
| 商業地 | - | +0.52% |
（出典: 岐阜市の土地価格相場・公示地価・基準地価マップ・坪単価）
(3) 名古屋のベッドタウンとしての需要
岐阜市は名古屋へJR・名鉄で20～30分程度でアクセスでき、名古屋のベッドタウンとして人気があります。名古屋市と比べて土地価格が割安で、広い敷地を確保しやすいため、注文住宅を建てたいファミリー層に選ばれています。
岐阜市の土地相場：エリア別・用途別の価格傾向
岐阜市の土地相場は、駅からの距離や用途地域により大きく異なります。エリア別の価格傾向を把握することで、予算に合った土地選びが可能になります。
(1) 平均価格19.5万円/坪（2024年）
SUUMOによると、岐阜市の土地平均価格は19.5万円/坪（2024年）です。これは全国平均と比べても比較的リーズナブルな価格帯で、首都圏や名古屋市中心部と比べて半額以下で購入できるエリアも多くあります。
(2) エリア別価格差（名鉄岐阜駅周辺194,309円/m²、糸貫駅周辺27,166円/m²）
岐阜市内でも、エリアによって土地価格は大きく異なります。
| エリア | 平均価格（円/m²） | 坪単価（円/坪） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 名鉄岐阜駅周辺 | 194,309 | 642,321 | 商業施設充実、名古屋直通 |
| JR岐阜駅周辺 | 150,000～180,000 | 495,867～594,710 | ターミナル駅、利便性高い |
| 糸貫駅周辺 | 27,166 | 89,790 | 郊外、価格が抑えられる |
名鉄岐阜駅周辺が最も高額で、駅から離れるほど価格が下がる傾向にあります。糸貫駅周辺など郊外エリアでは、名鉄岐阜駅周辺の約7分の1の価格で土地を購入できます。
(3) 用途別地価（宅地+3.34%、商業地+0.52%）
用途別に見ると、宅地の地価が+3.34%と上昇傾向にあります。これは、住宅需要が堅調であることを示しています。商業地は+0.52%とほぼ横ばいで、商業需要は安定していますが、大きな成長は見られません。
人気エリアの特徴：名古屋へのアクセスと生活利便性
岐阜市内で人気のエリアは、名古屋へのアクセスが良く、商業施設や学校が充実しているエリアです。コストパフォーマンスの良いエリアも紹介します。
(1) JR・名鉄でのアクセスが良いエリア
名古屋へのアクセスが良いエリアは、通勤・通学に便利で人気があります。
| エリア | 路線 | 名古屋までの時間 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| JR岐阜駅周辺 | JR東海道線 | 約20分 | 快速停車、利便性高い |
| 名鉄岐阜駅周辺 | 名鉄名古屋本線 | 約30分 | 商業施設充実 |
| 西岐阜駅周辺 | JR東海道線 | 約25分 | 閑静な住宅街 |
JR岐阜駅周辺は快速が停車し、名古屋まで約20分でアクセスできるため、通勤・通学に便利です。名鉄岐阜駅周辺は商業施設が充実しており、買い物に便利です。
(2) 商業施設・学校が充実したエリア
商業施設や学校が充実したエリアは、子育て世帯に人気があります。JR岐阜駅・名鉄岐阜駅周辺には、大型商業施設、スーパーマーケット、飲食店が多数あり、日常の買い物に困りません。また、公立小学校・中学校も徒歩圏内に複数あり、教育環境に恵まれています。
(3) コストパフォーマンスの良いエリア
価格を抑えながらも利便性を確保したい方には、以下のエリアがおすすめです。
- 西岐阜駅周辺: JR東海道線で名古屋まで約25分、価格は名鉄岐阜駅周辺の約半額
- 糸貫駅周辺: 郊外で価格が最も抑えられる、広い敷地を確保しやすい
- 長森駅周辺: 名鉄各務原線で名鉄岐阜駅まで10分以内、価格も比較的リーズナブル
土地購入の流れと諸費用：手続きと必要な費用
土地購入の流れと、土地価格以外に必要な諸費用を理解しておくことが重要です。諸費用は土地価格の5-10%程度が目安です。
(1) 土地購入の流れ（物件検索→見学→申込→契約→決済）
土地購入の一般的な流れは以下の通りです。
- 物件検索: 不動産ポータルサイト、不動産会社で物件を探す
- 見学: 現地を確認、周辺環境・日当たり・接道状況をチェック
- 申込: 購入意思表示、購入申込書を提出
- 重要事項説明: 宅地建物取引士による説明（用途地域、建築制限等）
- 契約: 売買契約締結、手付金支払い（土地価格の5-10%）
- 決済: 残代金支払い、所有権移転登記
(2) 諸費用の内訳（土地価格の5-10%：仲介手数料・登記費用等）
土地購入時の諸費用は、土地価格の5-10%程度が目安です。例えば1,000万円の土地なら、50-100万円の諸費用が必要です。
| 項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 土地価格の3%+6万円+消費税 |
| 登記費用（所有権移転） | 10-20万円 |
| 測量費用 | 30-50万円（境界不明確な場合） |
| 住宅ローン手数料 | 融資額の2%程度 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3% |
（出典: 土地購入の基礎知識 - GifuNavi）
(3) 測量費用・農地転用費用が必要な場合
境界線が不明確な場合は測量費用（30-50万円）が必要です。また、農地を購入する場合は農地転用の許可が必要で、農業委員会への申請費用と時間がかかります。
土地購入時の注意点：用途地域・建築制限・測量のチェック
土地購入時には、用途地域や建築制限を確認し、希望する建物を建てられるかを事前にチェックすることが重要です。
(1) 用途地域と建築制限の確認
用途地域は都市計画法で定められた土地の用途制限で、住居系、商業系、工業系に分類されます。用途地域により、建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率が異なります。岐阜市役所の都市計画課で用途地域を確認し、希望する建物を建てられるかを事前に確認しましょう。
(2) 境界線が不明確な場合の測量
境界線が不明確な場合は、購入前に測量を行い、隣地との境界を明確にすることが重要です。測量費用は30-50万円程度かかりますが、将来的なトラブルを防ぐために必要な投資です。
(3) 農地転用の許可と手続き
農地を購入する場合は、農地転用の許可が必要です。農業委員会への申請が必要で、許可取得に数ヶ月かかる場合があります。農地転用の許可が得られない場合、宅地として利用できないため、購入前に必ず確認してください。
まとめ：岐阜市で土地を購入する際のポイント
岐阜市の土地相場は平均19.5万円/坪（2024年）で、名古屋市と比べて割安な水準です。名鉄岐阜駅周辺が最も高額で、糸貫駅周辺など郊外エリアでは価格が抑えられます。名古屋へのアクセスが良く、商業施設や学校が充実したエリアが人気です。
土地購入時には、用途地域や建築制限を確認し、希望する建物を建てられるかを事前にチェックしましょう。諸費用は土地価格の5-10%程度が必要で、測量費用や農地転用費用が別途必要な場合もあります。
岐阜市の土地価格相場や岐阜県公式サイトで最新の地価情報を確認し、信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、無理のない土地選びを進めましょう。