定期借地権マンションとは？仕組みと法的根拠
マンション購入を検討する際、「定期借地権マンション」という選択肢を目にすることがあります。通常の所有権マンションより2～3割安く購入できる魅力がある一方、期間満了時に必ず退去しなければならないという制約もあります。
この記事では、定期借地権マンションの仕組み、メリット・デメリット、所有権マンションとの比較、購入時の注意点を、国土交通省の公式情報や法的根拠をもとに解説します。
購入を検討している方が、正しい知識を得て判断できる内容です。
この記事のポイント
- 定期借地権マンションは土地を期限付き（50年以上）で借りて建物を所有する方式で、通常より2～3割安く購入できる
- 期間満了時は建物を解体して土地を更地にして返還する義務があり、永住はできない
- 毎月の地代と解体積立金が発生し、残存期間が短くなるほど資産価値が下がる
- 住宅ローンは定期借地権向けローンやフラット35が利用可能だが、審査は厳しめ
- 初期費用を抑えたい、期限付き居住で問題ない人には選択肢となるが、永住希望・資産価値重視の人には不向き
(1) 定期借地権マンションの定義
定期借地権マンションとは、土地を期限付きで借りて建物を所有する方式のマンションです。通常のマンションでは土地と建物の両方を所有しますが、定期借地権マンションでは土地は地主から借り、建物のみを所有します。
(2) 累計810件・2万8,235戸の実績（2024年3月時点）
中央総合法律事務所の2024年6月の報告書によると、2024年3月31日までに分譲された定期借地権付きマンションは累計810件、2万8,235戸です。
新築マンション価格の高騰や用地不足により、近年注目されている方式です。
(3) 借地借家法による期間の規定（50年以上）
定期借地権の期間は、借地借家法で「50年以上」と定められています。この期間は契約時に決定され、通常50～70年程度に設定されます。
(4) 期間満了時の更地返還義務
借地期間が満了すると、建物を解体して土地を更地にして地主に返還する義務があります。契約更新は原則認められず、永住はできません。
(5) 定期借地権の種類
国土交通省によると、定期借地権には以下の3種類があります。
| 種類 | 期間 | 用途 |
|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 用途制限なし |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 事業用のみ |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 建物を地主が買い取る |
マンションで用いられるのは、主に「一般定期借地権」です。
2. 定期借地権マンションのメリット
定期借地権マンションには、初期費用を抑えられる大きなメリットがあります。
(1) 購入価格が2～3割安い
HOME'Sによると、定期借地権マンションは所有権マンションより2～3割安く購入できます。土地の所有権がないため、土地代が不要になることが理由です。
価格比較例:
所有権マンション: 5,000万円
定期借地権マンション: 3,500～4,000万円程度
都心の好立地物件を手頃な価格で入手できる点が大きな魅力です。
(2) 都心の好立地物件が多い
定期借地権マンションは、都心の一等地に建設されることが多いです。地主が土地を手放さずに有効活用する手段として採用されるため、駅近や人気エリアに物件が集中しています。
(3) 初期費用を抑えられる
購入価格が安いため、頭金や諸費用などの初期費用を抑えられます。住宅ローンの借入額も少なく済み、月々の返済負担も軽減されます。
3. 定期借地権マンションのデメリットとリスク
定期借地権マンションには、重要なデメリットとリスクがあります。
(1) 期間満了時に必ず退去が必要（永住不可）
借地期間が満了すると、必ず退去しなければなりません。契約更新は原則認められず、永住はできません。
センチュリー21によると、期間満了時期が定年後になる場合、退去後の住み替え費用の確保が困難になる可能性があります。
(2) 毎月の地代と解体積立金が発生
土地を借りているため、毎月の地代が発生します。また、期間満了時の建物解体費用に備えて、解体積立金を毎月支払う必要があります。
ランニングコストの例:
地代: 月々2～5万円程度
解体積立金: 月々1～2万円程度
これらは物件や地主により異なるため、契約前に必ず確認しましょう。
(3) 残存期間の減少とともに資産価値が下がる
定期借地権マンションは、残存期間が短くなるほど資産価値が下がります。将来売却する場合、買い手がつきにくくなる可能性があります。
ダイヤモンド不動産研究所によると、投資家は定期借地権付きマンションを敬遠する傾向があります。永住できず「終の棲家」にならないためです。
(4) 売却・賃貸に地主の承諾が必要
売却や賃貸、建物の増改築を行う際には、地主の承諾が必要です。承諾料が発生する場合もあります。
所有権マンションと比べて、自由度が低い点がデメリットです。
(5) 解体費用の負担
期間満了時の建物解体費用は区分所有者が負担します。解体積立金が不足すると、追加徴収される可能性があります。
4. 所有権マンションとの比較
定期借地権マンションと所有権マンションの主な違いを比較します。
(1) 購入価格の違い（2～3割安 vs. 高い）
| 項目 | 定期借地権マンション | 所有権マンション |
|---|---|---|
| 購入価格 | 2～3割安い | 高い |
| 土地の権利 | 借地権（期限付き） | 所有権（永久） |
| 永住 | 不可 | 可能 |
(2) 土地の権利（借地権 vs. 所有権）
- 定期借地権マンション: 土地を借りる権利のみ。期限付き。
- 所有権マンション: 土地を所有する権利。永久。
(3) ランニングコスト（地代あり vs. なし）
| 項目 | 定期借地権マンション | 所有権マンション |
|---|---|---|
| 地代 | 月々2～5万円程度 | なし |
| 解体積立金 | 月々1～2万円程度 | なし |
| 管理費・修繕積立金 | あり | あり |
定期借地権マンションは購入価格が安い分、ランニングコストが高くなる傾向があります。
(4) 資産価値の推移
- 定期借地権マンション: 残存期間の減少とともに資産価値が下がる
- 所有権マンション: 築年数により資産価値が下がるが、土地は残る
長期的な資産価値は、所有権マンションの方が高い傾向があります。
5. 購入時の注意点と資金計画
定期借地権マンション購入時には、以下の点を確認しましょう。
(1) 残存期間の確認
購入時に残存期間を必ず確認してください。残存期間が短いと、住める期間が短く、資産価値も低下します。
推奨: 残存期間が30年以上ある物件を選ぶと、住宅ローンの借入期間も確保しやすい
(2) 住宅ローンの選択肢（定期借地権向けローン・フラット35）
定期借地権マンションは担保価値が低いため、住宅ローンの審査が厳しくなります。以下の選択肢があります。
借入期間は残存期間が上限となるため、通常の物件より短期間で返済する必要があります。
(3) 地代・解体積立金の確認
毎月の地代と解体積立金は、物件や地主により異なります。契約書で必ず確認し、月々の返済額と合わせて総コストを把握しましょう。
また、地代は土地価格の変動により改定される可能性がある点にも注意が必要です。
(4) 期間満了時の住み替え費用の確保
期間満了時に退去する際、新たな住まいを確保する費用が必要です。定年後に期間満了を迎える場合、年金収入だけでは費用確保が困難になる可能性があります。
購入時から、住み替え費用を計画的に貯蓄することが重要です。
(5) 契約書の確認事項
契約前に、以下の項目を必ず確認してください。
- 借地期間: 契約満了の時期
- 地代の改定ルール: 改定の時期・方法
- 解体費用の負担: 解体積立金の積立状況
- 売却・賃貸の条件: 地主の承諾が必要か、承諾料の有無
- 増改築の制限: リフォームの可否
不明点があれば、契約前に必ず不動産会社や弁護士に相談しましょう。
6. まとめ：定期借地権マンションが向いている人・向いていない人
定期借地権マンションは、土地を期限付き（50年以上）で借りて建物を所有する方式で、通常より2～3割安く購入できます。しかし、期間満了時は建物を解体して土地を更地にして返還する義務があり、永住はできません。
毎月の地代と解体積立金が発生し、残存期間が短くなるほど資産価値が下がります。住宅ローンは定期借地権向けローンやフラット35が利用可能ですが、審査は厳しめです。
向いている人:
- 初期費用を抑えたい
- 期限付き居住で問題ない
- 定年までに退去時期が来る
- 都心の好立地に住みたい
向いていない人:
- 永住を希望する
- 資産価値を重視する
- 期間満了後の住み替え費用の確保が難しい
- 将来売却・賃貸する可能性がある
購入判断は個人の状況（年齢、家族構成、資金計画等）により最適解が異なるため、不動産会社、ファイナンシャルプランナー、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。