現金一括でマンション購入｜メリット・デメリット・注意点を徹底解説

現金一括でマンションを購入する人が増えている背景

十分な資金がある方の中には、「現金一括でマンションを購入すべきか」「それとも低金利の住宅ローンを利用すべきか」と悩む方が多くいます。

この記事では、現金一括購入のメリット・デメリット、住宅ローン購入との総支払額比較、税務署からの「お尋ね」への対応方法を解説します。2025年最新の税制（住宅ローン控除、住宅取得資金贈与の非課税枠）を含め、正確な情報を提供します。

この記事のポイント

• 現金一括購入のメリットは総支払額が最も低い（利息ゼロ）、手続きが早い（約2週間）
• デメリットは手元資金減少、住宅ローン控除不可（最大273万円損失）、団信加入不可
• 低金利ローン（0.3〜1.0%）と控除を組み合わせた方が総支払額が少なくなる場合が多い
• 税務署から「お尋ね」が来た場合、資金源を証明できる書類を保管しておく
• 個人の状況により最適な選択は異なるため、ファイナンシャルプランナーへの相談を推奨

(1) 低金利環境でも現金購入を選ぶ理由

低金利環境が続く中でも、現金一括購入を選ぶ人が一定数います。理由は金利負担を避けたい心理的要因や、手続きの早さで人気物件の争奪戦に勝てるためです。

(2) 手続きの早さで人気物件の争奪戦に勝てる

現金一括購入は住宅ローン審査が不要のため、約2週間で手続きが完了します。人気物件の場合、複数の購入希望者が競合することがあり、手続きが早い現金購入者が有利になるケースが増えています。

(3) 金利負担を避けたい心理

金利を支払うことに抵抗がある方は、現金一括購入を選ぶ傾向があります。利息ゼロで総支払額を最も低く抑えられることが魅力です。

現金一括購入のメリット（利息不要・手続き簡単・交渉有利）

(1) 総支払額が最も低い（利息ゼロ）

現金一括購入の最大のメリットは、利息がかからず総支払額が最も低くなることです。4,000万円のマンションを現金で購入した場合、支払額は4,000万円のみです。

住宅ローンを利用すると、金利分の利息が発生し、総支払額が増加します。

(2) 住宅ローン審査が不要で手続きが早い（約2週間）

住宅ローンを利用する場合、審査に1〜2ヶ月かかることがあります。現金一括購入では審査が不要のため、約2週間で売買契約から引渡しまで完了できます。

急いでいる場合や、人気物件の争奪戦で有利になります。

(3) ローン諸費用を削減できる（数十万円の節約）

住宅ローンを利用すると、事務手数料、保証料、登録免許税、印紙税等のローン諸費用が数十万円かかります。現金一括購入ではこれらの費用が不要です。

費用項目	金額の目安
事務手数料	借入額の2.2%（4,000万円なら88万円）
保証料	借入額の2%前後（4,000万円なら80万円前後）
登録免許税	借入額の0.1〜0.4%
印紙税	2〜6万円

現金購入では上記費用が不要となり、大幅な節約になります。

(4) 売主との価格交渉で有利になる

現金一括購入は確実性が高いため、売主との価格交渉で有利になる場合があります。住宅ローン審査が通らないリスクがなく、取引が確実に成立するためです。

(5) 毎月のローン返済がなく資金計画が立てやすい

現金購入後は毎月のローン返済がないため、生活費の資金計画が立てやすくなります。収入が不安定な自営業者等にとってはメリットが大きくなります。

現金一括購入のデメリット（手元資金減少・住宅ローン控除不可・団信なし）

(1) 手元資金が大幅に減少するリスク（病気・失業時の対応）

現金一括購入の最大のデメリットは、手元資金が大幅に減少することです。4,000万円のマンションを購入すると、預貯金が4,000万円減少します。

病気、失業、収入減少時の生活資金を確保できるか、慎重に検討する必要があります。購入後も生活費6ヶ月〜1年分の貯蓄を残せるかが判断基準です。

(2) 住宅ローン控除を受けられない（最大273万円の損失）

住宅ローンを利用した場合、年末時点のローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除できる「住宅ローン控除」を受けられます。最大13年間で273万円の控除を受けられる可能性があります（省エネ基準適合物件の場合）。

現金一括購入ではこの控除を受けられないため、最大273万円分のメリットを逃すことになります。

項目	内容
控除率	0.7%
控除期間	最大13年間
控除上限（省エネ基準適合物件）	3,000万円
最大控除額	273万円（3,000万円×0.7%×13年）

(3) 団信（団体信用生命保険）に加入できない

住宅ローンを利用すると、団信（団体信用生命保険）に加入できます。契約者が死亡・高度障害時にローン残高が保険金で完済されるため、遺族に債務が残りません。

現金購入では団信に加入できないため、万一の際に保険金でローンを返済できません。別途、生命保険で対応する必要があります。

(4) すまい給付金の対象外になる可能性

すまい給付金は、消費税増税の負担軽減のため、一定所得以下の住宅取得者に給付される制度です。住宅ローンを利用しない場合、年齢制限（50歳以上）があり、給付対象外になる可能性があります。

(5) 投資・運用機会の損失

4,000万円を現金でマンション購入に充てると、その資金を投資・運用に回せなくなります。低金利の住宅ローンを利用し、手元資金を運用した方が、総合的なリターンが大きくなる可能性があります。

現金一括購入と住宅ローン購入の総支払額比較

(1) 4,000万円のマンション購入時のシミュレーション

4,000万円のマンションを現金購入した場合と、住宅ローン（金利0.5%、35年返済）で購入した場合の総支払額を比較します。

項目	現金購入	住宅ローン購入
物件価格	4,000万円	4,000万円
利息	0円	約360万円
ローン諸費用	0円	約170万円
住宅ローン控除	0円	▲273万円（省エネ適合物件）
総支払額	4,000万円	約4,257万円

この例では現金購入の方が約257万円お得に見えますが、手元資金の減少と団信加入不可のデメリットを考慮する必要があります。

(2) 住宅ローン控除の詳細（0.7%控除、最大13年間）

2025年現在、住宅ローン控除の控除率は0.7%、控除期間は最大13年間です。年末時点のローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除できます。

(3) 省エネ基準適合物件の控除上限（3,000万円）

省エネ基準適合住宅（断熱性能や省エネ設備が一定基準を満たす住宅）の場合、控除上限は3,000万円です。最大で273万円（3,000万円×0.7%×13年）の控除を受けられます。

それ以外の住宅の場合、控除上限は2,000万円で、最大182万円の控除となります。

(4) 低金利ローン（0.3〜1.0%）と控除を組み合わせた場合の優位性

住宅ローン金利が0.3〜1.0%の低金利の場合、住宅ローン控除0.7%と組み合わせると、実質的な金利負担がほぼゼロまたはマイナスになる場合があります。

例: 金利0.5%のローンで控除0.7%を受けた場合 → 実質▲0.2%（逆ザヤ状態）

この場合、住宅ローンを利用した方が総支払額が少なくなります。

(5) どちらが得かの判断基準

以下の基準で判断してください。

現金購入が有利なケース:

• 金利が高い（1.5%以上）
• 住宅ローン控除を受けられない（所得税・住民税が少ない）
• 手元資金に十分な余裕がある（購入後も1年分の生活費を残せる）

住宅ローンが有利なケース:

• 金利が低い（0.3〜1.0%）
• 所得税・住民税が多く、控除をフル活用できる
• 手元資金を投資・運用に回したい

現金一括購入の注意点と税務署からの「お尋ね」への対応

(1) 購入後も生活費6ヶ月〜1年分の貯蓄を残す

現金一括購入を決断する前に、購入後も生活費6ヶ月〜1年分の貯蓄を残せるか確認してください。病気、失業、収入減少時の生活資金を確保することが重要です。

(2) 税務署からの「お尋ね」とは（資金源確認）

高額な不動産を現金で購入した場合、税務署から「お尋ね」という文書が送付されることがあります。これは資金源を確認し、贈与税の申告漏れを防止するためです。

「お尋ね」自体に回答義務はありませんが、無視すると追徴課税のリスクがあるため、適切に対応することが推奨されます。

(3) 資金源を証明できる書類の保管（預金通帳、相続証明等）

「お尋ね」に対応できるよう、資金源を証明できる書類を保管しておきましょう。

• 預金通帳（長期間の積立履歴）
• 相続証明書（相続で取得した資金の場合）
• 退職金証明書（退職金で購入した場合）
• 株式・投資信託の売却証明書（売却益で購入した場合）

(4) 親からの資金援助と贈与税の非課税枠（最大1,000万円、2026年3月末まで）

親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になる制度があります。

住宅の種類	非課税枠	適用期限
省エネ基準適合住宅	1,000万円	2026年3月末まで
その他の住宅	500万円	2026年3月末まで

非課税枠を超えた分は通常の贈与税（最大55%）がかかるため、注意が必要です。

(5) 「お尋ね」への回答方法と追徴課税のリスク

「お尋ね」が届いたら、資金源を正確に記載して回答してください。虚偽の回答や無視をすると、税務調査や追徴課税のリスクがあります。

不明点がある場合は、税理士への相談を推奨します。

まとめ：現金一括購入が向いている人・住宅ローンが向いている人

現金一括購入のメリットは総支払額が最も低い（利息ゼロ）、手続きが早い（約2週間）、ローン諸費用を削減できることです。

デメリットは手元資金の大幅減少、住宅ローン控除を受けられない（最大273万円の損失）、団信に加入できないことです。

低金利ローン（0.3〜1.0%）と住宅ローン控除を組み合わせた方が、総支払額が少なくなる場合が多くあります。個人の資金状況・ライフプラン・所得税額により最適な選択は異なるため、ファイナンシャルプランナーや税理士への相談を推奨します。

税務署から「お尋ね」が来た場合に備えて、資金源を証明できる書類（預金通帳、相続証明等）を保管しておきましょう。

2025年時点の税制を解説していますが、税制は改正される可能性があるため、最新情報の確認をお願いします。