不動産仲介手数料の基礎知識と法的上限
「ホームメイトで物件を探しているが、仲介手数料はいくらかかるのか」「仲介手数料を安く抑える方法はあるのか」と疑問に思う方は少なくありません。
この記事では、不動産仲介手数料の仕組み、計算方法、ホームメイトの料金体系と割引サービス、仲介手数料無料物件のメリット・デメリットを解説します。国土交通省の公式情報を基に、2025年時点の最新情報をお伝えします。
この記事のポイント
- 仲介手数料は宅建業法で上限が決められている（賃貸：家賃1ヶ月分＋税、売買：物件価格×3%+6万円＋税）
- ホームメイトは基本料金は業界標準だが、女子割・学割・シニア割などの割引サービスあり
- 仲介手数料無料の物件は別途費用が発生する場合があるため総額確認が重要
- 仲介手数料だけでなく、サービス内容や対応品質も比較して判断を
仲介手数料の計算方法（賃貸・売買）
賃貸の仲介手数料（家賃1ヶ月分＋税が上限）
賃貸物件の仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条で上限が定められています。
賃貸の仲介手数料上限
- 貸主・借主の合計で家賃1ヶ月分＋消費税が上限
- 通常は借主が全額を負担するケースが多い
例：家賃8万円の物件
- 仲介手数料：8万円 × 1.1（消費税10%）= 8.8万円
法律上は貸主と借主で折半が原則ですが、「借主の承諾を得た場合」に限り、借主が全額を負担することが認められています。
売買の仲介手数料と速算式
売買物件の仲介手数料は、物件価格に応じて上限が決まります。400万円を超える物件は、以下の速算式で簡単に計算できます。
売買の仲介手数料 = 物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税
| 物件価格 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
仲介手数料は成功報酬です。売買契約が成立しなかった場合は、支払う必要がありません。
2024年改正：低額物件の上限引き上げ
2024年7月より、800万円以下の低額不動産（空き家・マンション・土地）について、仲介手数料の上限が引き上げられました。
- 改正前：物件価格に応じた計算（200万円以下は5%、200万円超400万円以下は4%+2万円）
- 改正後：一律30万円＋消費税（税込33万円）が上限
この改正は空き家対策を目的としており、不動産会社が低額物件の仲介を行いやすくなりました。
ホームメイトの仲介手数料と割引サービス
基本料金と女子割・学割・シニア割
ホームメイト（東建コーポレーション運営）の仲介手数料は、賃貸の場合家賃1ヶ月分＋消費税が基本です。これは業界標準の料金設定です。
ただし、以下の割引サービスが用意されています。
| 割引サービス | 割引率 | 対象 |
|---|---|---|
| 女子割 | 10%割引 | 女性の入居者 |
| 学割 | 30%割引 | 学生 |
| シニア割 | 30%割引 | 60歳以上 |
例：家賃8万円の物件に学割を適用
- 通常：8.8万円（税込）
- 学割適用：6.16万円（税込）
割引サービスの適用条件は変更される場合がありますので、詳細はホームメイト公式サイトでご確認ください。
まるトク物件の仕組み
ホームメイトには「まるトク物件」と呼ばれる、仲介手数料が大幅に割引される物件があります。
まるトク物件の特徴
- 仲介手数料が最大100%割引（無料）になる場合がある
- 主に東建コーポレーションが管理する物件が対象
- 公式サイトで「仲介手数料無料・割引物件」として検索可能
まるトク物件は物件数が限られるため、希望のエリア・条件に合う物件があるか確認しましょう。
仲介手数料無料物件の仕組みとメリット・デメリット
無料になる理由（貸主負担・自社物件等）
仲介手数料無料の物件は、以下の仕組みで成り立っています。
- 貸主負担：貸主が仲介手数料を全額負担している
- 自社物件：不動産会社が自社で所有・管理している物件
- 広告料（AD）：貸主から別途広告料を受け取っている
いずれの場合も、不動産会社の収益は確保されています。
注意点（別途費用・家賃設定・サポート内容）
仲介手数料無料の物件には、以下の注意点があります。
- 別途費用の請求：書類作成費、事務手数料などの名目で費用が発生する場合がある
- 家賃設定：仲介手数料無料の代わりに、家賃が相場より高く設定されている可能性がある
- サポート内容：仲介手数料が収益源でないため、サポート業務が手薄になる可能性がある
重要：仲介手数料だけでなく、初期費用の総額で比較することが重要です。
不動産会社選びのポイントと仲介手数料の比較
仲介手数料だけでなく総額で比較
物件選びでは、仲介手数料だけでなく初期費用の総額を確認しましょう。
初期費用の主な項目
- 敷金・礼金
- 仲介手数料
- 前払い家賃
- 火災保険料
- 保証会社利用料
- 鍵交換費用
- クリーニング費用
「仲介手数料無料」であっても、他の項目で費用が上乗せされていないか確認が必要です。
サービス内容と対応品質の確認
仲介手数料の安さだけでなく、以下の点も比較しましょう。
- 物件提案力：希望条件に合った物件を多く提案してくれるか
- 対応スピード：問い合わせへの返答が早いか
- 契約後のサポート：入居後のトラブル対応が充実しているか
- 地域の情報量：周辺環境や学区などの情報を持っているか
仲介手数料を抑えた結果、サービス品質が低下しては本末転倒です。
まとめ：仲介手数料で損しないための判断基準
不動産仲介手数料は、宅建業法で上限が決められています。賃貸は家賃1ヶ月分＋消費税、売買は物件価格×3%+6万円＋消費税が上限です。
ホームメイトの仲介手数料は業界標準ですが、女子割・学割・シニア割やまるトク物件を活用することで、費用を抑えられる場合があります。
仲介手数料無料の物件は魅力的ですが、別途費用が発生する場合や家賃が高く設定されている可能性があります。初期費用の総額を確認し、サービス内容も含めて比較検討することをおすすめします。
詳細な料金や割引条件は各不動産会社に直接お問い合わせください。