マンション一棟買いとは何か｜区分所有との違い
マンション一棟買いを検討している方にとって、「必要資金はどのくらいか」「利回りは何%が妥当か」「空室リスクをどう管理するか」といった疑問は、投資判断の重要な要素です。
この記事では、マンション一棟買いという高額な不動産投資手法に特化し、区分所有投資との違い、必要資金のシミュレーション、物件選定の基準、リスク管理の方法を解説します。国土交通省の不動産投資市場データや国税庁の税金計算方法など、公的機関の情報を元に実践的な知識を提供します。
不動産投資初心者から、区分マンション投資経験者まで、マンション一棟買いの基本と注意点を理解できるようになります。
この記事のポイント
- マンション一棟買いは収益性が高い一方、初期投資額が大きく管理負担も増える
- 初期費用は物件価格の25-40%程度（頭金20-30%+諸費用5-10%）
- 表面利回り5-8%が一般的、実質利回りは管理費・修繕費を差し引いて計算
- 空室リスク対策として、駅近・賃貸需要の高いエリアを選ぶことが重要
- 税務・法務面では専門家（不動産鑑定士・税理士）への相談が必須
(1) 一棟買いの定義と投資手法
マンション一棟買いとは、集合住宅の建物全体を購入し、複数の住戸を賃貸に出して収益を得る不動産投資手法です。
一棟買いの特徴:
- 複数の住戸から賃料収入を得られる
- 建物全体の管理・運営を自分で決定できる
- 収益性が高い一方、初期投資額が大きい
(2) 区分所有投資との違い（収益性・管理負担・リスク）
マンション一棟買いと区分所有投資の違いを整理します。
| 項目 | 一棟買い | 区分所有 |
|---|---|---|
| 初期投資額 | 数千万円〜数億円 | 数百万円〜数千万円 |
| 収益性 | 高い（複数戸から収入） | 中程度（1戸のみ） |
| 管理負担 | 大きい（建物全体） | 小さい（1戸のみ） |
| 空室リスク | 分散可能 | 全収入が消失 |
| 自由度 | 高い（管理方針を決定） | 低い（管理組合に従う） |
マンション一棟買いのメリット・デメリット
(1) メリット：収益性の高さと自由な管理運営
マンション一棟買いの主なメリットは以下の通りです。
収益性の高さ:
- 複数戸から賃料収入を得られるため、総収入が大きい
- 空室が出ても他の住戸からの収入でカバーできる
自由な管理運営:
- 管理会社の選定、修繕計画、家賃設定など、自分の判断で決定できる
- リノベーションや設備改善も自由に実施可能
スケールメリット:
- 一戸あたりの管理コストを抑えられる
- 一括での修繕・改修により単価を抑えられる
(2) デメリット：初期投資額の大きさと管理負担
一方、マンション一棟買いには以下のデメリットもあります。
初期投資額の大きさ:
- 物件価格が数千万円〜数億円と高額
- 頭金だけで数百万円〜数千万円必要
管理負担の増大:
- 建物全体の維持管理責任を負う
- 入居者トラブル、修繕対応など業務が増える
大規模修繕のリスク:
- 外壁塗装、屋上防水など、数百万円〜数千万円の修繕費用が必要になる可能性
必要資金と融資の流れ｜頭金・ローン審査のポイント
(1) 初期費用の内訳（物件価格・諸費用）
マンション一棟買いの初期費用は、以下のように構成されます。
| 項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 数千万円〜数億円 | 立地・規模により変動 |
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 | 売主直売の場合は不要 |
| 登記費用 | 30-100万円 | 司法書士報酬を含む |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3% | 軽減措置あり |
| 火災保険 | 50-200万円 | 建物規模により変動 |
| その他 | 印紙税、融資手数料等 |
諸費用は物件価格の5-10%が目安です。
(2) 頭金の目安と融資条件
不動産投資ローンの融資条件は、住宅ローンよりも厳しくなります。
頭金の目安:
- 物件価格の20-30%が一般的
- 物件価格が1億円の場合、頭金2,000-3,000万円
融資条件:
- 金利: 2-4%程度（住宅ローンより高い）
- 返済期間: 15-30年
- 審査基準: 収益性の証明が重要
(3) ローン審査で重視される収益性の証明（想定賃料収入・稼働率）
金融機関の融資審査では、以下の点が重視されます。
収益性の証明:
- 想定賃料収入（周辺相場に基づく）
- 稼働率（入居率）の見込み
- 実質利回りの計算
物件の評価:
- 立地（駅距離、周辺環境）
- 建物状態（築年数、修繕履歴）
- 賃貸需要の有無
複数の金融機関で融資条件を比較し、最も有利な条件を選ぶことが重要です。
物件選びのポイントと収益性の見極め方
(1) 立地選定の重要性（駅近・賃貸需要の高いエリア）
マンション一棟買いで最も重要なのが立地選定です。
賃貸需要が高い立地:
- 駅徒歩10分以内
- 商業施設・学校・病院など生活利便施設が近い
- 都心へのアクセスが良好
避けるべき立地:
- 人口減少が著しいエリア
- 駅から遠い（徒歩15分以上）
- 周辺に空室の多い物件が目立つエリア
(2) 利回りの計算方法（表面利回り・実質利回り）
利回りは、物件の収益性を判断する重要な指標です。
表面利回り:
- 計算式: 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100
- 目安: 5-8%が一般的
実質利回り:
- 計算式: （年間賃料収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 購入時諸費用）× 100
- 年間経費: 管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険等
- 実質利回りは表面利回りより2-3%低くなるのが一般的
(3) 建物状態の確認（修繕履歴・修繕積立金・将来の修繕計画）
購入前に、建物の状態を詳細に確認しましょう。
確認項目:
- 過去の修繕履歴（外壁塗装、屋上防水、配管工事等）
- 修繕積立金の残高
- 今後5-10年の修繕計画と予算
修繕積立金が不足している場合、購入後に大規模な追加費用が発生するリスクがあります。
(4) デューデリジェンス（投資前の詳細調査）の実施
デューデリジェンスとは、投資前に物件を総合的に評価する詳細調査です。
調査項目:
- 建物の構造・設備の状態
- 収益性の分析（賃料相場、稼働率）
- 法的リスクの確認（登記、用途地域等）
- 周辺環境の調査（競合物件、賃貸需要）
専門家（不動産鑑定士、建築士）に依頼することで、リスクを最小限に抑えられます。
リスク管理と税務・法務上の注意点
(1) 空室リスクへの対策（賃貸需要の調査・管理会社の選定）
マンション一棟買いで最大のリスクが空室リスクです。
対策:
- 賃貸需要が高いエリアを選ぶ
- 適切な賃料設定（周辺相場を調査）
- 信頼できる管理会社を選定
- 定期的な修繕・リフォームで物件価値を維持
(2) 大規模修繕費用のリスク管理
大規模修繕費用は、収益計画に大きな影響を与えます。
対策:
- 購入前に修繕履歴と今後の修繕計画を確認
- 修繕積立金を適切に積み立てる
- 修繕費用を実質利回りの計算に含める
(3) 不動産所得の計算と税負担（減価償却・必要経費）
国税庁によると、不動産所得は以下のように計算されます（2025年時点）。
不動産所得の計算式:
- 不動産所得 = 賃料収入 − 必要経費
必要経費に含まれるもの:
- 管理費、修繕費
- 固定資産税、都市計画税
- 減価償却費
- 火災保険料
- ローン利息（元本は除く）
減価償却:
- 建物の価値減少を経費として計上できる制度
- 税負担を軽減する効果がある
(4) 専門家（不動産鑑定士・税理士・FP）への相談の必要性
マンション一棟買いは高額な投資判断であり、専門家への相談が必須です。
相談すべき専門家:
- 不動産鑑定士: 物件の適正価格評価
- 税理士: 税務上の最適な投資スキーム設計
- FP（ファイナンシャルプランナー）: 資金計画の立案
- 弁護士: 契約書のチェック、法的リスクの確認
まとめ：マンション一棟買い投資を成功させるために
マンション一棟買いは、収益性が高い一方で、初期投資額が大きく管理負担も増える投資手法です。成功のためには、立地選定、収益性の見極め、リスク管理が重要です。
初期費用は物件価格の25-40%程度（頭金20-30%+諸費用5-10%）が必要で、表面利回り5-8%が一般的な目安です。空室リスクを減らすためには、駅近・賃貸需要の高いエリアを選び、信頼できる管理会社と連携することが重要です。
税務・法務面では、不動産鑑定士・税理士・FPなどの専門家に相談しながら、無理のない投資計画を立てましょう。詳細な物件情報や融資条件については、複数の不動産会社・金融機関で比較検討することを推奨します。