アパートの仲介手数料とは？相場と値引き交渉のポイント

アパートの仲介手数料とは｜成功報酬型の仕組みを解説

アパートの仲介手数料とは、賃貸契約の仲介をしてくれた不動産会社に支払う手数料です。成功報酬型のため、契約が成立しなければ支払い義務は発生しません。

この記事では、仲介手数料の法律上の上限、貸主・借主の負担割合、相場と計算方法、値引き交渉のコツをSUUMOやUR賃貸住宅の情報を元に解説します。

この記事のポイント

• 仲介手数料の法律上の上限は「家賃の1ヶ月分+消費税」
• 法律上は貸主・借主各0.5ヶ月分が原則だが、実務上は借主が1ヶ月分負担が慣例
• 値引き交渉は「入居申込書記入時」が最も効果的なタイミング
• 閑散期（5〜8月）は交渉成功率が上がる

仲介手数料の法律上の上限｜家賃1ヶ月分+消費税のルール

(1) 宅地建物取引業法による上限規定（貸主・借主各0.5ヶ月分が原則）

UR賃貸住宅によると、宅地建物取引業法では、仲介手数料の上限が以下のように定められています。

項目	内容
上限額	家賃の1ヶ月分+消費税
原則	貸主・借主それぞれ0.5ヶ月分
例外	借主の承諾があれば借主から1ヶ月分を受け取れる

法律上は「貸主と借主で0.5ヶ月分ずつ負担」が原則ですが、実務上は借主の承諾を得た上で借主から1ヶ月分を受け取るケースが一般的です。

重要: 仲介手数料は家賃のみで計算され、共益費・管理費は含まれません。家賃8万円・共益費1万円の物件の場合、仲介手数料は「8万円×1.1（税込）= 8.8万円」が上限です。

(2) 2024年法改正（1年以上空室は貸主負担2.2ヶ月分まで可能）

2024年の法改正により、1年以上空室の物件については、貸主が2.2ヶ月分（税込）まで仲介手数料を支払えるようになりました。

改正前	改正後
貸主・借主合計で1ヶ月分+税が上限	1年以上空室の場合、貸主は2.2ヶ月分まで可能

この改正により、空室物件の仲介がしやすくなり、不動産会社が空室物件を積極的に紹介するインセンティブが生まれています。借主にとっては、空室期間が長い物件で仲介手数料の値引き交渉がしやすくなる可能性があります。

仲介手数料は誰が払う？｜貸主・借主の負担割合と実務慣行

(1) 法律上の原則と借主承諾による1ヶ月分負担の実態

SUUMOによると、法律と実務の違いは以下の通りです。

項目	法律上の原則	実務上の慣例
貸主負担	0.5ヶ月分	0円が多い
借主負担	0.5ヶ月分	1ヶ月分が多い

多くの不動産会社は、契約時に「仲介手数料は借主が1ヶ月分負担することに承諾する」という同意を取得しており、この同意があれば借主から1ヶ月分を受け取ることが認められています。

(2) 仲介手数料無料・0.5ヶ月分の不動産会社の仕組み

仲介手数料無料や0.5ヶ月分を謳う不動産会社もあります。その仕組みは以下の通りです。

形態	仕組み
貸主からの広告費	貸主が不動産会社に広告費を支払い、借主の仲介手数料を無料に
自社管理物件	自社で管理している物件は仲介手数料を割引
薄利多売	仲介手数料を下げて契約数を増やすビジネスモデル

仲介手数料無料の場合でも、「物件情報の選択肢が限られる」「広告費名目で別途費用がかかる」可能性があるため、総費用を確認することが重要です。

仲介手数料の相場と計算方法｜共益費は含まれない点に注意

(1) 相場は家賃の0.5〜1ヶ月分+消費税

HOME'Sによると、仲介手数料の相場は以下の通りです。

相場	備考
0.5ヶ月分+消費税	値引き交渉成功時、または初めから半額の会社
1ヶ月分+消費税	最も一般的な金額

不動産会社によって金額が異なるため、複数社で見積もりを取ることを推奨します。

(2) 計算方法と支払いタイミング（契約締結時）

仲介手数料の計算式は以下の通りです。

仲介手数料 = 家賃（共益費・管理費を除く）× 1ヶ月分 × 1.1（消費税10%）

計算例:

• 家賃8万円、共益費1万円の場合
• 仲介手数料 = 8万円 × 1 × 1.1 = 8.8万円

支払いタイミングは、契約締結時に初期費用（敷金・礼金・前家賃等）と合わせて支払うのが一般的です。

仲介手数料の値引き交渉｜タイミング・コツ・閑散期の活用

(1) 交渉のベストタイミング（入居申込書記入時）

UR賃貸住宅によると、値引き交渉のベストタイミングは入居申込書を記入する時です。

このタイミングが効果的な理由は以下の通りです。

• 不動産会社にとって「契約が成立しそう」という期待がある
• 「この金額なら即契約できる」と具体的な予算を伝えられる
• 契約後では交渉が難しくなる

交渉のコツ:

• 「仲介手数料を0.5ヶ月分にしていただければ、この場で申し込みます」と具体的に伝える
• 複数の物件を比較していることを伝える
• 高圧的にならず、丁寧にお願いする

(2) 繁忙期（1-4月）vs 閑散期（5-8月）の成功率の違い

不動産業界には繁忙期と閑散期があり、値引き交渉の成功率に差があります。

時期	交渉成功率	理由
繁忙期（1〜4月）	低い	入居希望者が多く、値引きしなくても契約が決まる
閑散期（5〜8月）	高い	入居希望者が少なく、値引きに応じやすい

引っ越しの時期を選べる場合は、閑散期（5〜8月）を狙うと交渉がしやすくなります。

(3) 交渉時の注意点と代替手段（無料・半額の不動産会社）

値引き交渉にはリスクもあります。

リスク	対策
対応が悪くなる可能性	高圧的にならず丁寧にお願い
物件を紹介してもらえなくなる可能性	交渉が苦手なら別の会社を選ぶ

交渉が苦手な場合は、最初から仲介手数料0.5ヶ月分や無料を謳う不動産会社を選ぶのも有効な方法です。

まとめ｜仲介手数料を抑えるためのチェックリスト

アパートの仲介手数料は、法律上は「家賃の1ヶ月分+消費税」が上限であり、相場は0.5〜1ヶ月分+消費税です。値引き交渉は入居申込書記入時がベストタイミングで、閑散期（5〜8月）は成功率が上がります。

仲介手数料を抑えるチェックリスト

• 複数の不動産会社で見積もりを取る
• 仲介手数料0.5ヶ月分や無料の会社を検討
• 閑散期（5〜8月）に引っ越しを検討
• 入居申込書記入時に具体的な予算を伝えて交渉
• 共益費・管理費は仲介手数料に含まれないことを確認
• 仲介手数料無料の場合は別名目の費用がないか総費用を確認

仲介手数料は交渉で下がる可能性がありますが、無理な交渉は避け、総合的なサービス品質も考慮して不動産会社を選びましょう。