年収400万円で住宅ローンはいくら借りられる?
年収400万円で住宅購入を検討する際、「いくら借りられるのか」「無理なく返済できる額はいくらか」という疑問が生じます。
この記事では、年収400万円の借入可能額、返済負担率の計算方法、無理のない返済計画の立て方を、住宅金融支援機構や国土交通省の公式情報をもとに解説します。
実際の失敗事例も紹介しながら、後悔しない住宅ローン選びのポイントを理解できるようになります。
この記事のポイント
- 年収400万円の借入可能額は3,500〜3,935万円が上限だが、適正額は2,000〜2,500万円
- 無理なく返済できる額は手取り収入の20〜25%以内。毎月6.5〜8.3万円程度が目安
- 住宅維持費（固定資産税・火災保険・管理費）も考慮した返済計画が必要
- 他のローンがある場合、全ての返済額が合算されて審査される
- 金利タイプや家族構成により適正額は変わるため、専門家（FP等）への相談が重要
(1) 借入可能額の上限（3,500〜3,935万円）
年収400万円の場合、金融機関が貸し出せる上限額（借入可能額）は3,500〜3,935万円が目安です。これは返済負担率30〜35%、金利1.5%、返済期間35年で計算した場合の金額です。
ただし、この金額は「借りられる上限」であり、「無理なく返済できる額」ではありません。
(2) 適正借入額の目安（2,000〜2,500万円）
無理なく返済できる適正借入額は、2,000〜2,500万円が目安です。毎月の返済額は6.5〜8.3万円程度です。
| 借入額 | 月々の返済額（金利1.5%、35年） | 手取り月収に占める割合 |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 約6.1万円 | 約24% |
| 2,500万円 | 約7.7万円 | 約30% |
| 3,000万円 | 約9.2万円 | 約36% |
年収400万円の手取り月収は約25.4万円です。返済額が手取り月収の30%を超えると、生活費や教育費を圧迫する可能性があります。
(3) フラット35の返済負担率基準（年収400万円で35%以内）
フラット35の返済負担率基準は以下の通りです。
- 年収400万円未満：返済負担率30%以内
- 年収400万円以上：返済負担率35%以内
年収400万円の場合、年間返済額（全ての借入含む）を140万円以内（月約11.7万円以内）に収める必要があります。
返済負担率の計算方法と審査基準
返済負担率は、住宅ローン審査で重視される指標です。計算方法と審査基準を理解しておきましょう。
(1) 返済負担率の計算式（年間返済額÷年収×100）
返済負担率は以下の計算式で求めます。
返済負担率（%）= 年間返済額 ÷ 年収 × 100
年間返済額には、住宅ローンだけでなく、カーローン、カードローン等の他のローンも含まれます。
例：年収400万円、月々の住宅ローン返済額7万円の場合
年間返済額 = 7万円 × 12ヶ月 = 84万円
返済負担率 = 84万円 ÷ 400万円 × 100 = 21%
(2) 金融機関の審査基準（30〜35%）
金融機関の審査基準は、返済負担率30〜35%以内が一般的です。ただし、審査基準は「借りられる上限」であり、「無理なく返済できる額」ではありません。
(3) 理想的な返済負担率（手取り収入の20〜25%）
無理なく返済できる理想的な返済負担率は、手取り収入の20〜25%です。
年収400万円の場合
- 税込み年収：400万円
- 手取り年収：約305万円（税金・社会保険料を差し引いた額）
- 手取り月収：約25.4万円
- 理想的な月々の返済額：5.1〜6.4万円（手取り月収の20〜25%）
ただし、家族構成や他のローンの有無により調整が必要です。
年収400万円の返済シミュレーション
具体的な返済シミュレーションで、月々の返済額と総返済額を確認しましょう。
(1) 毎月の返済額の目安（6.5〜8.3万円）
手取り月収25.4万円の20〜25%以内で、毎月5.1〜6.4万円が理想的です。ただし、住宅維持費（固定資産税、火災保険、管理費等）も考慮すると、月6.5〜8.3万円程度が現実的な目安です。
(2) 借入額別の返済シミュレーション（2,000万円・2,500万円・3,000万円）
借入額別の月々の返済額と総返済額を比較します（金利1.5%、返済期間35年の場合）。
| 借入額 | 月々の返済額 | 総返済額 | 返済負担率（税込み） |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 約6.1万円 | 約2,571万円 | 18.3% |
| 2,500万円 | 約7.7万円 | 約3,214万円 | 23.1% |
| 3,000万円 | 約9.2万円 | 約3,857万円 | 27.6% |
2,000万円なら手取り月収の24%（約6.1万円）で、余裕を持った返済が可能です。3,000万円になると手取り月収の36%（約9.2万円）になり、生活費を圧迫する可能性があります。
(3) 頭金の有無による返済計画の違い
頭金を用意することで、借入額を減らし、月々の返済額を軽減できます。
物件価格3,000万円の場合
| 頭金 | 借入額 | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 0円（フルローン） | 3,000万円 | 約9.2万円 |
| 300万円（10%） | 2,700万円 | 約8.3万円 |
| 600万円（20%） | 2,400万円 | 約7.4万円 |
頭金を600万円用意することで、月々の返済額を約1.8万円軽減できます。
無理なく返済できる金額の見極め方
無理なく返済できる金額を見極めるために、以下の3つのポイントを確認しましょう。
(1) 住宅維持費の考慮（固定資産税・火災保険・管理費）
住宅購入後は、以下の維持費が継続的にかかります。
| 維持費 | 目安額（年間） |
|---|---|
| 固定資産税 | 10〜15万円 |
| 火災保険料 | 3,000〜10万円 |
| マンション管理費・修繕積立金 | 30〜40万円 |
マンションの場合、合計で年間約43〜65万円（月約3.6〜5.4万円）の維持費がかかります。戸建ての場合は約13〜25万円（月約1.1〜2.1万円）です。
住宅ローン返済額に加えて、これらの維持費も考慮しましょう。
(2) 他の借入がある場合の注意点
カーローンやカードローン等の他の借入がある場合、全ての返済額が合算されて審査されます。
例：年収400万円、カーローン月2万円の場合
返済負担率35%の上限 = 400万円 × 35% = 140万円/年（月11.7万円）
カーローン = 2万円/月 → 24万円/年
住宅ローン上限 = 140万円 - 24万円 = 116万円/年（月9.7万円）
カーローンがあると、住宅ローンの借入可能額が大幅に減少します。事前に完済または返済計画を立てることが重要です。
(3) ライフプランの変化への備え（教育費・医療費等）
将来のライフプランの変化を考慮し、予期せぬ支出に備えた資金的余裕を確保しましょう。
- 子供の教育費：幼稚園〜大学まで1人あたり約1,000万円〜2,000万円
- 医療費：突発的な病気・ケガの治療費
- 収入減少：転職・失業・病気による収入減
これらのリスクを考慮し、返済額は手取り収入の25%以内に抑えることが推奨されます。
住宅ローン返済で失敗しないための注意点
実際の失敗事例から学び、同じ失敗を避けましょう。
(1) 借入可能額上限まで借りると生活費が圧迫される
事例：年収400万円で3,500万円を借りて、月々の返済額が手取りの50%を占め、生活費や教育費の圧迫で破綻リスクが高まる。
回避策：借入可能額ではなく、手取り月収の25%以内で返済できる額を基準にしましょう。
(2) ボーナス返済は業績悪化リスクがあるため避けるべき
事例：ボーナス返済を前提にローンを組んだが、会社の業績悪化でボーナスが減額・カットされ、返済が困難になる。
回避策：ボーナス返済を前提にせず、毎月の給与だけで返済できる計画を立てましょう。
(3) 金利上昇リスクへの備え（変動金利の場合）
国土交通省の調査によると、2024年度で変動金利型を選んだ人の割合は84.3%です。ただし、変動金利は金利上昇リスクがあります。
回避策：金利が1〜2%上昇しても返済できる余裕を持ちましょう。または、固定金利型（フラット35等）を検討してください。
(4) フラット35利用者の実績データ（2024年度）
住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査によると、以下の実績があります。
- 年収倍率：土地付注文住宅7.7倍、マンション7.2倍
- 平均借入額：土地付3,080万円、マンション2,880万円
- 中古住宅の利用割合：34.8%（過去10年で最高）
年収400万円の場合、年収倍率7倍で2,800万円が目安ですが、無理なく返済するには2,000〜2,500万円が推奨されます。
まとめ：年収400万円で住宅ローンを組む際のポイント
年収400万円で住宅ローンを借りる際は、借入可能額ではなく適正額を基準にすることが重要です。
(1) 借入可能額ではなく適正額を基準にする
- 借入可能額：3,500〜3,935万円（上限）
- 適正借入額：2,000〜2,500万円（無理なく返済できる額）
- 無理のない返済額：手取り月収の20〜25%以内（月5.1〜6.4万円程度）
借入可能額上限まで借りると、生活が苦しくなります。手取り収入を基準に、余裕を持った返済計画を立てましょう。
(2) 専門家（FP、住宅ローンアドバイザー）への相談の重要性
金利タイプの選択、返済期間の設定、家族構成による調整など、個別の状況により最適な選択肢は異なります。
ファイナンシャルプランナー（FP）や住宅ローンアドバイザーに相談し、自分に合った返済計画を立てることを推奨します。詳細は住宅金融支援機構や各金融機関の公式サイトで最新情報を確認してください。