荒川区の土地相場ガイド【公示地価とエリア別の価格動向】

荒川区の地価水準と最近の動き

荒川区の公示地価は平均約85.3万円/㎡（約282万円/坪）で、住宅地の坪単価は約209万円です。前年比10.2%の上昇と、東京23区の中でも高い伸び率を示しています。

荒川区は東京23区の北東部に位置するコンパクトな区で、面積は23区で2番目に小さい区です。JR山手線・京浜東北線・常磐線、東京メトロ千代田線・日比谷線、都電荒川線、日暮里・舎人ライナーなど多くの路線が通り、交通利便性に優れています。

区内の地価は場所によって大きな差があり、最も高い東日暮里5丁目では約866万円/㎡、最も安い南千住3丁目では約154万円/㎡と、5倍以上の開きがあります。日暮里駅に近いエリアほど高く、区の東端に行くほど手頃になる傾向です。

エリア別の地価と特徴

荒川区の各エリアの地価（万円/㎡）と街の特徴を見ていきます。

東日暮里（約444万円/㎡）

荒川区内で最も地価が高いエリアです。日暮里駅に近く、JR山手線・京浜東北線・常磐線と京成本線が利用できる交通の要衝。日暮里駅は成田空港へのアクセス拠点としても知られ、利便性の高さが地価に反映されています。駅前は商業色が強く、住宅用地としての供給は限られます。

西日暮里（約305万円/㎡）

JR山手線・京浜東北線と東京メトロ千代田線が利用できる西日暮里駅が中心です。大手町・表参道方面へ千代田線で直通アクセスが可能で、通勤利便性は非常に高い。日暮里・西日暮里エリアは荒川区の中でも山手線圏内という立地が評価され、地価は高い水準を維持しています。

荒川（約278万円/㎡）

都電荒川線沿線のエリアで、荒川区の中心部にあたります。下町の風情が色濃く残り、昔ながらの商店街や住宅が並ぶ穏やかな街並みです。荒川自然公園に近く、子育て環境としても評価されています。地価は区の平均に近い水準です。

東尾久（約219万円/㎡）

日暮里・舎人ライナー沿線のエリアです。2008年に開業した比較的新しい路線で、日暮里駅までのアクセスが向上しました。住宅地としての開発が進みつつあり、地価は上昇傾向にあります。荒川区内では比較的手頃な価格帯で土地を探せるエリアです。

町屋（約183万円/㎡）

東京メトロ千代田線・京成本線・都電荒川線が利用できる町屋駅周辺のエリアです。千代田線で大手町まで約15分という利便性がありながら、下町の生活感あふれる街並みが残っています。地価は荒川区内では中〜やや低めの水準で、千代田線沿線の利便性を考えるとコストパフォーマンスの高いエリアです。

西尾久（約161万円/㎡）

荒川区の西部、都電荒川線沿線のエリアです。区内では最も手頃な地価水準で、隅田川に近い穏やかな住宅地が広がっています。都電荒川線で王子方面や早稲田方面へアクセスでき、のんびりとした下町暮らしを求める方に向いています。

荒川区で土地を探すなら

荒川区で住宅用の土地を購入する際に押さえておきたいポイントを整理します。

接道状況の確認は必須

荒川区は古くからの住宅密集地で、狭い路地が入り組んだエリアが多くあります。建築基準法では幅員4m以上の道路に2m以上接することが建築の条件で、条件を満たさない土地は再建築不可となります。価格が安い土地にはこのケースが含まれることがあるため、必ず確認しましょう。前面道路が4m未満の場合、セットバック（道路後退）が必要で、有効な敷地面積が減ります。

防火・準防火地域に注意

荒川区は区のほぼ全域が防火地域または準防火地域に指定されています。建築時の構造制限（耐火建築物・準耐火建築物の要件）が厳しく、木造住宅を建てる場合は対応コストが上がる可能性があります。

地盤の確認

荒川区は隅田川・荒川に挟まれた低地に位置するため、地盤が軟弱なエリアが含まれます。建築前の地盤調査は必須で、地盤改良が必要になるケースもあります。区のハザードマップで浸水想定も確認しておきましょう。

周辺区・市との比較

荒川区の地価を周辺エリアと比較すると、その立ち位置が見えてきます。

西に隣接する文京区は荒川区より高い水準で、台東区の上野・浅草方面も商業地としての需要があり高めです。北に隣接する北区は荒川区とほぼ同水準ですが、エリアによって逆転もあります。

東の足立区は荒川区より明確に手頃な価格帯で、荒川を渡るだけで地価に差が出ます。南の台東区は観光・商業エリアの影響で荒川区より高い傾向にあります。

荒川区は「山手線圏内の下町」というポジションで、交通利便性の割に地価が抑えめなのが特徴です。前年比10.2%の上昇が示すように、この割安感に市場が反応している状況といえます。

地価上昇の背景

荒川区の地価が前年比10.2%と大きく上昇している背景には、いくつかの要因があります。

日暮里・舎人ライナーの開業以降、東尾久エリアなど従来は交通アクセスに課題があったエリアの利便性が向上し、住宅需要が高まっています。また、荒川区は面積が小さいため土地の供給が限られており、需要に対して供給が追いつかない構造があります。

都心の地価上昇が周辺区に波及する流れの中で、山手線駅を擁しながらも相対的に割安だった荒川区が「お買い得エリア」として注目される動きが続いています。