荒川区で不動産を売却するガイド｜相場・流れ・費用を解説

荒川区の売却市場の現状

荒川区の不動産売却市場では、マンションと戸建てがほぼ同水準の価格帯で取引されている。

• マンション: 平均成約価格 約5,567万円
• 戸建て: 平均成約価格 約5,600万円

荒川区は23区の中でもコンパクトな区だが、日暮里・西日暮里のJR山手線・京浜東北線沿線や、南千住のつくばエクスプレス沿線など、交通利便性の高いエリアを複数抱えている。近年は南千住エリアの再開発や、日暮里・舎人ライナーの沿線開発が進み、住宅需要が底堅い。

マンションと戸建ての成約価格がほぼ同額という特徴は、荒川区の土地価格がまだ都心ほど高騰していないことを示している。戸建ては土地代込みの価格であるため、通常は同規模のマンションより高くなるが、荒川区ではその差がほぼない。

売却の流れ

荒川区での不動産売却は、以下の5ステップで進める。

ステップ1：査定

自分の不動産がいくらで売れそうか、まず価格の目安を把握する。

• 机上査定: 物件情報と過去の取引データから概算価格を算出。複数社に一括依頼できるサービスを使えば、短時間で相場観がつかめる
• 訪問査定: 担当者が実際に物件を確認し、室内の状態やリフォーム履歴も加味して査定。より精度の高い価格が出る

荒川区はエリアによって相場差があるため、最低3社に査定を依頼して価格の根拠を比較することが重要だ。

ステップ2：媒介契約

売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ。契約形態は3種類ある。

• 専属専任媒介: 1社のみに依頼。報告義務が最も厳格
• 専任媒介: 1社のみに依頼するが、自分で見つけた買い手との直接取引は可能
• 一般媒介: 複数社に同時依頼可能

荒川区の5,000万〜6,000万円台の物件であれば、地元に強い不動産会社と専任媒介で進めるのが効率的だ。エリアの相場感と買い手層を熟知している会社のほうが、適正価格での成約につながりやすい。

ステップ3：販売活動

不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、内覧対応が行われる。荒川区は実需層（自分で住む人）の需要が中心のため、内覧時の印象が成約に直結しやすい。室内の整理整頓やクリーニングは効果が大きい。

ステップ4：売買契約

買い手が見つかったら条件交渉を経て契約を締結する。手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受け取る。

ステップ5：決済・引渡し

残代金の受領、所有権移転登記、鍵の引渡しを同日に行う。住宅ローンの残債がある場合はこの日に一括返済する。

売却にかかる費用

仲介手数料

売買価格400万円超の場合、上限は「売買価格×3%+6万円+消費税」。

5,500万円で売却した場合：5,500万円×3%+6万円＝171万円（税抜）、消費税込みで188万1,000円になる。

譲渡所得税

売却で利益（譲渡所得）が出た場合に課税される。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 20.315%
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 39.63%

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定される。

3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がある。荒川区の平均成約価格帯（5,500万円前後）であれば、取得時の価格との差が3,000万円以内に収まるケースも多く、この特例の適用で税負担がゼロになる可能性もある。適用には要件があるため、事前に確認しておきたい。

その他の費用

• 印紙税: 売買契約書に貼付。5,000万超〜1億円以下の場合は3万円（軽減税率適用時）
• 住宅ローン一括返済手数料: 金融機関により1万〜3万円程度
• 抵当権抹消登記費用: 司法書士報酬含めて2万〜3万円程度

荒川区で売却するときのポイント

荒川区の不動産を売却する際は、以下の点を意識したい。

• エリア特性を活かしたアピール: 日暮里・西日暮里は山手線沿線の利便性、南千住はつくばエクスプレスで秋葉原まで3分という交通アクセス、町屋は千代田線で大手町まで直通など、エリアごとの強みを買い手に伝えることが重要
• 適正価格の設定: 荒川区は実需層が中心のため、相場からかけ離れた高値設定は販売期間の長期化を招きやすい。周辺の成約事例を参考に、根拠のある価格設定を心がけたい
• リフォームの要否: 売却前に大規模リフォームを行う必要はないが、水回りのクリーニングや壁紙の張り替え程度の手入れは、内覧時の印象を大きく改善する
• 売り時の判断: 荒川区は再開発が進むエリアがあり、街の価値が高まっている段階にある。所有期間5年超で長期譲渡所得の低い税率が適用されるタイミングであれば、売却を検討する良い時期だ