荒川区の不動産ガイド｜購入・売却・賃貸の総合情報

荒川区の不動産市場の全体像

荒川区は23区で2番目に面積が小さいコンパクトな区だが、日暮里・西日暮里のJR山手線駅、南千住のつくばエクスプレス、町屋の東京メトロ千代田線と、交通利便性は都心部に引けを取らない。この利便性に対して不動産価格が抑えめなのが荒川区最大の魅力だ。

南千住エリアの大規模再開発が街の姿を大きく変え、タワーマンションや商業施設が整備された一方、町屋や東尾久には下町情緒が色濃く残る。新旧が共存するこの多面性が、幅広い層の住宅需要を集めている。

地価は前年比+10.2%と上昇が続いており、山手線圏内でありながら割安な「お買い得エリア」として市場の注目度が高まっている。

マンション市場｜新築・中古の相場

新築マンション

荒川区の新築マンション供給は活発で、価格帯は3,500万〜8,300万円。23区の新築としては手頃な水準で、ライオンズ南千住グランプレイスやクレストタワー西日暮里など大規模プロジェクトが進行中だ。

3,500万円台から23区の新築が手に入るのは荒川区ならではの強みで、初めてのマイホーム購入層に支持されている。

中古マンション

中古マンションの平均価格は約5,978万円、平米単価は約98万円。築年数別では築20年以内が約7,954万円、築30年以上が約5,449万円と、築古で手頃な選択肢がある。

間取り別では2LDKが約4,400万円、3LDKが約4,900万円、4LDKが約5,900万円。3LDKと2LDKの差が500万円程度と小さく、広さを求めるファミリー層にコストパフォーマンスが高い。

土地相場｜前年比+10.2%の上昇

荒川区の公示地価は平均約282万円/坪、住宅地に限ると約209万円/坪。前年比+10.2%の上昇は23区内でも高い伸び率だ。

エリア別では東日暮里が約444万円/平方メートルで最高、西尾久が約161万円/平方メートルで最も手頃。日暮里駅に近いほど高く、区の北部に行くほど抑えめになる傾向がはっきりしている。

荒川区は住宅密集エリアのため、接道状況やセットバックの要否、防火地域の制限、低地ゆえの地盤・浸水リスクの確認が土地購入時の重要チェック項目だ。

中古戸建て｜下町の住宅事情

中古戸建ての平均価格は約5,580万円で、掲載件数は約32件と限られる。平均土地面積は約105平方メートルで、マンションと比べるとゆとりのある住空間が得られる。

築10年以内が約8,979万円、築30年以上が約7,040万円と、築年数による価格差は約2,000万円にとどまる。荒川区では土地の価値が価格の大部分を占めるため、築古でも大幅な値下がりが起きにくい。

木密地域に該当するエリアでは、不燃化特区の助成制度が利用できる可能性がある。旧耐震基準の物件は耐震診断が必須だ。

家賃相場｜駅別の目安

荒川区の家賃は駅によって約7.4万〜9.8万円と幅がある。

• 南千住・西日暮里: 約9.8万円（3路線利用可、山手線沿線）
• 三河島・新三河島: 約9.2万〜9.3万円
• 町屋: 約9万円（千代田線で大手町直通）
• 都電沿線: 約8.4万〜8.9万円
• 宮ノ前: 約7.4万円（区内最安）

西日暮里が山手線沿線で約9.8万円は23区内でも破格の安さ。町屋は千代田線が使えて9万円と、通勤利便性に対するコストパフォーマンスが際立つ。都電荒川線沿線は8万円台で住めるため、予算を最優先にする方の選択肢になる。

エリア別の特徴まとめ

日暮里・西日暮里（南西部）

JR山手線・東京メトロ千代田線が使える荒川区の交通要衝。地価・物件価格ともに区内最高水準だが、隣接する文京区・台東区と比べると割安。山手線沿線に住みたいが価格を抑えたい方に最適。

南千住（東部）

大規模再開発で街が一変したエリア。つくばエクスプレス・JR常磐線・日比谷線の3路線が利用可能。タワーマンションや商業施設が整備され、ファミリー層に人気。新築・中古ともにマンションの選択肢が豊富。

町屋・荒川（中央部）

千代田線で大手町まで約15分の利便性と下町の生活感が共存するエリア。商店街が充実し生活コストを抑えやすい。不動産価格は区内の平均的な水準で、コストパフォーマンス重視の方におすすめ。

東尾久・西尾久（北部）

都電荒川線と日暮里・舎人ライナー沿線の住宅地。区内で最も手頃な価格帯で、戸建て用の土地も出やすい。のんびりとした下町暮らしを求める方に向いている。

不動産売却｜マンションと戸建てが同水準

荒川区の売却市場では、マンションの平均成約価格が約5,567万円、戸建てが約5,600万円とほぼ同水準。土地価格が都心ほど高騰していないため、マンションと戸建ての価格差が小さいのが特徴だ。

売却時の仲介手数料は売買価格400万円超で「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限。マイホーム売却なら3,000万円特別控除が適用でき、荒川区の平均成約価格帯であれば税負担がゼロになるケースも多い。

エリアごとの交通利便性（山手線、千代田線、つくばエクスプレスなど）を強みとして打ち出し、適正価格で売り出すことが成功の鍵だ。