久御山町のマンション事情｜中古中心の市場と住まいの選び方

久御山町のマンション市場の特徴

久御山町は京都府南部の久世郡に位置する、人口約1.5万人の小さな町です。京都市・宇治市・城陽市・八幡市に囲まれた平坦な土地に広がり、巨椋池（おぐらいけ）の干拓地を中心に農地と工業団地が混在するユニークな地域です。

久御山町のマンション市場の最大の特徴は中古中心であること。新築マンションの供給はほとんどなく、物件を探す場合は中古マンションが主な選択肢になります。

もうひとつの大きな特徴は、久御山町には鉄道駅がないという点です。近鉄京都線の大久保駅（宇治市）やJR奈良線の新田駅（宇治市）、京阪本線の淀駅（京都市伏見区）が最寄り駅となりますが、いずれも町外にあります。そのため、車利用を前提とした生活設計が基本になります。

新築と中古の選び方

新築マンションの状況

久御山町では新築マンションの供給はほぼありません。大手デベロッパーによる分譲実績もなく、人口規模と交通条件から見て、今後も大規模な新築マンション開発が行われる可能性は低いと考えられます。

新築を希望する場合は、隣接する宇治市（大久保駅周辺）や京都市伏見区（淀・醍醐方面）で探すのが現実的です。

中古マンションを選ぶメリット

久御山町の中古マンションには、以下のようなメリットがあります。

• 価格の手頃さ: 鉄道駅がないぶん、近隣市の同等物件より割安な傾向
• 実物確認が可能: 日当たり・眺望・管理状態を実際に見て判断できる
• 周辺環境の成熟: 既に住環境が確立されており、将来の変化が読みやすい

一方で、築年数が経過した物件が多いため、管理状態や修繕計画の確認は欠かせません。

エリア別の住環境

イオンモール久御山周辺

久御山町の商業の中心です。イオンモール久御山は町内最大の商業施設で、日用品から衣料品・飲食まで幅広いテナントが入っています。この周辺は町内で最も生活利便性が高く、マンション物件も集まりやすいエリアです。

国道1号と第二京阪道路のアクセスが良く、車での移動が便利です。京都市内方面への通勤もこのエリアからであれば比較的スムーズです。

御牧・佐山エリア

住宅地として整備されたエリアで、戸建て住宅が中心ですが、一部にマンション・集合住宅も点在しています。静かな住環境が特徴で、子育て世帯に人気があります。

久御山町は財政力指数が高い町として知られ、行政サービスが充実しています。ゴミ袋の無料配布や子育て支援制度など、住民への還元が手厚い点も住むメリットのひとつです。

工業団地エリア

久御山町の南部から東部にかけて広がる工業団地エリアです。京セラや日本電産（ニデック）の工場があり、町の税収基盤を支えています。住宅向きではありませんが、通勤先が町内の場合は近隣の住宅エリアが便利です。

周辺市との比較

久御山町のマンションを検討する際は、近隣市のマンション市場もあわせて比較するのがおすすめです。

• 宇治市（大久保駅周辺）: 近鉄京都線沿線で利便性が高い。物件数も多く選択肢が豊富。久御山町より価格はやや高め
• 京都市伏見区（淀駅周辺）: 京阪沿線で京都市内アドレス。久御山町より価格は高いが、鉄道アクセスの差が大きい
• 城陽市: JR奈良線沿線。久御山町と同程度の価格帯で、鉄道駅がある分やや利便性が高い
• 八幡市: 京阪沿線。久御山町と似た価格帯で、石清水八幡宮駅は特急停車駅

久御山町は「鉄道駅がないぶん安い」という価格メリットがある一方、車がないと不便なため、車保有前提のファミリー層に向いています。

購入時の注意点

交通アクセスの確認

鉄道駅がないため、通勤手段の確認が最重要です。車通勤であれば国道1号・第二京阪道路へのアクセスを、バス通勤であれば京阪バスの路線と本数を事前に確認しましょう。

管理状態のチェック

中古中心の市場で築年数が経過した物件が多いため、以下の確認は必須です。

• 管理組合の運営状況（理事会の開催頻度、議事録の有無）
• 修繕積立金の残高と長期修繕計画
• 共用部の清掃・メンテナンス状態
• 駐車場の空き状況と月額（車必須の町なので重要）

資産性について

久御山町の中古マンションは、立地特性から大幅な値上がりを期待するのは難しいものの、手頃な価格で実用的な住まいを確保するには適しています。月々の住居費を抑えつつ、イオンモールを中心に日常生活が完結する暮らし方は、車中心の生活に慣れた方にとって合理的な選択です。