横浜市鶴見区の土地相場と地価動向【2025年最新】

横浜市鶴見区の公示地価と全体動向

横浜市鶴見区の公示地価は1平方メートルあたり約29万9,185円、坪単価に換算すると約115万円です。前年比で**+3.88%**の上昇を見せており、安定した需要が地価を押し上げています。

鶴見区は京浜東北線の鶴見駅を中心に、JR南武線の矢向駅、京急本線の鶴見市場駅・生麦駅など複数路線が通ります。品川まで約15分、横浜駅まで約10分というアクセスの良さが、住宅用地としての人気を支えています。

住宅地の平均坪単価は約98.90万円、商業地は約186.59万円と、用途による価格差が明確です。駅前の商業エリアと丘陵部の住宅街では、坪単価で4倍以上の差がつくこともあります。

エリア別の地価比較

鶴見区内のエリア別坪単価を見ると、立地による価格差がはっきり分かります。

高価格帯（坪200万円以上）

• 豊岡町: 約305万円/坪
• 鶴見中央: 約272万円/坪

鶴見駅の東口すぐに位置する豊岡町は、区内で最も地価が高いエリアです。駅徒歩5分圏内の商業・住宅混在地で、利便性の高さがそのまま地価に反映されています。鶴見中央も駅周辺の商業地を含むため、高水準を維持しています。

中価格帯（坪100〜150万円）

• 佃野町: 約149万円/坪
• 鶴見: 約115万円/坪
• 生麦: 約115万円/坪
• 矢向: 約112万円/坪
• 東寺尾中台: 約112万円/坪
• 本町通: 約108万円/坪
• 栄町通: 約108万円/坪

佃野町は鶴見駅と京急鶴見駅の間に位置し、商業施設へのアクセスが良好です。矢向はJR南武線沿いで川崎市に隣接しており、川崎方面への通勤にも便利なエリア。生麦は京急本線が使え、旧東海道の面影を残す住宅街です。

手頃な価格帯（坪100万円以下）

• 上の宮: 約94万円/坪
• 下野谷町: 約94万円/坪
• 汐入町: 約85万円/坪
• 獅子ケ谷: 約68万円/坪
• 梶山: 約67万円/坪

丘陵部に位置する獅子ケ谷や梶山は、駅からやや距離がある分、坪70万円前後まで地価が下がります。まとまった土地が出やすく、注文住宅用地として検討しやすいエリアです。

地価差が生まれる背景

鶴見区の地価差は、大きく3つの要因で説明できます。

駅からの距離

鶴見駅・京急鶴見駅の徒歩圏は坪200万円超と高値ですが、バス利用が前提となる丘陵部では坪70万円前後まで下がります。駅徒歩10分を境に地価が大きく変わるのが鶴見区の特徴です。

地形の違い

鶴見区は東側の平地と西側の丘陵地に分かれます。平地は駅前商業地や旧街道沿いの住宅密集地。丘陵部は戸建て中心の閑静な住宅街ですが、坂道が多く、高齢者には不便な面もあります。その分、土地が広めに取れるメリットがあります。

用途地域

商業地域に指定されている鶴見駅周辺と、第一種低層住居専用地域が多い丘陵部では、建てられる建物の規模が違います。容積率の高い商業地は坪単価が高くなりますが、住宅用地として購入する場合は住宅地の相場を基準に考えるのが現実的です。

鶴見区で土地を探すならどこが狙い目か

利便性重視なら矢向・生麦エリア

矢向は坪約112万円で、JR南武線で川崎駅まで1駅。再開発の進む川崎エリアの恩恵を受けやすい立地です。生麦は京急本線沿いで坪約115万円。品川方面への通勤を考えるとコストパフォーマンスの良い選択です。

広さ重視なら獅子ケ谷・梶山エリア

坪70万円前後のこのエリアなら、40坪の土地でも2,700万円程度。建物と合わせて5,000万〜6,000万円台で注文住宅が建てられる計算です。車移動が前提になりますが、静かな環境を求めるファミリーに向いています。

資産性重視なら鶴見駅徒歩圏

豊岡町や鶴見中央は高額ですが、再開発計画や交通利便性を考えると将来的な資産価値は安定しています。狭小地でも坪単価の下支えがあるため、売却時の流動性が高い点はメリットです。

周辺エリアとの比較で見る鶴見区の立ち位置

鶴見区の住宅地平均坪単価は約98.90万円。川崎市川崎区や川崎市幸区と隣接しており、京浜東北線・京急線で横浜中心部にも近い立地です。

横浜市内で見ると、中区や西区の中心部よりは手頃ですが、旭区や泉区などの郊外区より高い中間的なポジションです。都心アクセスの良さを考えると、横浜市内では比較的コストパフォーマンスに優れたエリアといえます。

鶴見区は前年比+3.88%と上昇傾向が続いています。京浜エリア全体の再開発や、JR鶴見線の利便性向上への期待もあり、今後も底堅い値動きが予想されます。