函館市の中古マンション相場｜平均971万円・114件の市場動向

函館市の中古マンション、相場はどのくらい？

函館市の中古マンション相場は以下のとおり。

指標	数値
平均価格	971万円
㎡単価	約14万円
坪単価	約45.8万円
平均面積	約70㎡
掲載件数	114件
市場トレンド	上昇（+2.14%）

函館市は北海道の南端に位置する人口約24万人の中核市。函館山からの夜景、五稜郭、朝市で知られる観光都市であり、JR函館本線で札幌方面、北海道新幹線の新函館北斗駅（車で約30分）で東京方面へのアクセスがある。

平均971万円で70㎡のマンションが手に入る水準は、全国的に見てもかなり手ごろだ。114件と流通量も多く、選択肢が豊富な市場といえる。

+2.14%の上昇トレンド

前年比+2.14%と上昇傾向にある。北海道全体の不動産市場が堅調な中、函館市も上昇の波に乗っている。

上昇の背景。 北海道新幹線の延伸計画による将来の利便性向上への期待、インバウンド観光の回復に伴う街の活気、そして函館市中心部の再開発プロジェクトが地価と不動産価格を押し上げている。

ただし穏やかな上昇。 +2.14%はインフレ率と同程度の穏やかな上昇で、過熱感はない。購入を検討する上で「急いで買わないと値上がりして手が届かなくなる」というほどの状況ではないが、長期的には底堅い市場だ。

エリア別の特徴

函館駅・大門エリア

JR函館駅に近い市の中心部。函館朝市やベイエリアに近く、観光地の雰囲気と都市生活が混在するエリアだ。マンション物件も多く、駅近の利便性を求めるなら第一候補。1,000万〜1,500万円台の物件が見つかりやすい。

五稜郭・本町エリア

函館市の商業の中心地。丸井今井函館店やイトーヨーカドーなどの商業施設、病院、飲食店が集積する。市電の五稜郭公園前電停が最寄りで、函館市内での生活利便性は最も高い。マンション需要も安定しており、価格帯はやや高めの傾向。

美原・石川エリア

函館市の東部に広がる比較的新しい住宅地。大型商業施設（イオン函館店など）が近く、車での生活に便利なロードサイド型の生活圏。マンション価格は中心部より抑えめで、ファミリー層に人気がある。

湯の川エリア

函館の奥座敷として知られる温泉街。市電の終点・湯の川温泉電停があり、市街地へのアクセスも良い。温泉付きマンションや温泉地の雰囲気を楽しめる立地が魅力だ。

西部地区（元町・末広町）

函館山の麓に広がる歴史的な街並みのエリア。坂の多い地形で、築古の物件も多い。観光地としての魅力は高いが、日常の買い物にはやや不便な面がある。独特の雰囲気を重視する方向け。

函館ならではのマンション選びのポイント

市電沿線の利便性

函館市電は函館駅前から湯の川までを結ぶ路面電車で、市民の足として機能している。市電沿線のマンションは車なしでも生活でき、通勤・買い物の利便性が高い。

冬の暮らし

函館は北海道の中では比較的温暖だが、それでも冬は冷え込み、積雪もある。

• ロードヒーティング: エントランスや駐車場の凍結防止設備の有無
• 駐車場: ロードヒーティング付きか屋内か
• 断熱性能: 築古物件は断熱改修の状況を確認
• 坂道立地: 西部地区など坂の多いエリアは冬季の凍結リスクが高い

管理状態の確認

114件と流通量が多いだけに、管理状態にはばらつきがある。

• 修繕積立金の積立状況: 大規模修繕に備えた資金が十分か
• 大規模修繕の実施履歴: 計画どおりに修繕されているか
• 管理組合の運営: 住戸数が少ないマンションは管理組合の維持が課題になることも

人口減少と資産性

函館市は人口減少が続いている。資産価値の維持を重視するなら、五稜郭や函館駅周辺など需要が安定したエリアを選ぶのが合理的だ。郊外の物件は将来的な資産価値の低下リスクがある。

周辺エリアとの比較

札幌市のマンション相場は函館市の2〜3倍以上。利便性は高いが、同じ予算では大幅に狭くなる。

北斗市は函館市の隣接市で、北海道新幹線の新函館北斗駅がある。マンション供給は少ないが、戸建ては函館市より安い。

七飯町は函館市の北に位置する大沼国定公園の町。マンション供給はほぼないが、自然環境を重視するなら候補になる。

函館市は平均971万円で70㎡のマンションが手に入り、114件と選択肢も豊富。観光都市としての魅力と、手ごろな住居費のバランスが取れたエリアだ。

購入時の諸費用の目安

中古マンション購入時の諸費用は物件価格の6〜8%が目安。

• 仲介手数料: 売買価格400万円超で「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限
• 登記費用: 20万〜40万円程度
• 管理費・修繕積立金: 月額1.5万〜3万円程度
• 火災保険: 5万〜15万円程度