函館市の不動産ガイド｜夜景の街で暮らす住まい探し

函館市の不動産市場の全体像

函館市は北海道南端の中核市で人口約24万人。函館山の夜景、五稜郭、朝市で知られる国際観光都市だ。JR函館本線と市電（函館市電）が市内の主な公共交通で、北海道新幹線の新函館北斗駅（JRで約20分）から東京方面へのアクセスもある。

不動産市場は戸建てとマンションの両方が流通し、地方都市としては選択肢が豊富。年間取引件数は約406件と活発だ。全体的に手ごろな価格水準で、観光都市としての街の魅力と低い住居費を両立できるエリアといえる。

土地：坪16.9万円、前年比+0.3%

公示地価は㎡約51,176円（坪約16.9万円）で前年比+0.3%の微増。エリアによる格差は極めて大きく、本町の商業地が坪約598万円に対し、山間部の庵原町は坪約0.1万円と約6,000倍の差がある。

住宅用途のエリア別目安は以下のとおり。

• 五稜郭周辺: 坪30〜50万円。市内最高の住宅地
• 美原・石川: 坪15〜25万円。大型商業施設が近いファミリー向け
• 桔梗・七飯寄り: 坪10万円前後。新函館北斗駅に近い

50坪の土地＋建物で2,500万〜5,500万円が注文住宅の予算感。坂道が多い地形のため、冬の路面凍結リスクと高低差は現地確認が重要だ。

中古戸建て：平均1,076万円、82件

中古戸建ては平均1,076万円、平均土地面積約60坪・建物約35坪で82件が流通。価格トレンドは下落傾向だが、購入者にとっては手ごろに広い住まいが手に入るチャンスだ。

北海道の中古戸建て選びで最も重要なのは断熱性能。暖房費は月2万〜5万円にのぼるため、窓の二重サッシ、断熱材の状態、暖房設備（灯油・都市ガス）の確認は必須。屋根の雪害、水道管の凍結対策、除雪の負担もチェックポイントだ。

中古マンション：平均971万円、114件、+2.14%上昇

中古マンションは平均971万円、㎡単価14万円で114件が流通。前年比+2.14%と上昇傾向にあり、市場は堅調だ。70㎡前後の物件が中心で、全国的に見てもかなり手ごろな水準。

マンション市場は中古中心で、新築は「ワザック函館」など限られたプロジェクトのみ。管理状態は物件によってばらつきがあるため、修繕積立金の積立状況と大規模修繕の実施履歴は必ず確認しよう。

家賃：1K3.6万円、7,598件の豊富な選択肢

間取り	家賃の目安
1R・1K	3.6万円
1LDK・2DK	4.8万円

掲載7,598件と非常に豊富。札幌と比べて大幅に安く、北海道の中でも住居費を抑えやすいエリアだ。更新料なし、初期費用も本州より安い傾向。冬季の暖房費（月1万〜3万円）を家計に見込んでおこう。

売却：戸建て1,893万円、マンション1,065万円

年間取引406件の活発な市場。仲介手数料は400万円超で「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限。マイホーム売却なら3,000万円特別控除で税負担はほぼ発生しない。譲渡所得税は所有5年超で20.315%、5年以下で39.63%。

移住希望者やUターン層、セカンドハウス需要にアプローチする販売戦略が効果的。中古マンション市場が+2.14%上昇中の今は比較的良い売り時だ。

エリア別ガイド：5つの生活圏

五稜郭・本町エリア

函館市の商業・生活の中心地。丸井今井、イトーヨーカドーなどの商業施設が集積し、市電沿線で交通利便性も高い。不動産価格は区内で最も高いが、生活利便性と資産性は最も安定している。

函館駅・大門エリア

JR函館駅を中心とした市の玄関口。朝市やベイエリアに近い観光地でありながら、生活施設も揃う。駅近のマンション需要が安定している。

美原・石川エリア

郊外型の住宅地で、イオン函館店などの大型商業施設が集まる。車での生活が便利で、ファミリー層に人気。五稜郭エリアより手ごろな価格帯。

湯の川エリア

湯の川温泉と函館空港に近いエリア。日常的に温泉を楽しめる暮らしは函館ならでは。市電の終点で市街地へのアクセスも確保されている。

西部地区（元町・末広町）

函館山のふもとの歴史的な街並み。坂が多く冬は注意が必要だが、函館らしい趣のある暮らしを求める方に唯一無二のエリアだ。

函館市で住まいを探すなら

函館市は「観光都市の暮らし」と「手ごろな住居費」が両立する、全国でも珍しいエリアだ。

• 利便性重視: 五稜郭エリアのマンションか戸建て
• 車中心の広い暮らし: 美原・石川エリアの戸建て
• 温泉のある暮らし: 湯の川エリア
• 趣のある暮らし: 西部地区の中古物件
• 新幹線アクセス: 桔梗・石川エリア

北海道ならではの注意点として、冬の断熱性能・暖房費・除雪・水道管凍結対策は購入・賃貸問わず必須のチェック項目だ。