松戸市の不動産売却ガイド｜売却の流れと費用を解説

松戸市の不動産売却市場

松戸市の戸建て売却価格は平均約3,795万円です。千葉県北西部に位置し、JR常磐線で東京都心まで約30分というアクセスの良さから、住宅需要が安定しているエリアです。

人口約50万人を抱える松戸市は、千葉県内で3番目に人口が多い自治体です。松戸駅を中心とした旧来の市街地から、新松戸・馬橋エリアの住宅地、八柱・常盤平のニュータウンまで、エリアごとに異なる不動産市場の特性があります。

不動産売却の流れ

松戸市で不動産を売却する際の一般的な流れは以下の通りです。

ステップ1: 査定

まず複数の不動産会社に査定を依頼します。査定方法は大きく2つあります。

**机上査定（簡易査定）**は、物件情報をもとに過去の取引事例から概算価格を算出する方法です。複数社から素早く価格の目安を得られます。

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を見て査定する方法です。建物の状態や周辺環境を考慮した、より精度の高い査定額が得られます。

最低でも3社以上から査定を取り、価格と対応を比較するのが基本です。

ステップ2: 媒介契約

査定結果を比較し、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれ制約と手厚さが異なります。

• 一般媒介: 複数社に依頼可能。幅広く買い手を探せるが、各社の動きが鈍くなる可能性あり
• 専任媒介: 1社のみに依頼。2週間に1回以上の報告義務があり、積極的に動いてもらいやすい
• 専属専任媒介: 1社のみ、自己発見取引も不可。1週間に1回以上の報告義務

ステップ3: 販売活動

不動産会社がポータルサイトへの掲載、チラシ配布、内見対応などを行います。販売期間は物件の条件や価格設定によりますが、一般的に3〜6ヶ月が目安です。

ステップ4: 売買契約

買い手が見つかったら条件交渉を経て売買契約を締結します。この時点で手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受け取ります。

ステップ5: 引渡し

残代金の受領と同時に物件を引き渡します。所有権移転登記、抵当権の抹消手続きもこのタイミングで行います。

売却にかかる費用

不動産を売却する際には、以下の費用がかかります。

仲介手数料

不動産会社に支払う報酬で、法律で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3%+6万円+消費税」です。

例えば3,795万円で売却した場合、仲介手数料の上限は約132万円（税込）になります。

譲渡所得税

売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。税率は所有期間によって異なります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 20.315%（所得税15.315%+住民税5%）
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 39.63%（所得税30.63%+住民税9%）

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されるため、実際の所有期間が5年を超えていても、1月1日時点で5年以下なら短期扱いになる点に注意が必要です。

3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この特例を適用すると、多くのケースで譲渡所得税がゼロまたは大幅に軽減されます。確定申告が必要です。

その他の費用

• 印紙税: 売買契約書に貼付（売買価格1,000万〜5,000万円の場合1万円）
• 抵当権抹消費用: 住宅ローンが残っている場合（登録免許税+司法書士報酬で1〜3万円程度）
• 引っ越し費用: 売却後の住み替えにかかる費用

松戸市ならではの売却事情

松戸市は複数の鉄道路線が通り、東京都心へのアクセスが良いため、住宅需要は安定しています。特に以下のエリア特性を理解しておくと、売却戦略に活かせます。

松戸駅周辺はJR常磐線と新京成線のターミナルで、利便性の高さから買い手がつきやすいエリアです。マンション・戸建てともに流動性が高い傾向があります。

新松戸・馬橋エリアはJR常磐線と武蔵野線の結節点で、都心だけでなく埼玉方面への通勤にも便利です。ファミリー層からの需要が見込めます。

八柱・常盤平エリアは新京成線沿線のニュータウンエリアです。広い敷地の戸建てが多く、リフォーム済みの物件は特に人気があります。

北小金・南流山エリアはJR常磐線・武蔵野線の沿線で、つくばエクスプレスの南流山駅にも近い立地です。交通利便性の向上により、近年注目度が高まっています。

売り時の判断材料

不動産の売り時を判断する際は、以下の要素を総合的に考慮しましょう。

住宅ローン金利の動向は買い手の購買力に直結します。金利が上昇すると住宅ローンの借入可能額が減り、買い手の予算が下がるため、売却価格にも影響します。

物件の築年数も重要な要素です。戸建ての場合、木造住宅は築20年を超えると建物の評価額が大幅に下がります。建物に価値がある段階で売却するか、土地値として売却するかで戦略が変わります。

ライフイベントとの兼ね合いも見落とせません。転勤、子どもの進学、相続など、売却の理由に合わせたタイミングが最優先です。市場のタイミングを待ちすぎて、生活に支障が出ては本末転倒です。