松戸市の土地相場｜公示地価とエリア別の価格差

松戸市の公示地価と地価動向

松戸市の公示地価は坪単価約72.4万円（平方メートルあたり約21.9万円）。住宅地に限ると坪単価は約51.7万円で、前年比+7.82%と大きく上昇している。

松戸市は千葉県北西部に位置し、東京都に隣接する立地の良さが最大の特徴だ。JR常磐線の松戸駅から上野東京ラインで東京駅まで約30分、JR武蔵野線の新松戸駅は東西方向の移動に便利で、東京メトロ千代田線直通の常磐緩行線も使える。この交通利便性が地価の上昇を支えている。

隣接する柏市や流山市と比べても、松戸市は東京都との距離の近さでアドバンテージがある。江戸川を渡れば東京都葛飾区で、都内への通勤感覚で住めるエリアだ。

エリア別の地価差とその背景

松戸市はエリアによって地価の差が大きい。駅前商業地と住宅地では3倍以上の開きがある。

本町エリア（坪単価 約356.4万円）

松戸駅西口の商業地で、市内で圧倒的に地価が高い。松戸市の行政・商業の中心地であり、再開発の進展も地価を押し上げている。住宅用の土地としてはほぼ流通していないが、松戸駅周辺の不動産価値を示す指標として重要だ。

松戸駅周辺（坪単価 約168.3万円）

本町の商業地を除いた松戸駅徒歩圏の住宅地・準商業地。常磐線快速・緩行線の両方が使え、交通利便性は市内トップ。駅近の戸建て用地は需要が高く、価格も高水準だが、資産性の安定感がある。

西馬橋蔵元町エリア（坪単価 約127.3万円）

JR常磐緩行線の馬橋駅周辺に位置し、松戸駅と新松戸駅の中間にあたる。流鉄流山線の始発駅でもあり、落ち着いた住宅街が広がる。駅徒歩圏ながら松戸駅周辺より手頃で、穴場的な存在だ。

日暮エリア（坪単価 約116.0万円）

松戸市の東部に位置し、JR武蔵野線の東松戸駅や北総線へのアクセスが良いエリア。新興住宅地が増えており、比較的新しい街並みが広がる。坪単価は松戸駅周辺より抑えめで、まとまった区画の土地が見つかりやすい。

新松戸エリア（坪単価 約114.4万円）

JR常磐緩行線と武蔵野線が交差する新松戸駅周辺。乗り換え拠点として利便性が高いが、駅前は再開発の余地を残しており、坪単価は松戸駅周辺と比べるとかなり手頃だ。30坪の住宅地なら約3,430万円が目安になる。

松戸市で土地を買うならどこが狙い目か

注文住宅用の土地を探す場合、住宅地の坪単価約51.7万円を基準に予算を組むとよい。30坪で約1,550万円、40坪で約2,070万円が目安だ。

都心アクセス最優先なら、松戸駅徒歩圏が有力。坪単価は高いが、常磐線快速で東京駅まで約30分、千代田線直通で大手町まで約35分と、都心通勤のしやすさは千葉県内でもトップクラスだ。戸建て用地の流通は少なめのため、出たときの判断の速さが求められる。

利便性と価格のバランスなら、新松戸エリアが狙い目。坪単価約114万円は松戸駅周辺の約3分の2で、武蔵野線も使える2路線利用の利点がある。周辺には商業施設も揃い、生活環境は充実している。

広い土地を求めるなら、常盤平・五香エリアや八柱エリアに目を向けたい。新京成線沿線で松戸駅周辺よりさらに手頃な坪単価のエリアが広がっており、50坪以上のゆとりある区画を予算内で確保しやすい。

周辺市との比較

松戸市の住宅地坪単価約51.7万円を近隣と比較すると、その位置づけが見えてくる。

隣接する市川市は東京メトロ東西線の直通効果もあり、住宅地の坪単価は松戸市を上回る。一方、柏市は松戸市と同程度かやや低い水準で、つくばエクスプレス沿線のおおたかの森周辺を除けば比較的手頃だ。

流山市はつくばエクスプレスの流山おおたかの森駅周辺が急上昇しているが、それ以外のエリアは松戸市と近い水準にある。

松戸市は「東京都隣接」という地理的優位性を持ちながら、市川市ほど高くなく、一定の割安感が残るポジションにある。前年比+7.82%の上昇は、この割安感に目をつけた需要が流入していることの表れだろう。

松戸市の土地購入で知っておくべきこと

松戸市で土地を買う際は、いくつかの特有の事情を押さえておきたい。

傾斜地・擁壁の確認が重要だ。松戸市は台地と低地が入り組んだ地形で、高低差のある土地が少なくない。擁壁のある土地は建築時に追加費用がかかる場合があり、擁壁の構造や安全性の確認が必要だ。

水害リスクのチェックも欠かせない。江戸川に面した西側の低地エリアは、河川氾濫時の浸水リスクがある。坂川流域も同様で、ハザードマップで検討エリアのリスクを事前に確認しておきたい。

用途地域の確認も大切だ。松戸駅周辺は商業地域や準商業地域が混在しており、住居専用地域と比べて周辺の建物用途に制限が緩い。静かな住環境を求めるなら、用途地域を確認した上で土地を選びたい。