不動産登記情報とは：権利関係を公示する公的記録
不動産の購入・売却・相続を検討する際、「この物件の所有者は誰か」「抵当権は設定されているか」といった情報を確認する必要があります。
この記事では、不動産登記情報の構成（表題部・権利部甲区・乙区）、調べ方（オンライン・窓口の違い）、活用方法、2024-2025年の最新法改正を、法務省や国土交通省の公式情報を元に解説します。
不動産取引や相続で登記情報を正しく読み、安全な手続きを進められるようになります。
この記事のポイント
- 登記情報は不動産の「身分証明書」で、表題部（物理情報）・権利部甲区（所有権）・権利部乙区（抵当権等）の3部構成
- オンライン取得（登記情報提供サービス）は334円/件で即時取得可能だが、証明文・公印なしのため法的証明力なし
- 法的証明力が必要な場合は、法務局窓口またはオンライン請求で登記事項証明書（謄本）を取得（600円/通）
- 2024年4月施行の相続登記義務化により、相続後3年以内の登記申請が必須（違反時は10万円以下の過料）
- 登記情報は個人情報保護法の対象で、目的外使用・悪用は違法行為
不動産登記情報の構成：表題部・権利部（甲区・乙区）の読み方
表題部：不動産の物理的情報
表題部には、不動産の物理的な情報が記載されます。
| 記載項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在 | 土地・建物の場所 |
| 地番 | 登記上の土地番号（住居表示とは異なる） |
| 地目 | 土地の用途（宅地、田、畑等） |
| 地積 | 土地の面積 |
| 建物の種類 | 居宅、店舗、事務所等 |
地番と住居表示の違いに注意してください。地番は登記上の番号（例：1番地1）、住居表示は郵便配達用の住所（例：1丁目1番1号）で、両者は異なることが多いです。登記情報を検索する際は地番を使用します。
権利部（甲区）：所有権に関する情報
権利部甲区には、所有権に関する情報が記載されます。
- 所有者の氏名・住所
- 所有権移転の原因（売買、相続、贈与等）
- 所有権移転の日付
- 仮登記、差押え等の制限事項
甲区を確認することで、現在の所有者が誰か、過去にどのような所有権移転があったかを把握できます。
権利部（乙区）：抵当権など所有権以外の権利
権利部乙区には、所有権以外の権利が記載されます。
- 抵当権（住宅ローンの担保）
- 根抵当権（継続的な借入の担保）
- 地上権、賃借権等
不動産購入時には、乙区に抵当権が設定されているか、決済時に抹消されるかを確認することが重要です。
登記情報の調べ方：オンラインと窓口取得の違い
オンライン取得の手順（登記情報提供サービス）
登記情報提供サービスは、法務省が運営する公式サイトで、オンラインで登記情報をPDF形式で取得できるサービスです。
利用方法:
- 登記情報提供サービスにアクセス
- 一時利用（クレジットカード決済）または登録利用を選択
- 地番で物件を検索
- PDFをダウンロード（334円/件）
メリット:
- 即時取得可能
- 24時間利用可能
- 費用が安い（334円/件）
デメリット:
- 証明文・公印がないため法的証明力なし
- 公的手続き（売買契約、相続手続き等）には使えない
法務局窓口での取得方法
法務局窓口で登記事項証明書（謄本）を取得する場合、証明文・公印付きで法的証明力を持つ書類が交付されます。
手順:
- 最寄りの法務局へ行く
- 申請書に必要事項を記入
- 手数料600円/通を支払う
- 登記事項証明書を受領
オンライン請求後に郵送受取を選択すると、証明文・公印付きの登記事項証明書を500円/通で取得できます。
費用・所要時間の比較表
| 取得方法 | 費用 | 所要時間 | 法的証明力 |
|---|---|---|---|
| 登記情報提供サービス | 334円/件 | 即時 | なし |
| 法務局窓口 | 600円/通 | 即日-数日 | あり |
| オンライン請求（郵送） | 500円/通 | 数日 | あり |
登記情報の活用方法：不動産取引・相続時の使い方
不動産購入・売却時の活用
不動産購入時には、登記情報で以下を確認します。
- 現在の所有者が売主本人か
- 抵当権が設定されているか（決済時に抹消されるか）
- 仮登記や差押えがないか
宅地建物取引業法では、重要事項説明時に登記情報の開示義務があります。不動産会社から提示される登記情報を必ず確認してください。
相続時の活用
相続時には、登記情報で以下を確認します。
- 被相続人（故人）が所有者として登記されているか
- 過去の所有権移転履歴
- 抵当権等の負担があるか
2024年4月施行の相続登記義務化により、相続後3年以内に登記申請が必要です。早めに登記情報を確認し、司法書士へ相談することをおすすめします。
不動産情報ライブラリとの組み合わせ
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、登記情報と合わせて以下の情報を閲覧できます。
- 不動産取引価格
- 災害リスク情報
- 都市計画情報
これらを組み合わせることで、投資判断やリスク評価に活用できます。
登記情報に関する最新の法改正（2024-2025年）
相続登記義務化（2024年4月施行）
法務局の公式発表によると、2024年4月から相続登記が義務化されました。
内容:
- 相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要
- 違反時は10万円以下の過料
- 2024年4月1日以前の相続も対象（施行日から3年以内、2027年3月31日までに登記申請）
背景: 所有者不明土地の増加を防止するため。相続が発生したら早めに司法書士へ相談してください。
検索用情報の申出義務化（2025年4月施行）
2025年4月から、所有権保存・移転登記の際に、以下の情報を法務局に提出する義務が追加されます。
- 氏名の読み仮名
- 生年月日
- メールアドレス（任意）
登記情報の検索性向上と、同姓同名の所有者を区別することが目的です。
登記情報利用時の注意点とよくある誤解
登記情報提供サービスで取得したPDFは法的証明力なし
登記情報提供サービスで取得したPDFは、証明文・公印がないため法的証明力を持ちません。閲覧用としては問題ありませんが、公的手続き（売買契約、相続手続き等）には使えません。
法的証明力が必要な場合は、法務局窓口またはオンライン請求で登記事項証明書（謄本）を取得してください。
登記情報は個人情報保護法の対象
登記情報には所有者の氏名・住所が記載されており、個人情報保護法の対象です。取得した情報の目的外使用・悪用（詐欺等）は違法行為となります。
登記情報は正当な目的（不動産取引、相続手続き等）でのみ利用してください。
登記識別情報を紛失した場合
登記識別情報（12桁の英数字コード）は、2005年以降に発行される本人確認手段で、従来の「登記済権利証」に代わるものです。
紛失しても再発行はできませんが、売却等の登記手続きは可能です。司法書士による本人確認情報の作成（費用5-10万円）または公証人による認証で代替できます。紛失時は早めに専門家へ相談してください。
「登記すれば絶対安全」は誤解
登記は対抗要件にすぎず、契約自体の有効性は別問題です。登記があっても、契約に瑕疵があれば無効になる場合があります。
不動産取引では、登記情報の確認と合わせて、契約内容を専門家（司法書士、弁護士）に確認してもらうことをおすすめします。
まとめ：登記情報の正しい読み方と活用のポイント
不動産登記情報は、不動産取引・相続時に不可欠な「権利関係の公示情報」です。表題部・権利部（甲区・乙区）の読み方を理解し、オンライン取得で手軽に確認できます。
ただし、登記情報提供サービスで取得したPDFは法的証明力がないため、公的手続きには登記事項証明書（謄本）が必要です。
2024-2025年の法改正（相続登記義務化・検索用情報申出義務化）を把握し、義務違反を回避してください。登記情報の悪用は違法行為であり、不明点は司法書士に相談しましょう。
登記情報を正しく理解し、安全な不動産取引を実現してください。