マンション建て替えとは？老朽化したマンションの再生手段
築40年以上の老朽マンションに住む方にとって、「建て替え」という言葉を耳にする機会が増えているかもしれません。耐震性や設備の老朽化が進む中、建て替えは有力な選択肢ですが、高額な費用負担や長期化するスケジュール、反対住民との調整といった課題も抱えています。
この記事では、マンション建て替えのメリット・デメリット、法律と手続き、費用負担の軽減方法、代替案を、国土交通省やマンション建替推進協会の公式情報を元に解説します。
建て替えに賛成すべきか判断するための材料を提供します。
この記事のポイント
- マンション建て替えは耐震性向上・設備刷新のメリットがあるが、高額な費用負担（1000-3000万円程度）が課題
- 建て替えには区分所有者・議決権の各5分の4以上の賛成が必要（2025年改正で一定条件下4分の3に緩和予定）
- 等価交換方式や保留床売却により自己負担を軽減できるケースがあるが、立地・容積率緩和の有無により結果は異なる
- 建て替え以外に大規模修繕やマンション敷地売却の選択肢もある
- 決議から完成まで5-10年程度かかり、反対住民との合意形成が困難な場合が多い
マンション建て替えの法律と手続き｜決議要件と権利変換
マンション建て替えは、区分所有法とマンション建替円滑化法に基づいて行われます。決議要件を満たし、建替組合を設立し、権利変換手続きを経て、解体・新築へと進みます。
区分所有法の建て替え決議要件（5分の4）
国土交通省の公式ページによると、建て替えには区分所有者・議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。これは、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）で定められた要件です。
2025年法改正で一定条件下4分の3に緩和
法務省の公式ページによると、2025年5月に区分所有法が改正され、一定条件下（築40年以上で耐震性不足等）では決議要件が4分の3に緩和される予定です（2026年4月施行予定）。これにより、建て替えがより進めやすくなる可能性があります。
建替組合設立と権利変換手続き
建て替え決議後、建替組合を設立し、権利変換手続きで旧建物の所有権を新建物の所有権に法的に移行させます。マンション建替円滑化法で手続きが定められており、反対住民も従う義務がありますが、転出補償金や時価買取制度等の救済措置も用意されています。
マンション建て替えのメリット｜耐震性向上と資産価値の改善
マンション建て替えの最大のメリットは、耐震性が現行基準に適合し、設備が刷新されることです。容積率緩和により床面積が増える場合、「マンション建て替えラッキー」と言われることもあります。
耐震性向上（現行法への適合）
建て替えにより、建物が現行の建築基準法に適合し、耐震性が大幅に向上します。特に、1981年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは、大地震時に倒壊リスクがあるため、建て替えによる耐震性向上は大きなメリットです。
設備刷新（エレベーター・バリアフリー化）
建て替えにより、エレベーターの設置、バリアフリー化（段差解消、手すり設置）、給排水設備の刷新等が可能になります。高齢化が進む中、バリアフリー化は住民の生活の質を大きく向上させます。
容積率緩和による床面積増と「ラッキー」の所以
東京テアトルの解説によると、容積率緩和により床面積が増え、余剰床を売却して建て替え費用に充当できるケースがあります。これが「マンション建て替えラッキー」と言われる理由です。
ただし、容積率緩和は立地条件（用途地域、前面道路幅員等）により適用の可否が異なるため、すべてのマンションで適用されるわけではありません。
マンション建て替えのデメリット｜高額な費用負担と合意形成の困難
マンション建て替えには、高額な費用負担、長期化するスケジュール、反対住民との合意形成の困難といったデメリットがあります。
自己負担額の実態（1000-3000万円程度）
SMC（マンション管理コンサルティング）の解説によると、建て替え費用の自己負担は1000-3000万円程度が多く、高齢住民には過大な負担となります。等価交換方式や保留床売却で軽減できるケースもありますが、立地・容積率緩和の有無により結果は大きく異なります。
長期化するスケジュール（決議から完成まで5-10年）
マンション建替推進協会のデータによると、建て替えは決議から完成まで5-10年程度かかります。反対住民との合意形成に時間がかかるケースも多く、長期化するリスクがあります。
反対住民との合意形成と立ち退きトラブル
建て替えには5分の4（2025年改正で一定条件下4分の3）の賛成が必要ですが、残りの反対住民との調整が困難な場合があります。転出補償金や時価買取制度等の救済措置もありますが、対立が長期化するケースもあります。
費用負担を軽減する方法｜等価交換方式と保留床売却
マンション建て替えの費用負担を軽減する方法として、等価交換方式と保留床売却があります。
等価交換方式（デベロッパーに床を譲渡）
等価交換方式は、デベロッパーに一部の床を譲渡して建設費を賄う方法です。自己負担を軽減できますが、既存住民の床面積が減るデメリットがあります。
東京テアトルの解説によると、容積率緩和により余剰床が生まれる場合、等価交換方式を活用することで自己負担を大幅に軽減できるケースがあります。
保留床売却による建設費の賄い
保留床とは、建て替え後に新規分譲する住戸のことです。保留床の売却益で建設費を賄い、既存住民の自己負担を軽減することが可能です。ただし、立地が悪い場合や市況が低迷している場合、保留床が売れず、自己負担が増えるリスクもあります。
容積率緩和による余剰床の活用
容積率緩和により床面積が増えた場合、余剰床を保留床として売却することで、建て替え費用を賄えます。ただし、容積率緩和は立地条件により適用の可否が異なるため、事前に確認が必要です。
建て替え以外の選択肢｜大規模修繕とマンション敷地売却
マンション建て替え以外に、大規模修繕とマンション敷地売却という選択肢もあります。
大規模修繕（耐震補強・外壁補修）
大規模修繕は、耐震補強・外壁補修・給排水設備の更新等を行う方法です。SMCの解説によると、費用は建て替えより安く（1戸あたり数百万円程度）、期間も短い（1-2年程度）ですが、耐震性に限界があり、根本的な解決にはならない場合があります。
マンション敷地売却（全員で売却して転居）
マンション敷地売却は、全員で敷地ごと売却して転居する方法です。国土交通省のマンション敷地売却制度により、区分所有者・議決権の各5分の4以上の賛成で可能です。全員が現金を得られますが、立地条件によって成立しない場合もあります。
まとめ｜建て替えは慎重に判断すべき大きな決断
マンション建て替えは、耐震性向上・設備刷新のメリットがありますが、高額な費用負担（1000-3000万円程度）と長期化するスケジュール（5-10年）がデメリットです。
等価交換方式や保留床売却で自己負担を軽減できるケースもありますが、立地・容積率緩和の有無により結果は大きく異なります。大規模修繕やマンション敷地売却も選択肢に含め、慎重に判断することが重要です。
信頼できる建築士や管理組合に相談しながら、自分たちのマンションに最適な方法を選びましょう。