マンションの寿命とは？物理的寿命と法定耐用年数の違い
中古マンション購入を検討される方や築古マンションにお住まいの方にとって、「建物の寿命があと何年あるのか」「何年まで安全に住めるのか」は大きな関心事です。
この記事では、マンションの寿命の考え方を整理し、築年数別の注意点、住み続けられるかの判断基準を、国土交通省の公式データを元に解説します。
マンションの寿命には複数の考え方があり、築年数だけで判断することはできません。管理・修繕状況が実際の寿命を大きく左右するため、正しい知識を身につけることが重要です。
この記事のポイント
- RC造マンションの物理的寿命は68～117年程度（国交省データ）、法定耐用年数47年は税務上の数字で実際の寿命とは無関係
- 新耐震基準（1981年6月以降）と旧耐震基準の違いを理解し、耐震性を確認することが重要
- 築20年・40年で大規模修繕が実施されるのが通常、修繕履歴と積立金の状況が寿命を左右
- 住み続けられるかは管理組合の機能、修繕積立金の状況、長期修繕計画の有無で判断
- 築古マンション購入時は修繕履歴・耐震診断結果・管理組合の議事録を必ず確認
物理的寿命：建物が使用できなくなるまでの期間
RC造（鉄筋コンクリート造）マンションの物理的寿命とは、建物の構造が物理的に使用できなくなるまでの期間を指します。国土交通省の調査によると、RC造建物の物理的寿命は117年と推定されています。
ただし、これは適切に管理・修繕された場合の数値であり、管理状態が悪ければ寿命は大幅に短くなります。別の研究では、一般的なRC造マンションの寿命は68年程度とも言われています。
法定耐用年数：税務上の数字（実際の寿命とは無関係）
法定耐用年数とは、税務上の減価償却計算に用いる年数です。RC造住宅の法定耐用年数は47年ですが、これは建物の実際の寿命とは無関係です。
あくまで会計上の処理に使う数字であり、「築47年で住めなくなる」という意味ではありません。法定耐用年数と物理的寿命を混同しないよう注意しましょう。
経済的寿命：資産価値・居住価値が失われる時期
経済的寿命とは、建物の資産価値や居住価値が失われ、経済的に使用に耐えなくなる時期を指します。物理的には住めるが、設備が古く快適性が低い、資産価値が著しく低下している等の状態です。
経済的寿命は管理状態だけでなく、立地やリフォームの有無によっても大きく変わります。
築年数別の注意点
マンションの寿命を判断する上で、築年数は一つの重要な指標です。以下の築年数別の注意点を確認しましょう。
新耐震基準（1981年6月以降）と旧耐震基準
1981年6月1日を境に、建築基準法の耐震基準が大きく変わりました。
| 項目 | 新耐震基準（1981年6月以降） | 旧耐震基準（1981年5月以前） |
|---|---|---|
| 確認申請 | 1981年6月1日以降 | 1981年5月31日以前 |
| 耐震性 | 震度6強～7の地震でも倒壊しない | 震度5程度の地震に耐える |
| 安全性 | 高い | 低い（耐震補強の確認が必要） |
旧耐震基準のマンションを購入・居住する場合は、耐震診断結果を確認し、必要なら耐震補強が実施されているかを確認しましょう。一律に危険とは言えませんが、耐震性の確認は必須です。
築20年：大規模修繕1回目の時期
築20年前後で、1回目の大規模修繕が実施されるのが一般的です。国土交通省の調査によると、1回目の大規模修繕は平均で築15.6年に実施されています。
大規模修繕では、外壁の塗装、屋上防水、給排水設備の更新等が行われます。この時期に適切な修繕が実施されていないと、建物の劣化が進み、寿命が短くなる可能性があります。
築40年：大規模修繕2回目、設備老朽化顕著
築40年前後で、2回目の大規模修繕が実施されます。国土交通省の調査では、2回目は築14.0年周期（1回目から約14年後）で実施されているとされています。
この時期になると、一般的に給排水管の劣化、エレベーターの老朽化等、設備の更新が必要になります。修繕積立金が不足していると大規模修繕が実施できず、建物の資産価値が大きく低下します。
築60年以上：建て替え議論の可能性
築60年以上になると、建て替えの議論が出てくる可能性があります。ただし、建て替えには区分所有者の4/5以上の同意が必要であり、実現は容易ではありません。
適切に管理・修繕されていれば、築60年以上でも継続して居住することは可能です。物理的寿命が68～117年であることを考えると、管理状態が良好なマンションは長く住み続けられます。
住み続けられるかの判断基準
築年数だけでマンションの寿命を判断することはできません。以下の3つの基準で住み続けられるかを判断しましょう。
管理組合の機能と運営状況
マンションの寿命を左右する最も重要な要素が、管理組合の機能です。管理組合が適切に機能しているかを確認しましょう。
チェックポイント:
- 総会が定期的に開催されているか
- 議事録が作成・保管されているか
- 理事会が機能しているか
- 管理費・修繕積立金の滞納が少ないか
管理組合が機能していないマンションは、修繕が適切に実施されず、寿命が短くなります。
修繕積立金の状況と長期修繕計画
修繕積立金が計画通りに積み立てられているか、長期修繕計画が策定されているかを確認しましょう。
チェックポイント:
- 長期修繕計画が策定されているか（25～30年程度の計画）
- 修繕積立金が計画に対して不足していないか
- 修繕積立金の値上げが予定されているか
修繕積立金が不足していると、必要な修繕が実施できず、建物の劣化が進みます。購入前に修繕積立金の状況を必ず確認しましょう。
大規模修繕の実施履歴
過去の大規模修繕の実施履歴を確認しましょう。国土交通省の調査によると、1回目は築15.6年、2回目は14.0年周期で実施されるのが平均です。
チェックポイント:
- 1回目の大規模修繕が実施されているか（築15～20年）
- 2回目の大規模修繕が実施されているか（築30～40年）
- 修繕内容が適切か（外壁、屋上防水、給排水設備等）
大規模修繕が適切に実施されていないマンションは、購入を慎重に検討する必要があります。
築古マンション購入時のチェックポイント
築古マンションを購入する際は、以下のポイントを必ず確認しましょう。
修繕履歴の確認
過去の大規模修繕の実施時期・内容を確認しましょう。修繕履歴は管理組合や不動産会社から入手できます。
確認事項:
- 1回目・2回目の大規模修繕が実施されているか
- 修繕内容（外壁、屋上防水、給排水設備、エレベーター等）
- 今後の修繕計画と積立金の状況
耐震診断結果の確認
特に旧耐震基準（1981年5月以前）のマンションは、耐震診断結果を必ず確認しましょう。耐震補強が実施されているか、今後の予定はあるかを確認します。
新耐震基準のマンションでも、建築基準法の改正により2000年以降の基準変更（柱の帯筋強化等）を満たしているかを確認すると安心です。
管理組合の議事録の確認
管理組合の総会議事録を過去数年分確認しましょう。修繕積立金の状況、管理費の滞納、今後の修繕計画等が記載されています。
確認事項:
- 修繕積立金の残高と今後の計画
- 管理費・修繕積立金の値上げ予定
- 大規模修繕の議論の有無
- 所有者間のトラブルの有無
議事録の内容を確認することで、マンションの管理状態と将来の見通しを把握できます。
まとめ：マンションの寿命は管理次第で大きく変わる
マンションの寿命は築年数だけでは判断できません。RC造マンションの物理的寿命は68～117年程度ですが、実際の寿命は管理・修繕状況により大きく異なります。
マンションの寿命を判断する3つのポイントは、①築年数だけでなく管理状態を重視、②修繕積立金と長期修繕計画の確認、③耐震性の確認です。
国土交通省もマンション長寿命化を税制で支援しており、適切な管理により長く住めるマンションが増えています。
中古マンション購入を検討される方は、管理組合の状況、修繕履歴、耐震診断結果を必ず確認し、必要なら専門家（建築士、不動産鑑定士等）に相談しながら判断しましょう。