土地評価額と路線価の関係｜相続税評価に使われる理由
土地の評価額には複数の基準があり、「相続税の計算でどの価格を使うのか」と疑問を感じる方は少なくありません。
この記事では、土地評価額と路線価の関係、4つの価格の違い、路線価方式の計算方法を、国税庁・国土交通省の公式情報を元に解説します。
相続税の計算や土地の評価額を正確に理解したい方にとって、必要な知識を体系的に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 土地には実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額の4つの価格が存在し、用途が異なる
- 路線価は公示価格の約80%に設定され、相続税・贈与税の計算基準となる
- 路線価方式の計算は「路線価 × 地積 × 補正率」で、奥行・間口・不整形地等の補正が適用される
- 複雑なケースでは税理士への相談が推奨され、路線価図は国税庁のウェブサイトで無料閲覧可能
土地の4つの価格とその関係｜用途別の使い分け
土地の価格には、実勢価格、公示価格、路線価、固定資産税評価額の4つが存在します。それぞれ用途が異なり、評価額も異なります。
| 価格の種類 | 公表機関 | 用途 | 公示価格との比率 |
|---|---|---|---|
| 実勢価格 | - | 実際の取引価格 | 90～110% |
| 公示価格 | 国土交通省 | 土地取引・鑑定評価の指標 | 100%（基準） |
| 路線価 | 国税庁 | 相続税・贈与税の計算 | 約80% |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 固定資産税の課税基準 | 約70% |
（出典: 国土交通省）
実勢価格は、実際の不動産取引で成立する市場価格です。需給バランスで変動し、公示価格の90～110%程度となることが多いです。
公示価格は、国土交通省が毎年3月に公表する標準地の正常な価格で、土地取引や鑑定評価の指標となります。
路線価は、国税庁が毎年7月に公表する道路に面した土地1㎡あたりの評価額（千円単位）です。相続税・贈与税の計算基準となり、公示価格の約80%に設定されます。
固定資産税評価額は、市町村が3年ごとに評価する固定資産税の課税基準額で、公示価格の約70%に設定されます。
路線価の調べ方｜国税庁の路線価図を使った3ステップ
路線価は国税庁の「財産評価基準書」ウェブサイトで無料で確認できます。平成30年分から令和7年分までのデータが閲覧可能です。
ステップ1：国税庁「財産評価基準書」にアクセス
国税庁の財産評価基準書にアクセスします。トップページから路線価図・評価倍率表を選択できます。
ステップ2：都道府県・市区町村を選択
調べたい土地の所在地（都道府県・市区町村）を選択します。地図から該当地域を選ぶこともできます。
ステップ3：路線価図で該当地の路線価を確認
路線価図が表示されたら、該当する道路に記載された数字を確認します。例えば「300D」と記載されている場合、1㎡あたり30万円の評価額を意味します（千円単位）。
路線価が設定されていない地域では、倍率方式（固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる方法）を使用します。倍率表も同じサイトで確認できます。
路線価による土地評価額の計算方法｜基本式と補正率の適用
路線価方式の計算は、以下の基本式で行います。
土地評価額 = 路線価 × 地積 × 補正率
基本計算式：路線価 × 地積 × 補正率
例：路線価30万円、地積100㎡、補正率1.00の場合
- 評価額 = 30万円 × 100㎡ × 1.00 = 3,000万円
奥行価格補正率：奥行距離に応じた補正
奥行価格補正率は、路線からの奥行距離に応じて評価額を補正する率です。奥行が短すぎる・長すぎる土地は、利用価値が低いため減額評価されます。
例えば、普通住宅地区で奥行10m未満の場合は0.90、30m以上の場合は0.95等の補正率が適用されます。
間口狭小補正率：道路に接する間口が狭い場合の減額
道路に接する間口が狭い土地は、利用価値が低下するため評価額が減額されます。間口狭小補正率は、間口距離に応じて設定されます。
例えば、間口4m未満の場合は0.90、6m未満の場合は0.94等の補正率が適用されます。
（出典: 国税庁）
複雑なケースでの評価｜不整形地・角地・二方路線の補正
不整形地補正率：三角形・台形等の形状補正
土地の形状が不整形（三角形、台形等）の場合、不整形地補正率により評価額が減額されます。かげ地割合（土地の形状から利用できない部分の割合）に応じて0.60～1.00の範囲で補正されます。
国税庁の財産評価基本通達に、具体的な計算方法が示されています。
角地・二方路線：複数の道路に面する土地の加算評価
角地や二方路線（複数の道路に面する土地）は、利用価値が高いため加算評価されます。正面路線と側方路線の路線価を組み合わせて評価額を計算します。
税理士への相談が推奨されるケース
以下のような複雑なケースでは、税理士への相談が推奨されます。
- セットバックが必要な土地
- 私道持分がある土地
- 無道路地（道路に接していない土地）
- 複数の補正率を組み合わせる必要がある土地
最新の路線価動向｜2025年は4年連続上昇
国税庁の発表によると、2025年（令和7年）の路線価は全国平均で前年比2.7%増となり、4年連続の上昇となりました。
相続税評価額が上昇傾向にあり、相続対策の重要性が増しています。ただし、路線価は市場価格（実勢価格）と必ずしも一致しないため、売却価格の期待値とは異なる可能性がある点に注意が必要です。
まとめ｜路線価を正しく理解して相続税対策に活用する
土地評価額には実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額の4つの価格があり、路線価は相続税・贈与税の計算基準として公示価格の約80%に設定されます。
路線価図は国税庁のウェブサイトで無料閲覧可能で、計算方法は「路線価 × 地積 × 補正率」です。奥行・間口・不整形地等の補正率を適用することで、実際の評価額が算出されます。
複雑なケースでは税理士への相談が推奨されます。まずは国税庁の路線価図で自分の土地を調べ、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。