土地売買に消費税はかかる？結論：土地は非課税、建物は条件により課税
土地の売買を検討する際、「消費税はかかるのか」「建物と土地で扱いが違うのか」と疑問に感じる方は少なくありません。
結論から言うと、土地の譲渡は消費税法で非課税と明確に規定されており、売主が誰であろうと消費税は課税されません。一方、建物は売主によって課税・非課税が異なります。この記事では、土地売買の消費税について、国税庁の公式情報を元に解説します。
初めて不動産を購入・売却する方でも、消費税の仕組みと注意点が正確に理解できるようになります。
この記事のポイント
- 土地の譲渡は消費税法で非課税取引と明確に規定されており、売主が誰であろうと消費税は課税されない
- 建物は個人間売買では非課税、事業者（不動産会社等）から購入する場合は建物のみ消費税10%が課税される
- 土地付き建物の一括売買では価格区分が必要で、固定資産税評価額による按分または消費税からの逆算で建物価格を算出
- 仲介手数料・登記費用・住宅ローン手数料等の諸費用は消費税課税対象で、総額で把握することが重要
- 売主が課税事業者（基準期間の課税売上高1000万円超）の場合は個人でも建物に消費税が課税される
土地の譲渡は消費税非課税
国税庁によると、土地の譲渡は消費税法第6条・別表第一で非課税取引と明確に規定されています。
消費税法における非課税規定（法的根拠）
土地が消費税非課税とされる理由は、土地が「消費される資産ではない」ためです。消費税は、消費される財・サービスに課税される税金ですが、土地は使用しても減価しない（消費されない）ため、「資本の移転」とみなされ消費税の課税対象外とされています。
非課税取引と不課税の違い
| 項目 | 非課税取引 | 不課税取引 |
|---|---|---|
| 定義 | 本来は課税対象だが政策的理由で課税されない | そもそも消費税の対象外 |
| 土地の譲渡 | ✓ 該当 | - |
| 土地の貸付 | ✓ 該当（1か月未満は課税） | - |
| 借地権の設定 | ✓ 該当 | - |
土地の譲渡は「非課税取引」であり、売主が不動産会社であっても個人であっても、消費税は一切かかりません。
土地と建物の違いを表で整理
| 項目 | 土地 | 建物 |
|---|---|---|
| 個人間売買 | 非課税 | 非課税 |
| 事業者（不動産会社）から購入 | 非課税 | 課税（10%） |
| 法的根拠 | 消費税法第6条・別表第一 | 消費税法（課税対象） |
個人間売買と事業者からの購入の違い
建物の消費税は、売主が誰かによって扱いが異なります。
個人間売買（マイホームの売買）：建物も非課税
個人間売買（マイホームの売買等）では、土地も建物も非課税です。これは、売主が事業として継続的に不動産売買を行っていない場合、消費税の課税対象外となるためです。
非課税の条件
- 売主が個人（課税事業者でない）
- 事業として行う取引ではない
- マイホームの売買等
事業者（不動産会社等）からの購入：建物のみ課税
事業者（不動産会社、建売業者等）から購入する場合は、建物のみ消費税10%が課税されます。土地は依然として非課税です。
例：新築マンション4000万円の場合
- 土地価格：1500万円（非課税）
- 建物価格（税抜）：2500万円
- 建物の消費税：2500万円 × 10% = 250万円
- 総額：1500万円 + 2500万円 + 250万円 = 4250万円
課税事業者の判定基準（売上1000万円）
売主が課税事業者かどうかは、以下の基準で判定されます。
課税事業者の判定基準
- 基準期間（前々年度）の課税売上高が1000万円を超える事業者
- または特定期間（前年の上半期）の課税売上高と給与支払額が両方1000万円を超える事業者
注意: 個人だと思っていた売主が実は課税事業者で建物に消費税が課税されるケースもあるため、契約前に確認することが重要です。
土地付き建物の価格区分と建物価格の計算方法
土地付き建物の一括売買で土地・建物の価格が契約書に明示されていない場合、価格を区分する必要があります。
固定資産税評価額による按分方法
土地と建物の固定資産税評価額の比率で総額を按分する方法です。国税庁の公式見解により、実務で最も使われる方法です。
計算手順
- 土地と建物の固定資産税評価額を確認（固定資産税納税通知書に記載）
- 評価額の比率を計算
- 総額を比率で按分
例：総額3000万円、土地評価額1500万円、建物評価額500万円の場合
- 土地の比率：1500万円 ÷ (1500万円 + 500万円) = 75%
- 建物の比率：500万円 ÷ (1500万円 + 500万円) = 25%
- 土地価格：3000万円 × 75% = 2250万円
- 建物価格：3000万円 × 25% = 750万円
消費税からの建物価格逆算方法
消費税額が明示されている場合、「消費税額÷10%=建物価格（税抜）」で建物価格を算出できます。
計算手順
- 総額÷1.10=土地価格+建物価格（税抜）
- 総額 − (土地価格+建物価格（税抜）) = 消費税額
- 消費税額÷10%=建物価格（税抜）
- 総額 − 建物価格（税込） = 土地価格
具体的な計算例
例：総額3300万円、消費税額200万円の場合
- 建物価格（税抜）：200万円 ÷ 10% = 2000万円
- 建物価格（税込）：2000万円 + 200万円 = 2200万円
- 土地価格：3300万円 − 2200万円 = 1100万円
注意: 固定資産税評価額が古い場合は正確性が損なわれるリスクがあるため、最新の評価額を確認することを推奨します。
仲介手数料・登記費用等の諸費用の消費税
土地本体は非課税でも、関連費用には消費税がかかる点に注意が必要です。
仲介手数料は土地部分も含め全額課税対象
国税庁の公式見解により、土地・建物の仲介手数料は全額が消費税の課税対象です。土地本体は非課税でも、仲介手数料には土地部分も含め10%の消費税がかかります。
仲介手数料の計算例
- 物件価格：3000万円（土地1500万円+建物1500万円）
- 仲介手数料：(3000万円 × 3% + 6万円) + 消費税10% = 105.6万円
登記費用（司法書士報酬）も課税対象
登記費用（司法書士報酬）も消費税の課税対象です。ただし、登録免許税（国税）は非課税です。
住宅ローン手数料・火災保険等の課税・非課税
| 項目 | 課税・非課税 |
|---|---|
| 住宅ローン事務手数料 | 課税（10%） |
| ローン保証料 | 課税（10%） |
| 火災保険 | 非課税 |
| 地震保険 | 非課税 |
| 団体信用生命保険 | 非課税 |
諸費用の消費税一覧
| 項目 | 税抜額（例） | 消費税 | 税込額 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 96万円 | 9.6万円 | 105.6万円 |
| 司法書士報酬 | 10万円 | 1万円 | 11万円 |
| ローン事務手数料 | 10万円 | 1万円 | 11万円 |
| 合計 | 116万円 | 11.6万円 | 127.6万円 |
諸費用の課税・非課税を一覧表で整理し、総額でいくら消費税がかかるか把握することが重要です。
土地売買の消費税で注意すべきポイント
土地は消費税非課税ですが、関連費用には消費税がかかるため、総額で把握することが重要です。
主な注意点
- 土地付き建物の一括売買: 価格区分が契約書に明示されていない場合、固定資産税評価額や消費税額から建物価格を計算する必要がある
- 固定資産税評価額の確認: 評価額が古い場合は正確性が損なわれるため、最新の評価額を確認
- 売主の課税事業者該当性: 個人だと思っていた売主が課税事業者（売上1000万円超）の場合、建物に消費税が課税される
- 諸費用の総額把握: 仲介手数料・登記費用・住宅ローン手数料等の諸費用は消費税課税対象
個別具体的な税務相談は税理士に依頼することを推奨します。特に、土地付き建物の価格区分が複雑な場合や、売主の課税事業者該当性が不明な場合は、専門家の助言が重要です。
まとめ：土地は非課税、建物と諸費用は課税対象
土地の譲渡は消費税法で非課税と明確に規定されており、売主が誰であろうと消費税は課税されません。建物は個人間売買では非課税、事業者（課税事業者）から購入する場合は課税（10%）です。
土地付き建物の一括売買では価格区分が必要で、固定資産税評価額による按分または消費税からの逆算で建物価格を算出します。仲介手数料・登記費用・住宅ローン手数料等の諸費用は消費税課税対象で、総額で把握することが重要です。
次のアクションとして、契約書で土地・建物の価格区分を確認し、売主の課税事業者該当性を確認することを推奨します。個別具体的な税務相談は税理士に依頼し、正確な消費税額を把握しましょう。