住宅ローンの5年ルールとは？返済額が変わらない仕組みの正体
変動金利型の住宅ローンを利用している方や検討中の方にとって、「5年ルール」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。金利が上昇しても返済額が5年間変わらないという仕組みですが、「安心材料」として誤解されがちなルールです。
この記事では、5年ルールの基本的な仕組み、125%ルールとの関係、金利上昇時のリスクと対策を、住宅金融支援機構や各金融機関の公式情報を元に解説します。
変動金利を正しく理解し、将来の返済計画を立てるための判断材料を提供します。
この記事のポイント
- 5年ルールは返済額が5年間変わらない仕組みだが、金利上昇時には未払い利息が発生するリスクがある
- 125%ルールにより返済額増加は1.25倍が上限だが、未払い利息は返済期間終盤に一括請求される可能性
- 5年ルールは元利均等返済にのみ適用され、元金均等返済には適用されない
- 金利上昇時の対策として繰上返済が有効で、総返済額を圧縮できる
- 変動金利と固定金利の選択は、収入の安定性や金利上昇への耐性を踏まえて判断すべき
5年ルールの基本的な仕組みと適用条件
5年ルールとは、変動金利型住宅ローンにおいて、金利が変動しても返済額を5年間据え置く仕組みです。元利均等返済方式にのみ適用され、元金均等返済には適用されません。
元利均等返済にのみ適用される
元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定になるように設定された返済方式です。5年ルールはこの方式でのみ適用されます。
一方、元金均等返済は毎月の元金返済額を一定にし、利息は残高に応じて変動する方式で、金利が上昇すれば即座に返済額が増加します。
金利上昇時の未払い利息のリスク
5年ルールにより返済額は据え置かれますが、金利が上昇すると利息の支払いが追いつかず、未払い利息が発生します。この未払い利息は返済期間終盤に一括請求される可能性があります。
大和総研の分析によると、2024年の日銀利上げ後、5年ルール適用中の住宅ローン利用者の多くが未払い利息のリスクに直面しているとされています。
すべての金融機関で適用されるわけではない
5年ルールと125%ルールは法律で定められた制度ではなく、金融機関が任意で採用する措置です。三菱UFJ銀行のFAQによると、多くの民間金融機関が採用していますが、すべてのローンに適用されるわけではないため、契約時に確認が必要です。
125%ルールとは？返済額増加の上限を定める仕組み
125%ルールは、5年経過後の返済額見直し時に、新しい返済額が従来の返済額の125%（1.25倍）を超えないようにするルールです。急激な返済額増加を防ぐ措置ですが、未払い利息は返済期間終盤に繰り越されます。
125%ルールの基本
例えば、従来の月額返済額が10万円だった場合、5年後の見直しで金利が大幅に上昇しても、新しい返済額は12.5万円（125%）が上限となります。
返済額増加の具体例
以下は、借入金額3000万円、金利0.5%で借り入れた場合の、金利上昇後の返済額変化のシミュレーションです。
| 金利 | 月額返済額 | 5年後の返済額（125%上限） |
|---|---|---|
| 0.5% | 77,876円 | 97,345円（1.25倍） |
| 1.0% | 84,685円 | 97,345円（上限適用） |
| 1.5% | 91,855円 | 97,345円（上限適用） |
（シミュレーション: 筆者作成）
金利1.0%以上に上昇した場合、本来の返済額よりも実際の返済額が低く抑えられるため、未払い利息が発生します。
未払い利息の返済期間終盤への繰り越し
日本経済新聞の記事によると、125%ルール適用により未払い利息が累積すると、返済期間終盤（最終回）に一括請求される可能性があります。この点を理解せずに変動金利を選ぶと、将来的に大きな負担となるリスクがあります。
金利上昇時の具体的な返済シミュレーションと対策
2024年3月に日銀がマイナス金利を解除し、2024年7月・2025年1月に利上げを実施したことで、変動金利の住宅ローン利用者は金利上昇リスクに直面しています。
金利上昇局面での返済額変化のシミュレーション
以下は、借入金額3000万円、返済期間35年、金利0.5%でスタートした場合のシミュレーションです。
| 経過年数 | 金利 | 月額返済額 | 総利息 |
|---|---|---|---|
| 0年 | 0.5% | 77,876円 | 約268万円 |
| 5年後 | 1.0% | 84,685円 | 約567万円 |
| 10年後 | 1.5% | 91,855円 | 約902万円 |
（シミュレーション: 筆者作成）
5年ルール適用により返済額は据え置かれますが、総利息は増加し続けます。
元金返済の遅れと総利息の増加
5年ルールにより返済額が据え置かれると、利息の支払いが優先され、元金返済が遅れます。大和総研の分析によると、金利1%上昇で返済期間が約2年延びるケースもあるとされています。
繰上返済による返済額軽減効果
金利上昇時の対策として、繰上返済が有効です。ダイヤモンド不動産研究所の試算によると、借入金額3000万円の場合、100万円の繰上返済で総利息を約50万円削減できるケースがあります。
変動金利と固定金利の比較｜5年ルールを踏まえた選択基準
変動金利と固定金利にはそれぞれメリット・デメリットがあり、5年ルールの存在を踏まえて選択する必要があります。
| 項目 | 変動金利 | 固定金利 |
|---|---|---|
| 金利 | 低い（0.3-0.5%程度） | 高い（1.0-1.5%程度） |
| 返済額 | 5年ごとに見直し | 全期間固定 |
| リスク | 金利上昇時に未払い利息発生 | 金利上昇の影響なし |
| 向いている人 | 収入が安定、繰上返済可能 | 返済額を確定したい |
（2025年時点の目安）
リクルート運営の住宅ローン情報サイトによると、変動金利は金利が低いが5年ルール・125%ルールによる未払い利息リスクがある一方、固定金利は金利が高いが返済額が確定しているため、収入の安定性や金利上昇への耐性を踏まえて判断すべきとされています。
まとめ｜5年ルールを正しく理解して変動金利を選ぶ
5年ルールは返済額が5年間変わらない仕組みですが、金利上昇時には未払い利息が発生し、元金返済が遅れるリスクがあります。125%ルールにより返済額増加は1.25倍が上限ですが、未払い利息は返済期間終盤に一括請求される可能性があります。
変動金利を選ぶ際は、金利上昇リスクを理解し、繰上返済や固定金利への借り換え等の対策を検討することが重要です。
信頼できる金融機関に相談しながら、自分のライフプランに合った返済計画を立てましょう。