結論：媒介契約を選ぶ最初の3ステップ
不動産の売却を進めるとき、まず選ぶのが媒介契約の種類です。結論から言うと、以下の3ステップで決めることができます。
Step 1: 売却の緊急度を確認する
3ヶ月以内に確実に売りたいのか、半年以上かけて高値を狙いたいのかによって、選ぶ契約が変わります。
Step 2: 不動産会社の対応力を見極める
査定額だけでなく、担当者の説明力・販売戦略・実績を複数社で比較します。一般媒介なら複数社、専任媒介なら1社に絞るため、この見極めが重要です。
Step 3: 契約形態を決める
- 専任媒介契約：1社に売却活動を任せ、レインズ登録と販売状況報告を受ける
- 専属専任媒介契約：1社専任で、自己発見取引も禁止。最も手厚いサポート
- 一般媒介契約：複数社に同時依頼。競争により早期売却を狙う
まず複数社の査定を受けて、各社の提案内容を比較することをおすすめします。持ち家売却のような一括査定サービスを使えば、最大5社に同時に査定依頼ができ、担当者の対応力を見極めやすくなります。
背景：媒介契約選びでよくある迷い
不動産の売却を検討し始めると、「どの契約を選べばいいのか」という疑問に直面します。
専任にすると囲い込まれないか不安
「専任媒介にすると、その会社が物件情報を他社に出さず、自社で買主を見つけようとして売却が遅れるのでは？」という不安があります。実際、囲い込みは一部で問題視されていますが、レインズ登録義務と販売状況の定期報告義務があるため、完全に隠すことはできません。
一般媒介なら競争で早く売れるか
「複数社に依頼すれば競争原理が働いて早く売れる」と期待する一方、「どの会社も力を入れず、結局売れ残るのでは」という懸念もあります。一般媒介のメリット・デメリットは物件の人気度によって変わります。
査定額が高い会社を選ぶべきか
査定額が最も高い会社と契約したくなりますが、査定額は「売れる保証額」ではありません。高額査定で契約を取り、後から値下げを提案される「高値吊り上げ」のケースもあるため、査定額だけで判断するのは危険です。
自分で買主を見つけたらどうなるか
専属専任媒介契約を結ぶと、自分で買主を見つけても仲介手数料を払う必要があります。親族や知人に売る予定がある場合、この点が引っかかることがあります。
このような迷いを解消するには、複数社の提案を比較し、各社の販売戦略を聞いてから契約形態を決めることが重要です。まず一括査定で複数社の意見を聞くことで、どの契約形態が自分の状況に合っているか見えてきます。
選択肢マップ：3つの媒介契約と代替手段
不動産を売る場合、主に以下の選択肢があります。
選択肢1：専任媒介契約
| 特徴 | 内容 |
|---|---|
| 契約社数 | 1社のみ |
| 契約期間 | 3ヶ月（更新可） |
| レインズ登録 | 義務（7日以内） |
| 販売報告 | 2週間に1回以上 |
| 自己発見取引 | 可能 |
| 向いているケース | 信頼できる1社に任せたい、販売状況を把握したい |
専任媒介契約は、1社に売却活動を任せ、レインズへの登録と定期的な販売状況報告を受ける契約です。担当者が責任を持って販売活動を行い、広告費もかけやすいため、成約率が高いとされています。
選択肢2：専属専任媒介契約
| 特徴 | 内容 |
|---|---|
| 契約社数 | 1社のみ |
| 契約期間 | 3ヶ月（更新可） |
| レインズ登録 | 義務（5日以内） |
| 販売報告 | 1週間に1回以上 |
| 自己発見取引 | 不可 |
| 向いているケース | 手厚いサポートが欲しい、自分で買主を探す予定がない |
専属専任媒介契約は、専任媒介よりもさらに厳しい条件で、自己発見取引も禁止されます。その代わり、レインズ登録は5日以内、販売報告は週1回以上と、最も手厚いサポートが期待できます。
選択肢3：一般媒介契約
| 特徴 | 内容 |
|---|---|
| 契約社数 | 複数社可 |
| 契約期間 | 制限なし（実質3ヶ月程度が一般的） |
| レインズ登録 | 任意 |
| 販売報告 | 任意 |
| 自己発見取引 | 可能 |
| 向いているケース | 人気エリアの物件、複数社を競わせたい |
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼できる契約です。競争原理が働きやすい一方、どの会社も力を入れないリスクもあります。人気エリアの物件や、買い手がつきやすい物件に向いています。
代替手段：買取
仲介ではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。売却価格は市場価格の6〜8割程度になりますが、最短1週間〜1ヶ月で現金化でき、仲介手数料もかかりません。相続税の納付期限が迫っている場合や、すぐに現金が必要な場合に有効です。
どの選択肢が最適かを判断するには、まず複数社の査定を受けて、各社の提案を比較することが重要です。持ち家売却を使えば、1回の入力で最大5社に査定依頼ができ、各社の販売戦略や担当者の対応力を比較できます。
効くケース：一括査定が活躍する場面
一括査定サービスが特に力を発揮するのは、以下のようなケースです。
ケース1：どの契約形態を選ぶべきか判断材料が欲しい
専任媒介・一般媒介のどちらが良いか分からない場合、複数社の提案を聞くことで判断材料が得られます。「この物件なら一般媒介で複数社に出した方が早く売れる」「専任媒介で集中的に広告を打った方が良い」といった具体的なアドバイスを比較できます。
ケース2：査定額だけでなく販売戦略を比較したい
査定額は各社で数百万円の差が出ることもあります。しかし、高額査定が必ずしも正確とは限りません。複数社の査定を受けることで、「なぜこの価格なのか」という根拠を比較し、適正な価格帯を見極められます。
ケース3：担当者の対応力を見極めたい
媒介契約を結ぶと、その担当者と3ヶ月以上付き合うことになります。査定時の対応・説明の丁寧さ・連絡の速さなどを複数社で比較することで、信頼できる担当者を選べます。
ケース4：専任媒介を検討しているが、1社に絞る前に選択肢を確認したい
専任媒介契約は1社に絞るため、その前に複数社の提案を比較することが重要です。一括査定で複数社の意見を聞いた上で、最も信頼できる1社と専任媒介を結ぶという流れが理想的です。
ケース5：相続・離婚など、期限がある売却
相続税の納付期限（10ヶ月以内）や離婚の財産分与など、期限が決まっている場合、「どの契約形態なら最短で売却できるか」を複数社に相談することで、最適な戦略が見えてきます。
持ち家売却のような一括査定サービスは、東証プライム上場企業が運営し、独自審査を通過した不動産会社のみが提携しているため、悪質な営業を避けやすいというメリットもあります。
まとめ：今日の一歩と行動フロー
媒介契約の選び方をまとめると、以下のようになります。
行動フロー
複数社に査定を依頼する
まず一括査定サービスで複数社に査定依頼を出し、各社の提案を聞きます。査定額だけでなく、販売戦略・担当者の対応力を比較します。各社の提案を比較する
「専任媒介で集中的に売却活動を行うべき」「一般媒介で複数社に出した方が良い」といった提案内容を比較し、自分の状況に合った契約形態を見極めます。契約形態を決める
- 専任媒介：信頼できる1社が見つかり、手厚いサポートが欲しい場合
- 一般媒介：人気エリアで複数社を競わせたい場合
- 買取：期限が迫っており、すぐに現金化したい場合
媒介契約を締結する
契約期間は3ヶ月が一般的です。販売状況の報告を定期的に受け、必要に応じて価格調整や戦略変更を相談します。
今日の一歩
まず、複数社の査定を受けて、各社の提案を比較することから始めましょう。持ち家売却を使えば、最短60秒で最大5社に査定依頼ができます。訪問査定を受けた際に「どの契約形態がおすすめか」を直接聞くことで、自分の物件に最適な選択肢が見えてきます。
査定は無料で、査定を受けたからといって必ず売却する必要はありません。まずは相場感を掴み、各社の提案を比較することで、納得のいく売却方針を立てることができます。