結論：不動産売却の全体の流れと最短ルート
不動産売却は、6つのステップを経て完了します。Step1：売却相談・条件整理、Step2：売却不動産の事前調査と査定、Step3：媒介契約の締結、Step4：売却活動〜購入申し込み、Step5：売買契約、Step6：残代金受領と引き渡しという流れです。
標準的な期間は3〜6か月が目安です。査定から媒介契約まで1〜2週間、売却活動に1〜3か月、契約から引き渡しまで1〜3か月かかります。ただし、人気エリアや新しい物件なら早く売れることもありますし、築古物件や地方では時間がかかることもあります。
最短で進めるには、最初の準備が重要です。希望条件の整理、諸費用の把握、無料査定の依頼という3つのアクションから始めることで、スムーズに売却を進められます。
まず最初にやること3つ
不動産売却を始める際、最初にやるべきことは次の3つです。
まず、希望条件を整理します。売却価格の希望額、売却時期、住み替えのタイミングなどを明確にしておきましょう。理想に近い形で売却を進めるためには、希望条件を整理することが欠かせません。
次に、不動産売却に関する諸費用を把握します。仲介手数料、印紙税、登記費用など、売却にかかる費用を事前に理解しておくことで、おおまかな資金計画を立てられます。諸費用は売却価格の4〜6%が目安とされています。
最後に、無料査定を依頼します。複数の不動産会社に査定を依頼することで、適正な相場感を掴めますし、その中から信頼できる会社を選べます。査定は無料で受けられますので、まず査定から始めるのが最短ルートです。
売却完了までにかかる期間の目安
不動産売却にかかる期間は、各ステップごとに目安があります。
査定から媒介契約までは1〜2週間程度です。無料査定を依頼してから査定結果が出るまで数日、その後査定額を比較して媒介契約を結ぶまでに1〜2週間かかります。
売却活動は1〜3か月が一般的です。媒介契約を結んでから、レインズ登録、広告掲載、内覧対応、価格交渉を経て、購入希望者から買付証明書を受け取るまでに1〜3か月かかります。人気エリアや好条件の物件ならもっと早く決まることもありますが、築古物件や地方の物件では時間がかかることもあります。
契約から引き渡しまでは1〜3か月が目安です。売買契約を締結してから、残代金決済・引き渡しまでに1〜3か月かかります。買主の住宅ローン審査や引っ越し準備などに時間が必要なためです。
合計すると、3〜6か月が標準的な期間となります。ただし、これはあくまで目安で、物件の条件や市況によって変動します。
不動産売却が初めてで「どう進めればいいか分からない」「信頼できる大手に任せたい」という方は、業界No.1の実績を持ち、査定から引き渡しまで一貫してサポートしてくれる三井のリハウスでの無料査定が安心です。
不動産売却のステップ別手順
不動産売却の6つのステップを詳しく見ていきます。各ステップでやるべきことを理解しておけば、スムーズに進められます。
Step1：売却相談・条件整理（事前準備チェックリスト）
Step1では、売却を始める前の準備を行います。この段階で準備をしっかりしておくことで、後のステップがスムーズに進みます。
まず、希望条件を整理します。「いくらで売りたいか」「いつまでに売りたいか」「住み替えのタイミングはどうするか」といった点を明確にしておきましょう。転勤や相続など、売却の理由によって優先順位が変わります。
次に、諸費用を把握します。仲介手数料は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限目安で、大半の取引でこの上限近辺が適用されます。その他、印紙税、登記費用、引っ越し費用なども必要です。
ローンの残債も確認しておきましょう。ローンの残債確認書類を用意し、売却価格でローンを完済できるかを確認します。売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）は、自己資金での補填が必要になります。
最後に、おおまかな資金計画を立てます。売却価格から諸費用とローン残債を差し引いた手取り額を算出し、住み替え資金や新居の購入資金に充てられるかを確認します。
Step2：売却不動産の事前調査と査定
Step2では、売却物件についての詳細な調査と査定を行います。
不動産会社に無料査定を依頼すると、物件の詳細調査が行われます。土地の面積、建物の築年数、間取り、立地条件、周辺環境などを確認し、査定額を算出します。
査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定は物件情報のみで査定額を算出する方法で、数日で結果が出ます。訪問査定は担当者が実際に物件を見て査定する方法で、より正確な査定額が算出されます。
複数の不動産会社に査定を依頼して、査定結果を比較しましょう。査定額だけでなく、査定根拠と販売戦略をきちんと説明できる会社を選ぶことが大切です。「なぜこの価格なのか」「どうやって買い手を見つけるのか」が明確な会社なら、現実的な価格で早期成約につながります。
査定結果をもとに売出価格を決定します。査定額がそのまま売却価格になるわけではありませんが、相場感を把握した上で適正な売出価格を設定することが重要です。
Step3：媒介契約の締結
Step3では、売却活動を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には3種類あります。専任媒介契約は1社のみに依頼する契約で、レインズ登録が義務付けられ、販売活動報告も受けられます。専属専任媒介契約は専任媒介よりさらに制約が厳しく、売主が自分で買主を見つけることも禁止されますが、その分手厚いサポートが受けられます。一般媒介契約は複数社に依頼できる契約ですが、レインズ登録義務はありません。
初めての売却で「信頼できる大手に任せたい」という方には、専任媒介契約または専属専任媒介契約がおすすめです。1社に絞ることで、担当者が本気で売却活動をしてくれますし、販売戦略も明確になります。
媒介契約を結ぶ際には、物件状況等報告書を作成します。これは売却する物件の建物・土地・周辺環境等について売主が知っている事柄を買主に伝えるための資料です。雨漏りやシロアリ被害など、物件の欠陥や不具合を隠さずに報告することで、後のトラブルを防げます。
Step4：売却活動〜購入申し込み
Step4では、販売戦略に基づいて売却活動を行います。
まず、レインズ（不動産流通標準情報システム）に物件情報を登録します。レインズに登録することで、全国の不動産会社が物件情報を閲覧でき、購入希望者へのアプローチが広がります。
次に、広告掲載を行います。不動産ポータルサイト、自社サイト、チラシなどで物件情報を広く発信します。三井のリハウスのような大手なら、全国ネットワークと広告力により、多数の購入希望者にアプローチできます。
購入希望者からの問い合わせがあれば、内覧対応を行います。内覧では物件の魅力をアピールし、購入希望者の質問に答えます。内覧前に部屋を片付けておく、明るい時間帯に設定するなど、好印象を与える工夫が大切です。
購入希望者から価格交渉があることもあります。売出価格から5〜10%程度の値引き交渉は一般的ですので、最初から少し高めに設定しておくことも戦略の一つです。
購入希望者が購入を決めたら、買付証明書（購入申込書）を受け取ります。これにより売却活動は一区切りとなり、次の契約段階に進みます。
Step5：売買契約
Step5では、売主と買主の合意のもと、売買契約を締結します。
売買契約書を作成します。不動産会社が契約書を作成し、売主・買主双方に内容を説明します。契約書には売買価格、手付金、引き渡し時期、特約条項などが記載されます。
特約条項には注意が必要です。住宅ローン特約（買主のローン審査が通らなかった場合に契約を解除できる条項）など、解除条項が含まれることがあります。内容をよく理解してから契約しましょう。
売買契約時には手付金を受領します。手付金は売買価格の5〜10%程度が一般的で、契約の成立を確認する意味を持ちます。
売買契約に必要な書類を準備します。印鑑証明書（発行後3か月以内）、委任状（署名・実印捺印）、物件状況等報告書、管理規約、付帯設備の保証書・取扱説明書などが必要です。共有不動産の場合は共有者全員の同意と実印押印が必要になりますので、事前に準備しておきましょう。
Step6：残代金受領と引き渡し
Step6では、最終代金を受領し、物件の引き渡しを行います。
決済・引き渡しは、売買契約から1〜3か月後を目安に行われます。買主の住宅ローン審査が完了し、融資実行の準備が整ったら、決済日を設定します。
決済日には、残代金を受領します。手付金を差し引いた残りの代金を、買主から受け取ります。同時に、売買代金の受け渡しと諸費用（仲介手数料、登記費用など）の精算を行います。
物件の引き渡しを行います。売買契約時に定めた状態で物件を引き渡し、鍵を買主に渡します。引き渡し前に、管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書など、引き継ぐべき書類を準備しておきましょう。
転出届の提出も忘れずに行います。転出後14日以内に住民登録をしている市区町村役所・支所・出張所等に提出し、転出証明書をもらう必要があります。
これで不動産売却のすべてのステップが完了します。
よくある詰まりポイントと回避策
不動産売却では、いくつかの詰まりやすいポイントがあります。事前に把握しておけば、トラブルを回避できます。
書類準備で起きがちなミス
必要書類の準備不足や有効期限切れは、詰まりやすいポイントです。
印鑑証明書は発行後3か月以内のものが必要です。売買契約時と決済時の両方で必要になるため、有効期限を確認しておきましょう。有効期限が切れていると、再取得が必要になり、スケジュールが遅れてしまいます。
委任状には売主の署名と実印での捺印が必要です。原本の所在を確認し、コピーを取っておきましょう。共有不動産の場合は、共有者全員の委任状が必要になります。
転出証明書の取得タイミングにも注意が必要です。転出届は転出後14日以内に提出する必要がありますが、引き渡し前に準備しておくことで、スムーズに手続きを進められます。
これらの書類は事前に取得し準備をしておくことで、決済時にバタバタせずに済みます。
共有不動産の売却で詰まるケース
共有不動産の売却では、共有者全員の同意が必要です。
共有している土地を売却する場合、売却が決定し実際に契約する際は全員の同席と実印の押印が必要になります。共有者の一人でも反対していると、売却を進めることができません。
相続した不動産が共有名義になっているケースでは、まず共有者全員で売却の合意を形成することが最優先です。合意が取れない場合は、共有持分の買取や分筆などの別の選択肢を検討する必要があります。
共有不動産の売却を進める場合は、早めに共有者全員と話し合いを行い、スケジュールを調整しておきましょう。
特約条項で注意すべき点
売買契約書の特約条項には、解除条項が含まれることがあります。
住宅ローン特約は、買主のローン審査が通らなかった場合に契約を解除できる条項です。この特約が付記されている場合、買主のローン審査結果が出るまで売却が確定しないため、契約後も不安定な状態が続きます。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）の特約にも注意が必要です。引き渡し後に物件の欠陥が見つかった場合、売主が修繕費用を負担することになる可能性があります。三井のリハウスでは、売主・買主向けのアフター保証により、引き渡し後の修繕負担や損害賠償リスクの一部を軽減できます。
特約条項の内容をよく理解してから契約することで、後のトラブルを防げます。不安な点があれば、不動産会社の担当者に確認しましょう。
事前に確認しておきたいこと
不動産売却では、期待値ギャップを埋めておくことが大切です。よくある誤解を解消し、現実的な売却計画を立てましょう。
期待しがちな点（実際はこうなりがち）
不動産売却でよくある誤解をいくつか紹介します。
まず、査定額＝売却価格ではありません。査定額はあくまで「この価格で売り出せば売れるだろう」という見込みで、成約を保証するものではありません。市場相場より高いと買い手がつかず、値下げを繰り返すこともあります。実際の成約価格は売出価格より5〜10%低くなることもあります。
次に、すぐに売れるとは限りません。人気エリアや好条件の物件なら早く売れることもありますが、築古物件や地方の物件では数か月かかることもあります。売却活動に1〜3か月は見ておく必要があります。
最後に、費用がゼロではありません。仲介手数料、印紙税、登記費用など、売却にかかる諸費用は売却価格の4〜6%が目安です。例えば3,000万円の物件なら約120〜180万円の諸費用がかかります。
これらの点を理解した上で、現実的な売却計画を立てましょう。
売却期間はケースで変わる
売却期間は物件の条件や市況によって大きく変動します。
人気エリアや新しい物件は早く売れます。駅近、築浅、人気学区など、需要が高い物件なら1〜2か月で売れることもあります。三井のリハウスでは、3か月以内に約6〜7割の物件が成約しているとされ、全国ネットワークと広告力により、業界平均より短い期間で売却が進むケースが多いとされています。
一方、築古物件や地方の物件は時間がかかります。築30年以上、駅から遠い、地方の過疎地などの条件が重なると、半年以上かかることもあります。こうした物件では、価格設定を見直すか、買取業者への売却を検討する必要があります。
市況の影響も大きいです。不動産市況が活況なら早く売れますが、市況が低迷していると時間がかかります。売却時期を選べるなら、市況が良いタイミングを狙うことも戦略の一つです。
三井のリハウスが向いている人／向いていない人
大手不動産仲介のメリット・デメリットを理解し、自分に合っているか判断しましょう。
三井のリハウスが向いているのは、初めての売却で安心重視の方、転勤や相続で急ぎの売却が必要な方、業界No.1の実績とブランド力を求める方です。無料査定・無料相談から始められ、査定から引き渡しまで一貫してサポートしてくれます。360°サポートでは建物・設備の総点検を基本無料で行ってくれますし、買取保証サービスで一定期間内に売れない場合でも事前に約束した価格で買い取ってもらえます。
一方、三井のリハウスが向いていないのは、地元の特殊事情に詳しい業者の方が有利なケースです。大手が営業エリア外の場合や、地元業者のネットワークが強い地域では、地元密着型の不動産会社に依頼する方が良い結果が得られることもあります。
また、仲介手数料を安く抑えたい方には、格安仲介（手数料半額〜定額）を選ぶ選択肢もあります。ただし、格安仲介では販売活動やサポートが手薄になることもあるため、サービス内容をよく確認しましょう。
まとめ：今日できる最短の一歩
不動産売却を始めるには、まず無料査定から始めることが最短の一歩です。
査定を依頼する前に、希望条件を整理しておきましょう。「いくらで売りたいか」「いつまでに売りたいか」「住み替えのタイミングはどうするか」を明確にしておくことで、不動産会社との相談がスムーズになります。
必要書類を確認しておくことも大切です。印鑑証明書、権利証、ローンの残債確認書類などを用意しておけば、査定から媒介契約までがスムーズに進みます。
今日できる最短の一歩は、信頼できる不動産会社に無料査定を依頼することです。査定は無料で受けられますし、複数社に依頼することで適正な相場感を掴めます。
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