不動産売却で住民票が必要になるケースとは
不動産を売却する際、「住民票は必要ですか？」と聞かれることがあります。結論から言えば、現住所と登記上の住所が異なる場合に住民票が必要になります。逆に、住所が一致している場合は住民票の提出は不要です。
具体的には、所有権移転登記の手続きで、売主の本人確認と住所の繋がりを証明するために使われます。登記簿に記載されている住所から現在の住所までの変遷が追えない場合、「この物件の所有者が今のあなたと同一人物である」ことを証明するために、住民票または戸籍の附票が求められるのです。
共有名義の場合は全員分が必要
もう一つ注意したいのが、共有名義の不動産を売却する場合、名義人全員分の住民票が必要になる点です。たとえば夫婦で共有名義にしているマンションを売却する場合、夫と妻それぞれの住民票を用意する必要があります。
相続した不動産で兄弟姉妹が共有名義になっている場合など、遠方に住む共有者がいるケースでは、書類を集めるのに時間がかかることがあります。売却を決めたら、早めに共有者全員に連絡し、必要書類の準備を依頼しておくとスムーズです。
住民票の取得から提出までの流れ
住民票は、不動産売却の手続きの中で契約書締結時または引き渡し時（所有権移転登記の際）に提出します。発行後3ヶ月以内の原本が必要なため、契約日や引き渡し日から逆算して、適切なタイミングで取得することが大切です。
一般的な流れは以下の通りです。
- 不動産会社や司法書士から「住民票が必要」と連絡を受ける
- 市区町村の役所窓口またはコンビニで住民票を取得
- 契約書締結時または引き渡し時に提出
- 司法書士が所有権移転登記に使用
住民票は発行から3ヶ月を過ぎると無効になるため、契約日が確定してから取得するのが基本です。あまり早く取得しすぎると、引き渡し時に期限切れになってしまうリスクがあります。不動産会社や司法書士から「いつ取得してください」と指示があるはずなので、その指示に従って動くとよいでしょう。
住民票の取得方法（役所窓口・コンビニ交付）
住民票の取得方法は、大きく分けて役所窓口での取得とコンビニ交付の2つがあります。
役所窓口で取得する場合は、平日の日中に市区町村役場の窓口に行き、申請書を記入して手数料（300円程度が一般的）を支払います。即日発行されますが、窓口の営業時間が平日の8:30〜17:00前後に限られるため、仕事をしている方にとっては時間のやりくりが必要です。
一方、マイナンバーカードを持っている方は、コンビニのマルチコピー機で即時取得が可能です。セブンイレブン、ファミリーマート、ローソンなどの主要コンビニが対応しており、6:30〜23:00（自治体により異なる）の時間帯で利用できます。手数料も役所窓口より安い場合が多く、仕事帰りや休日でも取得できるため、非常に便利です。
マイナンバーカードをまだ持っていない方も、今後の手続きで何かと便利なので、この機会に取得を検討してもよいでしょう。
共有名義の場合の注意点
共有名義の不動産を売却する場合、名義人全員分の住民票を揃える必要があります。代理人が取得する場合は、委任状が必要になるため、事前に準備しておきましょう。
特に、相続物件で遠方に住む兄弟姉妹が共有名義人になっている場合は、郵送でのやり取りが発生するため、通常よりも時間がかかります。売却を決めた段階で、早めに共有者全員に連絡し、「いつまでに住民票が必要」という期限を共有しておくことが重要です。
不動産会社の担当者に相談すれば、委任状のひな形や手続きの流れを教えてもらえるので、遠慮なく聞いてみてください。
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住所変更が複数回ある場合の対処法
登記上の住所から現住所までの間に複数回の転居がある場合、住民票だけでは住所の繋がりを証明できないことがあります。たとえば、A市からB市に転居し、さらにC市に転居した場合、現在のC市の住民票にはB市の前住所しか記載されません。このままではA市の登記住所からC市の現住所までの繋がりが途切れてしまいます。
こうしたケースでは、住民票の除票や戸籍の附票を追加で取得する必要があります。
- 住民票の除票: 転出元の市区町村で取得できる、転出前の住所履歴が記載された書類
- 戸籍の附票: 本籍地のある市区町村で取得できる、過去の住所変更履歴がすべて記載された書類
市区町村をまたいだ転居が複数回ある場合は、戸籍の附票を取得するのが最も確実です。ただし、本籍地が遠方にある場合は郵送請求になるため、取得まで1〜2週間程度かかることがあります。
不動産会社や司法書士に「登記住所と現住所が異なり、複数回転居している」と伝えれば、どの書類を取得すべきか具体的に教えてもらえます。自己判断で取得するのではなく、まずは相談してから動くことをおすすめします。
住民票取得でよくある失敗とその回避策
住民票取得で起こりがちな失敗と、その回避策を3つご紹介します。
1. 発行から3ヶ月を過ぎて無効になった
最も多い失敗が、住民票を早く取りすぎて期限切れになるケースです。不動産売却は、契約から引き渡しまでに数週間〜1ヶ月程度かかることが一般的です。契約前に住民票を取得してしまうと、引き渡し時には発行から3ヶ月を超えてしまい、再取得が必要になることがあります。
回避策: 不動産会社や司法書士から「いつ取得してください」と指示があるまで待つ。契約日や引き渡し日が確定してから、逆算して取得するのがベストです。
2. 本籍地記載の有無を確認しなかった
住民票には「本籍地記載あり」と「本籍地記載なし」の選択肢があります。通常、不動産売却では本籍地の記載は不要ですが、場合によっては必要になることもあります。取得後に「本籍地の記載が必要だった」と言われて取り直しになるケースがあります。
回避策: 取得前に不動産会社または司法書士に「本籍地の記載は必要ですか？」と確認しておく。指示がなければ通常は不要です。
3. マイナンバーが記載されていて受理されなかった
コンビニや役所の窓口で住民票を取得する際、「マイナンバー記載あり」を選択してしまうケースがあります。不動産登記ではマイナンバーの記載は不要で、逆に記載があると個人情報保護の観点から受理されない場合があります。
回避策: 住民票を取得する際、「マイナンバー記載なし」を必ず選択する。コンビニ交付の画面でも選択肢が出るので、注意深く選んでください。
こうした細かいポイントは、初めての売却では見落としがちです。不安な場合は、取得前に不動産会社や司法書士に「どの項目を選べばいいですか？」と確認すると確実です。
三井のリハウスなら書類準備もサポート
不動産売却は、住民票以外にも印鑑証明書、固定資産税納税通知書、登記識別情報（権利証）など、さまざまな書類が必要になります。初めての売却では「何をいつまでに準備すればいいの？」と不安になるのも無理はありません。
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まとめ：住民票は早めに確認、余裕を持って取得を
不動産売却で住民票が必要になるのは、現住所と登記上の住所が異なる場合です。まずは登記簿謄本を確認し、自分の現住所と一致しているかをチェックすることが第一歩です。
住民票は発行後3ヶ月以内の原本が必要なため、契約日や引き渡し日が確定してから取得するのがベストです。マイナンバーカードを持っていれば、コンビニで即時取得できるため、忙しい方でもスムーズに準備できます。
共有名義の場合は名義人全員分が必要になるため、早めに連絡して書類の手配を進めておきましょう。住所変更が複数回ある場合は、住民票の除票や戸籍の附票が追加で必要になることもあるので、不動産会社や司法書士に相談してから動くのが確実です。
今日できる最短の一歩は、「登記住所と現住所が一致しているか」を確認することです。登記簿謄本は法務局で取得できますし、オンライン（登記情報提供サービス）でも確認できます。もし住所が異なっていれば、不動産会社に「住民票の取得が必要ですか？」と聞いてみてください。
初めての売却で不安な方は、大手の不動産会社に相談すると、必要書類のチェックリストやスケジュールを丁寧に案内してもらえます。書類の準備で迷ったら、遠慮なくプロに頼ることが、スムーズな売却への近道です。
よくある質問
不動産売却で住民票はいつ必要ですか？
現住所と登記上の住所が異なる場合、契約書締結時または引き渡し時（所有権移転登記の際）に必要です。住所が一致している場合は提出不要です。まずは登記簿謄本で登記住所を確認し、現住所と異なる場合は不動産会社や司法書士に住民票の準備を依頼されます。
住民票は何ヶ月前に取得すればいいですか？
発行後3ヶ月以内のものが有効です。契約日や引き渡し日が確定してから取得するのがベストです。あまり早く取得しすぎると、引き渡し時に期限切れになってしまうリスクがあるため、不動産会社や司法書士から「いつ取得してください」と指示があるまで待つことをおすすめします。
共有名義の場合、全員分の住民票が必要ですか？
はい、共有名義人全員分の住民票が必要です。遠方に住む共有者の分は、委任状を用意すれば代理人が取得することも可能ですが、郵送でのやり取りが発生するため時間がかかります。売却を決めた段階で、早めに共有者全員に連絡し、必要書類の準備を依頼しておくとスムーズです。
住民票はコンビニで取得できますか？
マイナンバーカードを持っていれば、コンビニのマルチコピー機で即時取得可能です。セブンイレブン、ファミリーマート、ローソンなどの主要コンビニが対応しており、6:30〜23:00（自治体により異なる）の時間帯で利用できます。手数料は市区町村により異なりますが、窓口より安い場合が多く、平日の日中に役所に行けない方にとって非常に便利です。
住所変更が複数回ある場合はどうすればいいですか？
登記住所から現住所までの繋がりが住民票だけで確認できない場合、住民票の除票や戸籍の附票を追加で取得する必要があります。市区町村をまたいだ転居が複数回ある場合は、戸籍の附票を取得するのが最も確実です。本籍地が遠方にある場合は郵送請求になるため、取得まで1〜2週間程度かかることがあります。不動産会社や司法書士に相談して、どの書類を取得すべきか確認してから動くことをおすすめします。