投資用新築マンション売却における引き渡しの特殊性
投資目的で保有していた新築マンションを売却する場合、自己居住用物件とは異なり、賃借人がいる「オーナーチェンジ」での売却が一般的です。この場合、賃貸借契約の引き継ぎ、敷金の承継、賃借人への通知など、投資家として知るべき実務的な手続きが必要です。また、新築マンションは短期売却では価格下落が大きいため、税務面でも注意が必要です。
この記事でわかること
- 投資用物件の引き渡しと自己居住用との違い
- オーナーチェンジと空室渡しの選択基準
- 賃借人への通知義務と賃貸借契約の引き継ぎ
- 引き渡し当日の流れと必要書類
- 投資用物件の譲渡所得税計算と減価償却費の取り扱い
1. 投資用新築マンション売却の引き渡しとは
(1) 投資用物件の引き渡しの基本的な流れ
国土交通省によれば、不動産の引き渡しとは、残代金決済と同時に所有権移転登記を行い、買主に物件の占有を移すことを指します。投資用物件の場合、売主自身は居住していないため、引越し作業は基本的に不要です。
一般的な引き渡しの流れ：
1. 売買契約締結（手付金の授受）
2. 住宅ローン完済・抵当権抹消準備（売主側）
3. 賃借人への所有者変更通知（オーナーチェンジの場合）
4. 引き渡し日の調整
5. 残代金決済・所有権移転登記
6. 鍵・書類の引き渡し
7. 賃貸借契約の引き継ぎ（オーナーチェンジの場合）
投資用物件の特徴：
- 売主の引越しは不要（賃借人がそのまま居住）
- 賃貸借契約の引き継ぎが必須
- 敷金・保証金の承継手続きが必要
- 賃料の日割り精算が発生
(2) 新築投資マンション特有のリスク
新築マンションを投資目的で購入し、短期間で売却する場合、以下のリスクがあります：
価格下落リスク：
新築マンションは購入直後から「中古」扱いとなり、一般的に購入価格の10〜20%程度価格が下落します。特に投資用新築マンションは販売価格に業者の利益が上乗せされているため、実勢価格との乖離が大きいケースが多くあります。
【例】
購入価格：3,500万円（新築・投資用）
売却価格：2,800〜3,000万円（築1〜2年・中古）
価格下落：500〜700万円（14〜20%）
税負担リスク：
所有期間5年以下での売却は「短期譲渡所得」となり、税率が約39%と非常に高くなります。新築マンションを投資目的で購入した場合、5年超保有してから売却する方が税負担を抑えられます。
(3) 自己居住用との違い
投資用物件と自己居住用物件の引き渡しには以下の違いがあります：
| 項目 | 自己居住用 | 投資用（オーナーチェンジ） |
|---|---|---|
| 引越し | 必要 | 不要 |
| 賃貸借契約 | なし | 引き継ぎ必須 |
| 敷金 | なし | 承継必須 |
| 3000万円控除 | 適用可能 | 適用不可 |
| 減価償却費 | なし | 計算必須 |
| 買主層 | 実需（居住用） | 投資家 |
2. オーナーチェンジと空室渡しの選択
(1) オーナーチェンジのメリット・デメリット
オーナーチェンジとは、賃借人が居住中のまま物件を売却し、賃貸借契約を新オーナーに引き継ぐことです。
メリット：
- 賃料収入が継続するため、投資家の買い手が付きやすい
- 利回り重視で価格が決まるため、相場が明確
- 賃借人への退去交渉が不要
- 売主の引越し費用がかからない
デメリット：
- 実需（自己居住用）としての売却ができないため、買い手が限定される
- 賃借人の属性（賃料滞納歴等）が売却価格に影響
- 利回りベースで価格が決まるため、実需より安くなる傾向
- 空室リスクを買主が引き継ぐため、満室でも減額交渉される場合がある
価格設定の目安：
オーナーチェンジ物件の価格 = 年間賃料収入 ÷ 期待利回り
【例】
年間賃料収入：120万円（月10万円 × 12ヶ月）
期待利回り：5%
売却価格：120万円 ÷ 0.05 = 2,400万円
(2) 空室渡しのメリット・デメリット
空室渡しとは、賃借人に退去してもらい、空室の状態で物件を売却することです。
メリット：
- 実需（自己居住用）としても売却できるため、買い手の幅が広がる
- リフォーム・リノベーションの自由度が高いため、高値が付きやすい
- 内覧がしやすく、買主が物件状態を確認しやすい
- 新築に近い状態で引き渡せる場合、価格交渉で有利
デメリット：
- 賃借人への退去交渉に正当事由が必要（借地借家法）
- 立退料が発生する場合がある（家賃3〜6ヶ月分相場）
- 空室期間の賃料収入がゼロになる
- 原状回復費用が発生（ハウスクリーニング等）
立退料の相場：
一般的な相場：家賃の3〜6ヶ月分
【例】
家賃：月10万円
立退料：30〜60万円
(3) 賃借人への退去交渉の注意点
国土交通省によれば、賃貸借契約を解約して賃借人に退去してもらうには、「正当事由」が必要です（借地借家法28条）。
正当事由として認められるケース：
- オーナー自身が居住する必要がある
- 建物の老朽化により建て替えが必要
- 立退料を提示して合意を得る
正当事由として認められにくいケース：
- 単に「売却したいから」という理由
- 「高く売れるから空室にしたい」という理由
実務上の対応：
投資用物件の売却を理由に賃借人に退去を求めることは、正当事由として認められにくいため、実務上は以下の方法を取ります：
- 定期借家契約の場合：期間満了で自動的に終了（更新なし）
- 普通借家契約の場合：立退料を提示して合意退去を目指す
- 合意が得られない場合：オーナーチェンジで売却
3. 賃借人がいる場合の手続きと通知義務
(1) 賃貸借契約の引き継ぎ手続き
国土交通省によれば、賃貸中の不動産を売却した場合、賃貸借契約は自動的に新オーナー（買主)に承継されます。これは民法605条の規定によるもので、賃借人の同意は不要です。
引き継ぎの流れ：
1. 売買契約締結
2. 賃貸借契約書の内容確認（買主）
3. 賃借人への所有者変更通知（売主・買主連名）
4. 引き渡し日：賃貸借契約が買主に自動承継
5. 賃料振込先の変更手続き
引き継ぎ書類：
- 賃貸借契約書（原本または写し）
- 重要事項説明書
- 入居時の物件状況確認書
- 賃料入金履歴
- 敷金預かり証
(2) 入居者への所有者変更通知
賃借人への所有者変更通知は法的義務ではありませんが、実務上は必ず行います。通知を怠ると、賃料の振込先が分からない、修繕依頼の連絡先が不明などのトラブルが発生します。
通知のタイミング：
- 引き渡し日の1〜2ヶ月前が理想
- 売買契約締結後、引き渡し日が確定してから通知
通知内容のサンプル：
所有者変更のお知らせ
○○様
拝啓 時下ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。
このたび、○○様にご入居いただいております下記物件につきまして、
所有者が変更となりましたのでお知らせいたします。
【物件】○○マンション ○○号室
【変更日】2025年○月○日
【新所有者】株式会社○○ 担当：○○
【連絡先】03-XXXX-XXXX
【家賃振込先】○○銀行 ○○支店 普通 1234567
なお、賃貸借契約の内容（賃料・契約期間等）に変更はございません。
敷金○○万円につきましても、新所有者へ引き継がれます。
今後とも変わらぬご愛顧のほどよろしくお願い申し上げます。
敬具
旧所有者：○○ 印
新所有者：○○ 印
(3) 敷金・保証金の引き継ぎ
敷金は売主から買主へ引き継がれます。実務上は、引き渡し時に買主が敷金相当額を売主に支払い、退去時には買主が賃借人へ返還します。
引き継ぎ方法：
【例】
売却価格：3,000万円
敷金：30万円（家賃10万円 × 3ヶ月分）
引き渡し時の精算：
買主 → 売主：2,970万円（3,000万円 - 30万円）
※敷金30万円は買主が預かり、退去時に賃借人へ返還
敷金預かり証の作成：
敷金預かり証
引き渡し日：2025年○月○日
物件：○○マンション ○○号室
賃借人：○○様
敷金額：300,000円
上記敷金について、旧所有者から新所有者へ引き継ぎました。
新所有者（買主）：○○ 印
(4) 賃料振込先の変更手続き
引き渡し日以降の賃料は、新オーナー（買主）の口座に振り込まれる必要があります。
変更手続きのタイミング：
- 所有者変更通知書に新しい振込先を明記
- 引き渡し日の1ヶ月前までに通知
- 賃借人に口座変更依頼書を送付
賃料の日割り精算：
引き渡し日を基準に、その月の賃料を売主・買主で按分します。
【例】引き渡し日：10月15日
月額賃料：10万円
10月の日数：31日
売主が受け取る賃料：
10万円 × 14日（10月1日〜14日） ÷ 31日 = 45,161円
買主が受け取る賃料：
10万円 × 17日（10月15日〜31日） ÷ 31日 = 54,839円
決済時の精算：
賃借人は10月分を売主に全額支払い済みのため、
売主 → 買主：54,839円を決済時に支払う
4. 引き渡し前の準備と必要書類
(1) 売主が用意すべき必要書類一覧
登記関係：
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 実印
- 固定資産税評価証明書
- 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
売買契約関係：
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- パンフレット・図面
賃貸関係（オーナーチェンジの場合）：
- 賃貸借契約書
- 賃料入金履歴
- 敷金預かり証
- 管理会社との契約書（管理委託の場合）
マンション特有：
- 管理規約
- 使用細則
- 管理費・修繕積立金の額がわかる書類
- 長期修繕計画書
- 総会議事録（直近2〜3年分）
(2) 賃貸借契約書類の整理
賃貸借契約書は買主にとって最も重要な書類です。以下の内容を確認し、整理しておきます：
確認事項：
- 契約期間（普通借家契約 or 定期借家契約）
- 月額賃料・共益費
- 敷金・礼金の額
- 更新料の有無
- 原状回復特約の内容
- 禁止事項（ペット飼育、楽器演奏等）
紛失している場合：
- 管理会社に写しを依頼
- 賃借人に写しを依頼
- 再作成も検討
(3) 住宅ローン完済と抵当権抹消
投資用物件を住宅ローンで購入している場合、売却代金で完済し、抵当権を抹消する必要があります。
手続きの流れ：
1. 金融機関に完済予定日を連絡（引き渡し日の1ヶ月前）
2. 完済に必要な金額を確認
3. 抵当権抹消書類の準備を依頼
4. 引き渡し当日：決済と同時に完済
5. 司法書士が抵当権抹消登記を申請
オーバーローンの場合：
売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）、差額を自己資金で補填する必要があります。
【例】
ローン残債：3,200万円
売却価格：2,800万円
不足額：400万円 → 売主が自己資金で補填
5. 引き渡し当日の流れと注意点
(1) 決済・引き渡しの当日スケジュール
引き渡し当日は通常、銀行の一室で決済が行われます。
当日の出席者：
- 売主・買主
- 売主側仲介業者・買主側仲介業者
- 司法書士
- 金融機関担当者（買主がローン利用時）
当日の流れ（所要時間：2〜3時間）：
10:00 集合・本人確認
10:15 登記書類の確認（司法書士）
10:30 賃貸借契約書類の引き渡し確認
10:45 残代金の支払い（買主→売主）
※敷金相当額を控除
11:00 固定資産税・管理費・修繕積立金の精算
11:15 賃料の日割り精算
11:30 仲介手数料の支払い
11:45 鍵の引き渡し
12:00 終了
(2) 所有権移転登記の手続き
司法書士は決済完了後、速やかに法務局へ所有権移転登記を申請します。
登記費用：
所有権移転登記：固定資産税評価額 × 2.0%
抵当権抹消登記：不動産1個につき1,000円
司法書士報酬：5〜10万円程度
登記完了：
- 申請から1〜2週間後に登記完了
- 完了後、司法書士から登記識別情報が買主に郵送される
(3) 鍵の引き渡しと物件確認
投資用物件の場合、賃借人が居住しているため、物件確認は行わないのが一般的です。
引き渡す鍵：
- 玄関ドアのスペアキー
- 共用部の鍵（宅配ボックス等）
- 管理室の鍵（該当する場合）
賃借人の鍵は変更しない：
賃借人が使用している鍵は、そのまま継続使用します。所有者が変わったからといって鍵を交換する必要はありません。
6. 投資売却特有の税務と費用精算
(1) 譲渡所得税の計算と減価償却費
国税庁によれば、投資用不動産の譲渡所得は以下の式で計算します。
譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
取得費 = 購入価格 - 減価償却費の累計
減価償却費の計算：
投資用不動産は毎年減価償却を行うため、売却時の取得費は購入価格から減価償却費の累計を差し引いた金額になります。
【例】
購入価格：3,500万円（土地1,500万円、建物2,000万円）
建物構造：RC造（耐用年数47年）
所有期間：3年
減価償却費（定額法）：
建物価格 2,000万円 ÷ 耐用年数47年 = 約42.6万円/年
3年間の累計：42.6万円 × 3年 = 127.8万円
売却時の取得費：
土地 1,500万円 + 建物（2,000万円 - 127.8万円）= 3,372.2万円
売却価格3,000万円、譲渡費用150万円の場合：
譲渡所得 = 3,000万円 - (3,372.2万円 + 150万円) = -522.2万円
→ 譲渡損失のため税金なし
3000万円特別控除は使えない：
投資用（賃貸用）不動産は、居住用財産の3,000万円特別控除の対象外です。自己居住していた実績がないため、この特例は適用できません。
税率：
- 短期譲渡所得（5年以下）：39.63%
- 長期譲渡所得（5年超）：20.315%
(2) 管理費・修繕積立金の精算
マンションの管理費・修繕積立金は、引き渡し日を基準に日割り計算で精算します。
【例】引き渡し日：10月15日
月額管理費：15,000円
月額修繕積立金：10,000円
合計：25,000円
10月の日数：31日
売主負担分：
25,000円 × 14日 ÷ 31日 = 11,290円
買主負担分：
25,000円 × 17日 ÷ 31日 = 13,710円
決済時の精算：
売主が10月分を全額支払い済みの場合、
買主 → 売主：13,710円を支払う
(3) 賃料の日割り精算
引き渡し日を基準に、その月の賃料を売主・買主で按分します（前述の「3. (4) 賃料振込先の変更手続き」参照）。
前払い賃料がある場合：
賃借人が翌月分の賃料を前払いしている場合、その全額を買主に引き渡します。
【例】
引き渡し日：10月15日
11月分賃料前払い：10万円（売主が受領済み）
決済時の精算：
売主 → 買主：10万円を支払う
まとめ
投資用新築マンションの売却では、賃借人がいる「オーナーチェンジ」での売却が一般的です。賃貸借契約は自動的に新オーナーに承継されるため、賃借人の同意は不要ですが、所有者変更通知は必ず行いましょう。敷金は売主から買主へ引き継がれ、引き渡し時に売却代金から敷金相当額を控除します。
新築マンションは短期売却では価格下落が大きく、所有期間5年以下では短期譲渡所得として約39%の高い税率が適用されます。投資用不動産は3,000万円特別控除の対象外ですが、減価償却費を取得費から差し引けるため、譲渡所得が減少する効果があります。
引き渡し当日は残代金決済と同時に所有権移転登記を行い、賃貸借契約書類、鍵を買主に引き渡します。管理費・修繕積立金、賃料の日割り精算も忘れずに行いましょう。
よくある質問
Q1. 投資用新築マンションをオーナーチェンジで売却する場合、賃借人への通知は必要ですか？
A. 必要です。所有者変更通知は法的義務ではありませんが、実務上は必ず行います。通知を怠ると、賃料の振込先が分からない、修繕依頼の連絡先が不明などのトラブルが発生します。引き渡し日の1〜2ヶ月前に書面で通知し、新オーナーの連絡先、賃料振込先の変更、敷金の引き継ぎを明示します。通知は売主・買主連名で行うのが一般的です。
Q2. オーナーチェンジと空室渡し、どちらが有利ですか？
A. 市場状況や物件の立地により異なります。オーナーチェンジは賃料収入が継続するため投資家に人気があり、利回り重視で売りやすいメリットがあります。一方、空室渡しは実需（自己居住希望者）も対象になり、リフォーム等の自由度が高いため高値が付く可能性があります。ただし、賃借人への退去交渉には正当事由が必要で、立退料（家賃3〜6ヶ月分相場）が発生することもあります。新築マンションは築浅でも中古扱いとなり価格下落が大きいため、空室渡しでも期待ほど高値にならない場合が多いです。
Q3. 投資用物件の売却で3000万円特別控除は使えますか？
A. 使えません。3,000万円特別控除は居住用財産の譲渡にのみ適用されます。投資用（賃貸用）物件は対象外です。代わりに、減価償却費を譲渡所得の計算に組み込めるため、取得費が減少する効果があります。所有期間5年超の長期譲渡所得なら税率が約20%、5年以下の短期譲渡所得なら約39%です。新築投資マンションを短期間で売却すると、価格下落と高い税率のダブルパンチで損失が大きくなる可能性があるため注意が必要です。
Q4. 敷金・保証金はどのように引き継ぎますか？
A. 売主から買主へ引き継ぐのが原則です。引き渡し時に買主が敷金相当額を売主に支払い（実務上は売却代金から敷金を控除）、退去時には買主が賃借人へ返還します。例えば売却価格3,000万円、敷金30万円の場合、買主は売主に2,970万円を支払い、敷金30万円分の返還義務を引き継ぎます。賃貸借契約書に記載された敷金額、原状回復特約、保証会社の有無を確認し、引き継ぎ額は決済時に精算します。賃借人への通知書にも敷金の引き継ぎを明記しましょう。
Q5. 新築マンションを投資目的で購入し、3年後に売却する場合の税金はどうなりますか？
A. 所有期間5年以下での売却は「短期譲渡所得」となり、税率が約39.63%と非常に高くなります。さらに、新築マンションは購入直後から中古扱いとなり、一般的に購入価格の10〜20%程度価格が下落します。例えば3,500万円で購入したマンションが3年後に3,000万円で売却できた場合、減価償却費を考慮しても譲渡損失が発生する可能性が高いです。ただし、譲渡損失は他の所得と損益通算できないため、税金はかからないものの、投資としては損失となります。長期保有（5年超）を前提とした投資計画が重要です。