横浜の不動産市場とは？なぜ注目されるのか
横浜市で不動産の購入・売却を検討する際、「どのエリアを選べばいいのか」「今が買い時なのか」と迷う方は少なくありません。
この記事では、横浜市の不動産市場の特徴、主要エリアの価格相場、購入・売却のポイントを、国土交通省や横浜市公式レポートなどの公的データをもとに解説します。
不動産取引の意思決定に必要な情報を、正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 2024年の横浜市の中古マンション価格は474.7万円（前年比▲1.1%）で微減
- 横浜駅周辺・みなとみらい地区は需要が堅調で空室率2.7%と低水準
- 土地価格はエリアにより大きく異なる（横浜駅375万円/m²〜六浦駅14万円/m²）
- エリア選びや仲介手数料の節約が購入・売却成功の鍵
(1) 横浜市の地理的・経済的位置づけ
横浜市は、東京都心から約30km圏内に位置し、神奈川県の県庁所在地です。人口約377万人（2024年時点）を抱える日本最大の政令指定都市で、港湾都市として商業・観光・居住の各機能が集積しています。
主な特徴：
- 交通利便性: 東京駅まで約30分、品川駅まで約20分
- 商業・観光: みなとみらい21地区、横浜中華街、赤レンガ倉庫などの観光地
- 居住環境: 港北ニュータウンなどファミリー層向けの住宅地が充実
(2) 不動産取引における横浜の魅力
横浜市の不動産が注目される理由：
- 都心アクセスの良さ: 東京都心への通勤圏内でありながら、比較的広い住宅が確保できる
- 再開発の進展: みなとみらい21地区、関内地区などで大規模再開発が進行中
- 多様なエリア: 都心型の高層マンションから郊外の戸建てまで幅広い選択肢
- 資産価値の安定性: 主要エリアでは需要が堅調で価格が維持されている
横浜市の不動産市場の特徴と最新動向
(1) 2024年の中古マンション価格推移（474.7万円）
横浜市の中古マンション価格は、2024年時点で474.7万円（前年比▲1.1%）となっています。全国的な価格上昇傾向と比べて微減していますが、これは郊外部の価格下落が影響しています。
エリア別では：
- みなとみらい地区・横浜駅周辺: 需要が堅調で価格は維持
- 港北ニュータウン・日吉: ファミリー層の人気が高く上昇傾向
- 郊外部: 地価下落傾向で注意が必要
（参考: 横浜スタイル「【2025年最新】横浜の不動産価格推移と今後の見通し」）
(2) 賃貸市場の空室率と賃料動向（2024年6月）
CBREによると、2024年6月時点の横浜市の賃貸不動産市場は以下の通りです。
| 指標 | 全体 | 横浜駅周辺エリア |
|---|---|---|
| 空室率 | 8.6% | 2.7% |
| 推移 | 3月の10.6%から改善 | 低水準を維持 |
横浜駅周辺エリアの空室率2.7%は非常に低く、需要が供給を上回っている状態です。賃料も堅調に推移しており、賃貸需要の強さが伺えます。
(3) 再開発プロジェクトと将来予測（2025-2027年）
横浜市では複数の再開発プロジェクトが進行中で、将来的な価値向上が期待されています。
主なプロジェクト：
- みなとみらい21地区: 商業施設・オフィス・高層マンションの開発が継続中
- 関内地区: 市庁舎移転跡地の再開発
- ラ・トゥール横浜（2027年開業予定）: 住友不動産による高級賃貸レジデンス（224戸、平均床面積100㎡超）
一方、オフィス市場では2026年以降の大量供給により空室率上昇・賃料下落が予想されているため、商業物件への投資は慎重な判断が必要です。
横浜市の主要エリア比較：特性と価格帯
(1) 横浜駅周辺・みなとみらい地区（高価格帯・利便性重視）
特徴:
- 横浜市の商業・ビジネスの中心地
- 東京都心へのアクセスが良好（品川まで約20分）
- 高層マンション・商業施設が集積
価格帯:
- 土地価格: 375万円/m²（横浜駅周辺、アットホーム調べ）
- 中古マンション価格: 高価格帯（築年数・設備により変動）
向いている人:
- 都心通勤者、利便性を重視する単身・DINKS世帯
(2) 港北ニュータウン・日吉エリア（ファミリー層人気）
特徴:
- 計画的に開発された住宅地で、公園・学校が充実
- 東急東横線で渋谷・東京方面へアクセス良好
- ファミリー層に人気が高い
価格帯:
- 地価は横浜駅周辺より低めだが、上昇傾向
- 戸建て・マンションともに選択肢が豊富
向いている人:
- 子育て世帯、広い住宅を求めるファミリー層
(3) 郊外部（価格下落傾向エリア）
特徴:
- 駅から距離があるエリア、または市境の郊外部
- 地価・物件価格は下落傾向
注意点:
- 将来的な資産価値の変動に注意が必要
- 購入時は長期保有を前提に検討
向いている人:
- 価格を重視する方、車移動中心の生活スタイル
(4) エリア別の地価相場（横浜駅375万円/m²〜六浦駅14万円/m²）
横浜市内の地価相場は、エリアにより大きく異なります。
| 駅名 | 地価（円/m²） | 特徴 |
|---|---|---|
| 横浜駅 | 375万1160円 | 市内最高価格、商業・ビジネス中心地 |
| みなとみらい駅 | 高価格帯 | 再開発エリア、高層マンション中心 |
| 日吉駅 | 中価格帯 | ファミリー層人気、上昇傾向 |
| 六浦駅 | 14万8444円 | 市内最低価格、郊外部 |
（参考: アットホーム）
エリア選びの際は、利便性と価格のバランスを考慮することが重要です。
横浜で不動産を購入する際のポイント
(1) エリア選びの基準（利便性・将来性・価格帯）
不動産購入時のエリア選びは、以下の3つの基準で判断しましょう。
利便性:
- 通勤・通学時間、最寄り駅までの距離
- 商業施設・医療機関・学校の充実度
将来性:
- 再開発プロジェクトの有無
- 人口動態（ファミリー層の流入・高齢化の進行度合い）
価格帯:
- 自己資金と住宅ローンのバランス
- 将来的な資産価値の維持・向上の見込み
(2) 仲介手数料の節約方法（2%+6万円の業者活用）
仲介手数料は、一般的には物件価格の3%+6万円+消費税が上限です。
例（物件価格3,000万円の場合）:
- 一般的な手数料: 3,000万円×3%+6万円+消費税 = 105.6万円
- 2%+6万円の業者: 3,000万円×2%+6万円+消費税 = 72.6万円
- 節約額: 33万円
一部の不動産会社では2%+6万円で提供しているため、複数社で比較することで費用を抑えられます。
（参考: 横浜スタイル「横浜不動産売却専門サイト」）
(3) 簡易査定と現地査定の使い分け
不動産査定には2種類あります。
| 査定方法 | 内容 | 所要時間 | 正確性 |
|---|---|---|---|
| 簡易査定 | 物件の基本情報をもとにおおよその査定額を算出 | 数時間〜1日 | 低い |
| 現地査定 | 実際に物件を訪問して状態を確認し正確な査定額を算出 | 数日〜1週間 | 高い |
使い分けのコツ:
- まずは簡易査定で相場感を掴む
- 購入候補が絞れたら現地査定で正確な評価を取る
横浜で不動産を売却する際のポイント
(1) 売却タイミングの見極め方
不動産売却のタイミングは、市場動向とライフイベントの両方を考慮して決めましょう。
市場動向:
- 横浜駅周辺・みなとみらい地区: 需要が堅調で売却しやすい
- 郊外部: 地価下落傾向のため早めの売却を検討
ライフイベント:
- 転勤・住み替え・相続などのタイミング
- 住宅ローン完済のタイミング
2025年は建築基準法改正や金融政策変更の影響が予想されるため、専門家に相談しながら判断することを推奨します。
(2) 築古物件・訳あり物件の売却方法
築年数が古い物件や訳あり物件（事故物件、再建築不可など）は、一般的な仲介では売却が困難な場合があります。
対策:
- 専門業者への相談: 築古物件・訳あり物件を専門に扱う業者に相談
- 買取サービスの活用: 仲介より価格は下がるが、迅速に現金化できる
- リフォーム・リノベーション: 費用対効果を検討した上で実施
(3) 横浜市の売却相場と査定の取り方
売却相場を知るためには、複数社で査定を取ることが重要です。
査定の取り方:
- 簡易査定で相場感を掴む（3社以上）
- 現地査定で正確な評価を取る（2社以上）
- 査定額の根拠を確認（周辺の取引事例、物件の状態評価等）
査定額が高すぎる業者は、契約を取るために高値を提示している可能性があるため、根拠をしっかり確認しましょう。
まとめ：横浜の不動産取引で成功するために
横浜市の不動産市場は、エリアにより大きく特性が異なります。2024年の中古マンション価格は474.7万円で微減していますが、横浜駅周辺・みなとみらい地区では需要が堅調で空室率2.7%と低水準です。
土地価格は横浜駅周辺の375万円/m²から郊外の14万円/m²まで幅広く、エリア選びが成功の鍵となります。
購入時は仲介手数料の節約や簡易査定・現地査定の使い分けを、売却時は市場動向とライフイベントを考慮したタイミング判断が重要です。
信頼できる宅地建物取引士や税理士に相談しながら、横浜の不動産取引を成功させてください。