山形市で不動産を探す人が知っておくべきこと
(1) なぜ山形市での不動産探しが注目されるのか
山形市は山形県の県庁所在地で、人口約24万人の地方都市です。東京などの大都市圏と比較して住宅価格が大幅に安価で、坪単価34.4万円/坪（平米単価10.4万円/㎡）が目安となっています。
生活環境が整っており、賃貸物件も6,571件掲載されているなど、住宅選択肢が豊富です。一方で、地方都市特有の課題として、空室リスクや市場の流動性の低さがあるため、不動産選びには慎重な検討が必要です。
(2) この記事で分かること
この記事では、山形市エリアの不動産市場について、以下の内容を解説します。
- 山形市エリアの特徴と住みやすさ
- 住宅・マンションの価格相場と市場動向
- 不動産会社を選ぶ際のポイント（大手vs地元密着型）
- 他の地方都市との比較
情報源には、SUUMO、不動産データベース、地元密着型不動産会社の情報を使用し、客観的なデータに基づいて説明します。
この記事のポイント
- 山形市の住宅価格は坪単価34.4万円/坪（平米単価10.4万円/㎡）で、大都市圏と比較して大幅に安価
- 2025年の市場動向では坪単価37.1万円/坪に上昇したが、取引件数は前年214件から44件に大幅減少
- 不動産会社は90社以上が登録されており、大手と地元密着型でサービス内容が異なる
- 賃貸物件は山形駅周辺に4,525件集中し、上桜田・小白川町・十日町などが主要エリア
- 地方都市での不動産投資は人口100万人以上（最低50万人以上）の地域、駅近・大学や企業が集中するエリアを選ぶことが重要
山形市エリアの特徴と住みやすさ
(1) 交通アクセスと主要駅周辺の状況
山形市の主要駅は山形駅で、JR奥羽本線・仙山線・左沢線が利用可能です。仙台駅まで約1時間、新庁舎まで約2時間30分のアクセスとなっています。
山形駅周辺には4,525件の賃貸物件が集中しており、駅近物件の選択肢が豊富です。一方で、地方都市の住宅は駅距離が平均23.5分と郊外物件が中心のため、交通アクセスを重視する場合は駅近物件を優先的に検討することをおすすめします。
(2) 賃貸物件の多いエリア（上桜田・小白川町等）
山形市で賃貸物件が多いエリアは以下の通りです。
- 上桜田: 山形駅から近く、賃貸物件が充実
- 小白川町: 山形大学に近く、学生向け賃貸が多い
- 十日町: 駅周辺の商業エリア
- 飯田・東青田: 郊外の住宅エリア
エリアごとに特性が異なるため、通勤・通学先や生活スタイルに応じて選ぶことが重要です。
(3) 生活環境と周辺施設
山形市には以下の施設が充実しています。
- 商業施設: 山形駅周辺の商業施設、イオンモール天童など
- 教育施設: 山形大学、公立小中学校
- 医療施設: 山形市立病院済生館、総合病院
- 公園・レジャー: 霞城公園、蔵王温泉など
日常の買い物から教育・医療まで、生活に必要な施設が揃っています。
山形市の不動産価格相場と市場動向
(1) 住宅・戸建ての価格相場
山形市の住宅・戸建ての価格相場は以下の通りです（2025年時点）。
| 項目 | 価格 |
|---|---|
| 坪単価 | 34.4万円/坪（平米単価10.4万円/㎡） |
| 平均価格 | 2,976万円 |
| 平均築年数 | 31.4年 |
| 取引事例数 | 3,271件（2005年10月〜2025年8月） |
（出典: Sumave不動産データベース）
東京などの大都市圏と比較して大幅に安価で、住宅購入のハードルが低いことが特徴です。
(2) 中古マンションの価格相場
山形市の中古マンション価格相場は以下の通りです。
| 項目 | 価格 |
|---|---|
| 平均売却価格 | 1,351万円〜1,551万円 |
| 2025年5月時点平均 | 1,483万円（平米単価21万円） |
| 平均築年数 | 29年 |
| 掲載物件数 | 65件（SUUMO） |
（出典: SUUMO）
中古マンション市場は物件数が限られているため、希望条件に合った物件を見つけるには複数の不動産会社で比較検討することを推奨します。
(3) 坪単価・平米単価の推移
山形市の坪単価推移は以下の通りです。
| 年 | 坪単価 | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 39.2万円/坪 | - |
| 2025年 | 37.1万円/坪 | -5.4%下降 |
2025年は前年比5.4%下降しており、市場の調整局面にあることがわかります。
(4) 2025年最新の市場動向と取引状況
2025年の山形市不動産市場は以下の特徴があります。
- 取引件数の大幅減少: 前年214件から44件に減少
- 坪単価の下降: 前年比5.4%下降
- 市場の流動性低下: 買い手がつきにくい状況
地方都市の不動産市場は流動性が低く、価格変動や取引件数の減少が見られます。購入を検討する場合は、最新の市場動向を慎重に見極め、専門家（宅地建物取引士、不動産鑑定士等）への相談を推奨します。
山形市で不動産会社を選ぶポイント
(1) 山形市の不動産会社の種類と数
山形市には90社以上の不動産会社が登録されており（SUUMO）、大きく以下の2種類に分類されます。
- 大手不動産会社: SUUMO、HOME'S掲載の全国ネットワークを持つ会社
- 地元密着型不動産会社: 東日本エステート（827件）、太平堂不動産（461件）など
(2) 大手不動産会社の特徴とメリット・デメリット
大手不動産会社の特徴は以下の通りです。
メリット:
- 物件数が多い: 全国ネットワークで幅広い選択肢
- 駅前店舗: 交通アクセスの良い場所に店舗がある
- オンラインサービス: 物件検索・VR内覧などが充実
デメリット:
- 自社管理物件が少ない: 他社物件も多く、希望物件が埋まっていることがある
- 価格交渉の融通が利きにくい: 本社決裁が必要な場合がある
(3) 地元密着型不動産会社の特徴とメリット・デメリット
地元密着型不動産会社の特徴は以下の通りです。
メリット:
- エリア情報に強い: 地域の相場・環境・学区情報に精通
- 条件交渉がしやすい: 柔軟な対応が可能
- 自社管理物件が多い: オーナーと直接交渉できることがある
デメリット:
- 物件数が限られる: 大手と比較して選択肢が少ない
- オンラインサービス: 大手ほど充実していない場合がある
(4) 物件数とサービス内容の比較
山形市の主要不動産会社の物件数とサービス内容は以下の通りです。
| 不動産会社 | 物件数 | 特徴 |
|---|---|---|
| 東日本エステート | 827件 | 地元密着型、賃貸・土地・中古住宅 |
| 太平堂不動産 | 461件 | 地元密着型 |
| SUUMO掲載全体 | 6,571件 | 複数社の物件を一括検索可能 |
（情報源: 各社公式サイト、SUUMO、2025年時点）
(5) 状況別の選び方（賃貸・購入・投資）
状況別の不動産会社の選び方は以下の通りです。
| 状況 | 推奨 |
|---|---|
| 賃貸検討 | 大手+地元密着型を併用し、物件数とエリア情報を両方活用 |
| 購入検討（エリア決定済み） | 地元密着型でエリア情報と条件交渉を重視 |
| 購入検討（エリア未定） | 大手で幅広く物件を比較検討 |
| 投資目的 | 専門家（宅建士、不動産鑑定士）に相談し、人口動態・賃貸需要を調査 |
山形市と他の地方都市の比較
(1) 地方都市の不動産選びのポイント
地方都市で不動産を選ぶ際は、以下のポイントを確認することが重要です。
- 人口規模: 100万人以上（最低50万人以上）の地域が推奨
- 最寄り駅の乗降者数: 駅利用者が多い地域は賃貸需要が見込める
- ターミナル駅までのアクセス: 主要都市へのアクセス時間
- 大学や企業の集中度: 賃貸需要の基盤となる
（情報源: 野村不動産アーバンネット「地方都市での不動産投資、気をつけるべきポイントは？」）
(2) 人口・駅乗降者数・賃貸需要の見極め方
地方都市での不動産投資を成功させるには、以下を調査することが重要です。
人口動態:
- 山形市の人口: 約24万人（2025年時点）
- 人口減少傾向: 地方都市共通の課題
駅乗降者数:
- 山形駅の乗降者数を確認し、賃貸需要を推定
賃貸需要:
- 山形大学などの教育機関、地元企業の集中度を確認
(3) 他の政令指定都市との比較
地方都市での不動産投資先として推奨される政令指定都市は以下の通りです。
| 都市 | 人口 | 特徴 |
|---|---|---|
| 札幌市 | 約197万人 | 北海道の中心都市、人口規模が大きい |
| 名古屋市 | 約233万人 | 東海地方の中心都市、企業集中度が高い |
| 福岡市 | 約162万人 | 九州の中心都市、若年層が多い |
| 大阪市 | 約275万人 | 関西の中心都市、賃貸需要が堅調 |
山形市は人口約24万人で、政令指定都市と比較すると規模が小さいため、投資目的の場合は慎重な検討が必要です。
まとめ：山形市で不動産を探す際の次のステップ
(1) 山形市不動産市場の要点整理
山形市エリアの不動産市場は、以下の特徴があります。
- 価格相場: 住宅坪単価34.4万円/坪、マンション平均1,483万円と大都市圏と比較して安価
- 市場動向: 2025年は取引件数が大幅減少し、市場の流動性が低下
- 不動産会社: 90社以上が登録されており、大手と地元密着型でサービスが異なる
- 賃貸物件: 山形駅周辺に4,525件集中し、上桜田・小白川町などが主要エリア
(2) 状況別の選び方と推奨アクション
山形市で不動産を探す際は、以下のステップで進めることを推奨します。
- 目的の明確化: 賃貸・購入・投資の目的を明確にする
- 予算の設定: 住宅価格+諸費用（価格の5〜10%）を含めた総額を計算
- 複数社で比較: 大手不動産会社と地元密着型の両方に相談し、物件数・サービス・条件交渉を比較
- エリア選定: 山形駅周辺（駅近）か郊外（価格重視）かを決定
- 市場動向の確認: 最新の相場・取引件数を公式サイト（SUUMO、東日本エステート等）で確認
- 現地確認: 最終候補は必ず現地を訪問し、周辺環境・交通アクセス・生活施設を確認
- 専門家への相談: 投資目的の場合は宅地建物取引士や不動産鑑定士に相談し、人口動態・賃貸需要・空室リスクを確認
山形市は住宅価格が安価で生活環境が整っていますが、地方都市特有の課題（空室リスク、流動性の低さ）があります。複数の不動産会社に相談しながら、無理のない計画を立てましょう。
信頼できる不動産会社に相談しながら、慎重に進めることを推奨します。