なぜ東京都の土地価格を理解すべきなのか
東京都で土地購入や不動産投資を検討する際、「価格相場はどれくらいか」「今後も上昇するのか」と気になる方は多いでしょう。
この記事では、東京都の土地価格相場、過去の価格推移、エリア別の地価比較、価格に影響する要因を、国土交通省の地価公示データや東京都の公式情報を元に解説します。
土地購入や投資判断の基準を正確に理解し、適切な意思決定ができるようになります。
この記事のポイント
- 2025年の東京都基準地価は平均430万円/坪で前年比+7.74%上昇、住宅地は154万円/坪で+5.57%上昇
- 23区と23区外で大きな価格差があり、23区は約230万円/坪、23区外は約75万円/坪が目安
- 過去10年で+33.4%上昇し、アベノミクス・東京五輪決定後から上昇基調が続いている
- 人口流入・インバウンド需要・低金利環境が価格上昇を牽引していると考えられますが、投資判断は慎重に行う必要がある
東京都の土地価格相場と最新データ
2025年の基準地価と公示地価
2025年の東京都の基準地価は平均430万円/坪（前年比+7.74%上昇）、住宅地は154万円/坪（前年比+5.57%上昇）、商業地は892万円/坪（前年比+11.23%上昇）となっています。
一方、2024年の地価公示価格は、東京都公式プレスリリースによると、住宅地+4.1%、商業地+6.3%上昇し、継続地点2,575地点のうち2,513地点で上昇しています。
用途別の価格（住宅地・商業地・工業地）
| 用途 | 坪単価 | 前年比 |
|---|---|---|
| 住宅地 | 154万円 | +5.57% |
| 商業地 | 892万円 | +11.23% |
| 全体平均 | 430万円 | +7.74% |
商業地の上昇率が住宅地を大きく上回っており、オフィス需要やインバウンド需要の回復が影響していると考えられます。
23区と23区外の価格差
HOME4Uによると、23区と23区外で大きな価格差があり、23区は約230万円/坪、23区外は約75万円/坪が目安です。23区内は新たな土地供給が難しく、需要高止まりで価格高騰が続いています。
過去の価格推移とトレンド分析
過去5年・10年の価格推移
東京都の土地価格は、過去5年間で約1.3倍に上昇し、過去10年で+33.4%上昇しています。特に2013年のアベノミクス・東京五輪決定後から上昇基調が続いています。
アベノミクス・東京五輪後の上昇基調
2013年の東京五輪開催決定をきっかけに、東京都の土地価格は上昇に転じました。2020年の東京五輪開催延期後も上昇基調は継続し、2024-2025年も上昇が続いています。
バブル期・リーマンショックとの比較
1990年代のバブル崩壊、2008年のリーマンショック時には、東京都の土地価格は大幅に下落しました。現在の価格水準はバブル期のピークには達していませんが、日銀のマイナス金利政策解除により金利上昇リスクがあるため、急落リスクも歴史的には存在します。
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エリア別の地価比較
地価が高い住宅地トップ10
東洋経済オンラインによると、2025年の住宅地で最高価格は港区赤坂1丁目で1坪1,950万円（溜池山王駅最寄り）です。2025年公示地価で13地点が坪1,000万円超となり、価格高騰が住宅地にも波及しています。
千代田区・港区・中央区の特徴
| 区 | 平均坪単価 | 特徴 |
|---|---|---|
| 千代田区 | 980万円 | 皇居周辺、オフィス街 |
| 港区 | 760万円 | 赤坂、麻布等の高級住宅街 |
| 中央区 | 490万円 | 日本橋、銀座等の商業エリア |
多摩地区との価格差
23区と多摩地区では約3倍の価格差があります。多摩地区は郊外エリアですが、中央線・京王線沿線は都心へのアクセスが良く、ファミリー層に人気があります。
土地価格に影響する要因
人口流入と地価の相関関係
令和7年1月の東京都総人口は1,400万人超で前年比+9万人増と、人口流入が続いています。人口流入と地価には相関関係があり、人口増加が地価上昇を牽引しています。
低金利環境とマンション需要
日銀のマイナス金利政策解除により金利上昇リスクがありますが、総じて低金利環境は継続見込みです。住宅ローン金利が低水準で推移しているため、マンション需要は今後も継続すると見込まれています。
再開発・インバウンド需要の影響
東京都内では、渋谷、新宿、虎ノ門等で大規模再開発が進行中です。また、インバウンド需要の回復により、商業地の地価上昇が顕著です。これらの要因が、東京都の土地価格を押し上げています。
まとめ：東京都の土地価格の見通しと投資判断
東京都の土地価格は、2025年の基準地価で平均430万円/坪、住宅地154万円/坪と、前年比+5.57%～+7.74%の上昇が続いています。23区と23区外で約3倍の価格差があり、23区内は新たな土地供給が難しく、需要高止まりで価格高騰が続いています。
過去10年で+33.4%上昇し、アベノミクス・東京五輪決定後から上昇基調が続いています。人口流入・インバウンド需要・低金利環境が価格上昇を牽引していると考えられますが、金利上昇リスクや市場変動もあるため、投資判断は慎重に行う必要があります。
地価は市場動向により変動するため、執筆時点（2025年）の最新情報を国土交通省・東京都公式サイトで確認し、専門家（不動産鑑定士、宅建士等）への相談を通じて、適切な投資判断を行いましょう。投資判断は自己責任で行ってください。