豊島区の土地市場：池袋駅周辺の再開発と将来性
豊島区で土地購入を検討する際、「価格相場はいくらなのか」「池袋駅周辺の再開発の影響は？」「どのエリアが狙い目なのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、豊島区の土地市場の全体像、エリア別の価格相場、池袋駅周辺の再開発、駅別・路線別の価格比較、土地選びのポイントを、国土交通省の地価公示や豊島区の統計を元に解説します。
初めて土地を購入する方でも、豊島区の市場特性を理解し、自分に合ったエリアを選べるようになります。
この記事のポイント
- 豊島区は2025年公示地価平均195万7148円/m²（坪単価646万円）で全国7位、過去10年で+55.5%上昇
- 池袋駅周辺は基準地価800万円/m²（坪単価2644万円）で前年比+13.97%上昇
- 駅別では東池袋駅が最高（537万円/m²）、都電雑司ヶ谷駅が最低（74.6万円/m²）とエリア差大
- 池袋駅西口再開発（2027-2043）で超高層ビル3棟建設予定、将来性に期待
- 用途地域・建ぺい率・容積率等の法的制限を事前に確認することが重要
(1) 池袋駅は主要8路線が乗り入れ、3大副都心の一つ
池袋駅は、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線、東武東上線、西武池袋線の主要8路線が乗り入れる交通結節点です。新宿・渋谷と並ぶ3大副都心の一つとして、商業・ビジネスの中心地となっています。
(2) 東京・新宿・渋谷・横浜へ1時間以内でアクセス
豊島区は都心へのアクセスが抜群です。池袋駅から新宿駅まで約5分、渋谷駅まで約16分、東京駅まで約20分、横浜駅まで約30分と、主要都市へ1時間以内でアクセス可能です。
(3) 過去10年で+55.5%上昇の資産性
豊島区の土地価格は過去10年で+55.5%上昇し、周辺エリア平均+45.5%を上回る実績があります。10年後の価格予想は+25.1%上昇見込みですが、今後の価格動向は再開発の進捗や地域経済の動向により不確実性があります。
豊島区の土地価格相場：エリア別の価格差
(1) 公示地価：坪単価646万円（全国7位）
2025年の豊島区公示地価平均は195万7148円/m²（坪単価646万9911円）で、前年比+11.60%上昇、全国順位7位です。
住宅地の坪単価は275万円で、前年比+10.0%上昇しています。
(2) 基準地価：坪単価783万円（全国6位、前年比+12.67%）
2025年の豊島区基準地価平均は237万円/m²（坪単価783万円）で、前年比+12.67%上昇、全国順位6位です。
池袋駅周辺は基準地価平均800万円/m²（坪単価2644万6280円）で、前年比+13.97%上昇しています。
(3) 用途別価格：住宅地290.5万円、商業地の価格帯
住宅地の坪単価は290.5万円です。商業地の坪単価は、池袋駅周辺で2644万円と高額ですが、エリアにより大きく異なります。
(4) 最高額地点（1700万円/m²）と最低額地点（63万円/m²）
最高額地点は東池袋1-1-3で1700万円/m²です。最低額地点は63万円/m²で、同じ豊島区内でもエリアにより約27倍の価格差があります。
駅別・路線別の価格比較と選び方
(1) 駅別価格：東池袋駅537万円/m²〜都電雑司ヶ谷駅74.6万円/m²
| 駅名 | 坪単価（万円/m²） | 特徴 |
|---|---|---|
| 東池袋駅 | 537.5 | 最高額、商業エリア |
| 池袋駅 | 800 | 交通結節点、再開発進行中 |
| 目白駅 | 中価格帯 | 住宅街、治安良好 |
| 駒込駅 | 中価格帯 | 住宅街、桜の名所 |
| 都電雑司ヶ谷駅 | 74.6 | 最低額、手頃なエリア |
（出典: 土地代データ2025年版）
(2) 路線別価格：山手線597万円/m²、西武池袋線55万円/m²、東武東上線46万円/m²
| 路線 | 坪単価（万円/m²） | 特徴 |
|---|---|---|
| 山手線 | 597 | 都心アクセス抜群、高価格帯 |
| 西武池袋線 | 55 | 手頃な価格、郊外アクセス |
| 東武東上線 | 46 | 最も手頃、埼玉方面アクセス |
（出典: 土地代データ2025年版）
(3) 手頃な価格帯のエリアの選び方
同じ豊島区内でも、西武池袋線沿いが55万円/m²、東武東上線沿いが46万円/m²と手頃です。山手線沿いは597万円/m²と高額ですが、都心アクセスが抜群です。
予算と通勤利便性のバランスで選ぶことが重要です。
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豊島区の土地選びのポイント：用途地域とインフラ
(1) 用途地域の確認（住居系・商業系の違い）
用途地域により建築可能な建物の種類や規模が制限されます。住居系（第一種低層住居専用地域等）は静かな住環境、商業系（商業地域等）は店舗・事務所の建築が可能です。
豊島区の都市計画情報で用途地域を確認できます。
(2) 建ぺい率・容積率のチェック
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合です。用途地域により上限が定められており、建築計画に影響します。
購入前に豊島区の都市計画情報で確認することが重要です。
(3) インフラ整備状況の確認
上下水道・ガス・電気等のインフラ整備状況を確認します。未整備の場合、自己負担で整備が必要になる可能性があります。
豊島区の土地価格推移と今後の見通し
(1) 過去10年の推移：+55.5%上昇
豊島区の土地価格は過去10年で+55.5%上昇し、資産性が高いエリアです。
(2) 周辺エリア平均+45.5%を上回る実績
周辺エリア平均+45.5%と比べても、豊島区の上昇率は高く、有望なエリアと言えます。
(3) 10年後の価格予想：+25.1%上昇見込み
10年後の価格予想は+25.1%上昇見込みです。ただし、再開発の進捗や地域経済の動向により不確実性があります。
(4) 2024年が市場価格の最高値、今後の動向
2024年が市場価格の最高値となっており、今後の価格動向の見極めが必要です。専門家（宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー）への相談を推奨します。
まとめ：豊島区で理想の土地を見つける
豊島区の土地市場は、2025年公示地価平均195万7148円/m²（坪単価646万円）で全国7位、過去10年で+55.5%上昇の資産性が高いエリアです。池袋駅周辺は基準地価800万円/m²（坪単価2644万円）で前年比+13.97%上昇しています。
駅別では東池袋駅が最高（537万円/m²）、都電雑司ヶ谷駅が最低（74.6万円/m²）とエリア差が大きいため、予算と通勤利便性のバランスで選ぶことが重要です。
池袋駅西口再開発（2027-2043）で超高層ビル3棟建設予定があり、将来性に期待できますが、今後の価格動向は再開発の進捗により不確実性があります。
信頼できる宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーに相談しながら、無理のない購入計画を立てましょう。