鎌ヶ谷市で土地購入を検討すべき理由
千葉県鎌ヶ谷市で土地購入を検討している方にとって、都心へのアクセスと価格のバランスは大きな魅力です。一方で、北総線の高運賃や新鎌ヶ谷駅周辺の工事期間中の影響も気になるところです。
この記事では、鎌ヶ谷市の土地価格相場、エリア別特性、購入前の注意点を国土交通省の地価公示データや鎌ヶ谷市役所の情報を元に解説します。
初めて鎌ヶ谷市で土地を購入する方でも、物件選びのポイントと必要な確認事項を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 鎌ヶ谷市の2025年公示地価は前年比+5.37%、基準地価は前年比+6.74%と上昇傾向
- 坪単価は35.9万円～42.8万円で千葉県内では中程度の相場
- 新鎌ヶ谷駅周辺は2026年度・2028～2029年度に大型商業施設が開業予定で利便性向上が期待
- 北総線の運賃が他路線より30～50%高く、月間通勤費が10万円超になる可能性がある
- 用途地域・ハザードマップ・工事期間中の影響を購入前に必ず確認すべき
(1) 都心（東京）へのアクセスと価格のバランスが良い
鎌ヶ谷市は新京成線・東武野田線・北総線の3路線が利用でき、都心へのアクセスが良好です。新鎌ヶ谷駅から東京駅まで約40分、日本橋駅まで約35分で到着します。
主要駅へのアクセス:
| 路線 | 主要駅 | 所要時間 |
|---|---|---|
| 北総線 | 日本橋駅 | 約35分 |
| 北総線+京成線 | 上野駅 | 約40分 |
| 東武野田線 | 大宮駅 | 約40分 |
| 新京成線 | 松戸駅 | 約10分（松戸駅でJR常磐線に乗り換え） |
都心へのアクセスが良く、土地価格も松戸市・船橋市と比較すると割安で、バランスが良いです。
(2) 新鎌ヶ谷駅周辺の再開発で利便性が向上中
鎌ヶ谷市役所によると、新鎌ヶ谷駅周辺では大型再開発が進行中です。
再開発スケジュール:
| 時期 | 施設 | 内容 |
|---|---|---|
| 2026年度 | 新鎌ヶ谷駅ビル（仮称） | 地上6階建て商業棟+15階建てマンション（191戸）、駅直結 |
| 2028～2029年度 | 南側商業施設・オフィス | コープ共済連のオフィス誘致、商業施設と市民スペース |
| 2025年4月 | 自転車専用道・歩行者道 | 初富駅～新鎌ヶ谷駅間、交通利便性向上 |
駅前の利便性が大きく向上するため、周辺土地の価値向上が期待されます。
(3) 松戸市・船橋市と比べた価格的な優位性
鎌ヶ谷市の坪単価は35.9万円～42.8万円で、周辺市と比較すると価格的な優位性があります。
周辺市との価格比較:
| 市 | 坪単価（目安） | 都心アクセス |
|---|---|---|
| 鎌ヶ谷市 | 35.9万円～42.8万円 | 日本橋まで約35分 |
| 松戸市 | 50万円～70万円程度 | 東京駅まで約20分 |
| 船橋市 | 60万円～90万円程度 | 東京駅まで約30分 |
都心へのアクセスと価格のバランスを重視する方にとって、鎌ヶ谷市は魅力的な選択肢です。
鎌ヶ谷市の概要と都心へのアクセス
(1) 3路線（新京成線・東武野田線・北総線）が利用可能
鎌ヶ谷市は新京成線・東武野田線・北総線の3路線が利用できます。複数路線があることで、人身事故等で1路線が遅延しても別ルートで移動できます。
路線の特徴:
- 新京成線: 松戸駅でJR常磐線に乗り換え、上野・東京方面に便利
- 東武野田線: 大宮方面、柏・船橋方面に便利
- 北総線: 都心直結（日本橋・大手町方面）、ただし運賃が高い
(2) 新鎌ヶ谷駅周辺の商業施設・利便性
新鎌ヶ谷駅周辺には、アクロスモール新鎌ケ谷、イオン鎌ヶ谷等の大型商業施設があります。日常生活の利便性が高く、ファミリー層にとって魅力的です。
主要施設:
- アクロスモール新鎌ケ谷: スーパー・飲食店・100円ショップ等
- イオン鎌ヶ谷: 食品・日用品・衣料品等
- 駅直結施設（2026年度開業予定）: 商業棟・飲食店・物販店
(3) 人口・エリア特性の概要
鎌ヶ谷市の人口は約11万人（2025年時点）で、ファミリー層が多い住宅都市です。市内の大部分は低層住居専用地域で、静かな住環境が保たれています。
土地価格の相場と推移（2025年最新データ）
(1) 2025年の公示地価・基準地価（前年比+5.37%、+6.74%）
土地価格ドットコムによると、鎌ヶ谷市の2025年公示地価は108,885円/㎡（前年比+5.37%）、基準地価は129,583円/㎡（前年比+6.74%）です。
価格推移の特徴:
- 2023年以降、継続的に上昇傾向
- 新鎌ヶ谷駅周辺の再開発が価格上昇の要因の一つ
- 全国的な金利上昇局面での価格動向には注意が必要
(2) 坪単価の目安（35.9万円～42.8万円）
用途別の坪単価:
| 用途 | 坪単価 |
|---|---|
| 住宅地 | 35.9万円 |
| 商業地 | 42.8万円 |
住宅地の坪単価は35.9万円で、千葉県内では中程度の相場です。
(3) 全国・千葉県内での位置づけ（全国184位、上昇率4位）
土地価格ドットコムによると、鎌ヶ谷市の地価は全国184位、上昇率では全国4位です。
位置づけ:
- 全国184位: 中程度の地価水準
- 上昇率全国4位: 高い上昇期待があるが、短期のバブルリスクも考慮すべき
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エリア別の特性と価格帯（新鎌ヶ谷駅周辺・初富・鎌ヶ谷大仏）
(1) 新鎌ヶ谷駅周辺：再開発進行中、2026年度・2028年度の新規施設
新鎌ヶ谷駅周辺は、2026年度・2028～2029年度に大型商業施設が開業予定で、駅前の利便性が大きく向上します。
新鎌ヶ谷駅周辺の特徴:
- メリット: 商業施設充実、3路線利用可能、駅直結施設
- デメリット: 2024年～2026年度の工事期間中は交通混雑・騒音の可能性がある
- 価格帯: 坪単価40～50万円程度（駅徒歩10分以内）
注意点: 工事期間中（2024年4月着工～2026年度開業）は、駅周辺の通行困難・騒音・粉塵が想定されます。工事完了まで待機することも選択肢の一つです。
(2) 初富エリア：北総線のみ、静かな住環境
初富エリアは北総線のみの利用で、新鎌ヶ谷駅と比較すると商業施設が限定的です。一方で、静かな住環境が魅力です。
初富エリアの特徴:
- メリット: 静かな住環境、新鎌ヶ谷駅よりやや割安
- デメリット: 北総線のみ（運賃が高い）、商業施設が限定的
- 価格帯: 坪単価30～40万円程度
2025年4月の自転車道開通: 初富駅～新鎌ヶ谷駅間の自転車専用道・歩行者道が開通予定で、新鎌ヶ谷駅へのアクセスが向上します。
(3) 鎌ヶ谷大仏エリア：商業施設限定的、生活環境の評価
鎌ヶ谷大仏エリアは商業施設が限定的ですが、静かな住環境と比較的割安な価格が魅力です。
鎌ヶ谷大仏エリアの特徴:
- メリット: 静かな住環境、坪単価が割安
- デメリット: 商業施設が限定的、駅から離れると自動車が必須
- 価格帯: 坪単価25～35万円程度
購入前に確認すべき注意点とリスク
(1) 北総線の高運賃問題（月間通勤費への影響）
北総線の運賃は他路線と比べて30～50%高いです。初富駅から東京都心への通勤の場合、月間通勤費が10万円超になる可能性があります。
通勤費用シミュレーション例:
| 路線 | 初富駅→日本橋駅（月額定期） | 備考 |
|---|---|---|
| 北総線 | 約10万円 | 運賃が高い |
| 新京成線+JR常磐線 | 約6～7万円 | 松戸駅で乗り換え |
| 東武野田線+JR線 | 約7～8万円 | 柏駅で乗り換え |
会社の通勤費支給額と実費の差額を試算し、実質所得への影響を確認することが重要です。
対策:
- 2025年4月開通の自転車道を活用し、初富駅から新鎌ヶ谷駅まで自転車移動（北総線を回避）
- テレワーク定着で通勤頻度が週2～3日の場合、通勤費用の負担は軽減される
(2) 新鎌ヶ谷駅周辺の工事期間中の影響（2024年～2026年度）
新鎌ヶ谷駅周辺は2024年4月着工～2026年度開業までの約2年間、工事期間中です。
工事期間中の影響:
- 工事車両の増加
- 駅周辺の通行困難
- 騒音・粉塵
- 一部店舗の営業制限
推奨: 工事完了後に土地購入を検討することも選択肢の一つです。工事の完了時期を市役所・施工事業者に直接確認してください。
(3) 用途地域の確認と将来の都市計画変更リスク
購入前に用途地域を確認し、将来の都市計画変更リスクを評価してください。
用途地域の確認方法:
- 鎌ヶ谷市役所の都市計画課で用途地域を確認
- 都市計画マスタープラン・長期構想を閲覧
- 将来の用途地域変更（商業地域への変更等）の可能性を確認
リスク: 現在の低層住居専用地域が中高層住居専用地域や商業地域に変わる可能性があり、高さ制限の変更・騒音増加等の生活環境変化が懸念されます。
(4) ハザードマップの確認（洪水・地震）
購入前に鎌ヶ谷市のハザードマップを確認してください。
確認方法:
- 鎌ヶ谷市役所の公式サイトでハザードマップを閲覧
- 洪水浸水想定区域、土砂災害警戒区域、地震の揺れやすさを確認
対策: ハザードマップで浸水リスクが高いエリアは避ける、または高基礎・盛土等の対策を検討してください。
(5) 現地確認と役所調査の重要性
購入前に必ず現地確認と役所調査を実施してください。
現地確認のポイント:
- 時間帯別の騒音・交通量（朝・夕・夜間）
- 近隣の建物・施設（工場・墓地・線路等）
- 日当たり・風通し
- 道路幅員・接道義務の確認
役所調査のポイント:
- 用途地域・建ぺい率・容積率
- 都市計画道路の有無
- 建築制限・高さ制限
- 埋蔵文化財包蔵地の有無
宅地建物取引士や地元の不動産会社への相談もおすすめします。
まとめ：鎌ヶ谷市の土地購入で押さえるべきポイント
鎌ヶ谷市の土地価格は2025年で公示地価前年比+5.37%、基準地価前年比+6.74%と上昇傾向です。坪単価は35.9万円～42.8万円で、千葉県内では中程度の相場です。
新鎌ヶ谷駅周辺は2026年度・2028～2029年度に大型商業施設が開業予定で、駅前の利便性が大きく向上します。一方で、北総線の運賃が他路線より30～50%高く、月間通勤費が10万円超になる可能性があるため、通勤費用シミュレーションが必須です。
購入前に用途地域・ハザードマップ・工事期間中の影響を必ず確認し、現地確認と役所調査を実施してください。短期的な価格上昇期待ではなく、自分たちの生活に適した土地かを最優先判定基準にすることが重要です。
信頼できる宅地建物取引士や地元の不動産会社に相談しながら、納得のいく土地を見つけましょう。