中古分譲マンション購入を検討する前に
マンション購入を検討する際、「新築と中古、どちらを選ぶべきか」と迷う方は多いでしょう。
この記事では、中古分譲マンションの基礎知識、新築との比較、失敗しない物件選びのポイント、購入の流れと注意点を解説します。ダイヤモンド不動産研究所や経済産業省の公式データを元に、購入判断に役立つ情報をお伝えします。
初めて中古マンションを購入する方でも、選び方・相場・注意点を理解できるようになります。
この記事のポイント
- 中古マンションは新築の約半額程度が相場。新築プレミア（200〜600万円）がない分お得
- 築20年を過ぎると価格が横ばいになり、資産価値が安定しやすい
- 1981年6月以前の旧耐震基準の物件は住宅ローン控除の対象外になる可能性がある
- 購入時の諸費用は物件価格の5〜8%が目安。仲介手数料・登記費用・税金等
- 購入前に実物を確認でき、日当たり・騒音・生活環境を事前にチェックできる
(1) 中古マンション市場の最新動向（2024-2025年）
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、2024年度首都圏中古マンション成約㎡単価は76.88万円（前年比+6.9%）です。東京23区の中古マンション平均価格が2024年7-9月期に1億円を超えました。
経済産業省によると、2025年は地域格差が拡大し、都心部は上昇継続・郊外は横ばい傾向と予測されています。
(2) 価格相場の目安
中古マンションは新築の約半額程度が相場です。新築プレミア（200〜600万円）がない分、価格を抑えられます。
築20年を過ぎると価格が横ばいになり、資産価値が安定しやすい傾向があります。
(3) 本記事で解説する内容
本記事では、以下の内容を解説します。
- 分譲マンションと中古の基礎知識（所有形態の特徴、賃貸との違い）
- 新築マンションとの比較（メリット・デメリット）
- 失敗しない物件選びのポイント（耐震基準、管理組合、築年数）
- 購入の流れと注意点（諸費用、住宅ローン控除、リノベーション費用）
分譲マンションと中古の基礎知識
(1) 分譲マンションとは（所有形態の特徴）
SUUMOによると、分譲マンションは住戸ごとに分割して販売される集合住宅です。購入者が所有権を持ち、売却や賃貸に出すことも可能です。
分譲マンションの特徴は以下の通りです。
- 所有権: 購入者が各住戸の所有権を持つ
- 自由度: リフォーム・リノベーションが可能（管理規約の範囲内）
- 資産: 売却・相続・賃貸に出すことができる
(2) 賃貸マンションとの違い
賃貸マンションと分譲マンションの違いを比較します。
| 項目 | 分譲マンション | 賃貸マンション |
|---|---|---|
| 所有権 | あり（購入者が所有） | なし（大家が所有） |
| 初期費用 | 高い（頭金・諸費用） | 低い（敷金・礼金） |
| 月額費用 | ローン返済+管理費・修繕積立金 | 家賃 |
| リフォーム | 可能（管理規約の範囲内） | 不可（原則） |
| 資産性 | 資産として残る | 残らない |
分譲マンションは初期費用が高い一方、資産として残るメリットがあります。
(3) 中古マンションの定義
中古マンションとは、過去に所有者がいた（入居実績がある）マンションです。新築より価格が安い傾向があります。
一度でも登記されていれば「中古」扱いとなります。築浅の中古マンション（築3〜5年）でも、新築より数百万円安く購入できることがあります。
新築マンションとの比較（メリット・デメリット）
(1) 中古分譲マンションのメリット
LIFULL HOME'Sによると、中古分譲マンションには以下のメリットがあります。
価格が安い:
- 新築の約半額程度が相場
- 新築プレミア（200〜600万円）がない
立地の選択肢が多い:
- 駅近・都心部の物件も選びやすい
- 新築は郊外に集中しがち
実物を確認できる:
- 日当たり・騒音・周辺環境を事前にチェック
- 新築はモデルルームのみ
資産価値が安定:
- 築20年を過ぎると価格が横ばいに
- 新築は最初の数年で価格が急落
(2) 中古分譲マンションのデメリット
一方で、以下のデメリットもあります。
老朽化リスク:
- 設備の老朽化により修繕費用が発生する可能性
- 給湯器・エアコン等の交換が必要な場合も
修繕積立金の上昇:
- 築年数が経つほど修繕積立金が高くなる傾向
- 大規模修繕の費用負担
住宅ローン控除の要件:
- 1981年6月以前の旧耐震基準の物件は対象外になる可能性
- 新築は全て対象
(3) 新築との価格差と資産価値の推移
新築マンションと中古マンションの価格差は、新築プレミア（200〜600万円）により生じます。新築は「誰も住んでいない」というブランド価値がありますが、入居後すぐに中古扱いとなり、価格が下落します。
一方、中古マンションは築20年を過ぎると価格が横ばいになり、資産価値が安定しやすい傾向があります。
失敗しない物件選びのポイント
(1) 耐震基準の確認（1981年6月以降の新耐震基準）
1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に適合しています。新耐震基準の物件は、震度6強〜7の地震に耐えられる設計です。
旧耐震基準（1981年6月以前）の物件の注意点:
- 住宅ローン控除の対象外になる可能性がある
- フラット35が利用できない場合がある
- 耐震診断・耐震補強が必要な場合がある
築年数が古い物件を検討する際は、建築年月を必ず確認してください。
(2) 管理組合と修繕積立金の確認
管理組合の財務状況と修繕積立金の残高を確認することが重要です。
確認すべき項目:
- 修繕積立金の残高: 大規模修繕に十分な資金があるか
- 滞納者の有無: 管理費・修繕積立金の滞納者がいないか
- 大規模修繕の予定: 直近の大規模修繕の実施状況と次回予定
- 管理規約: ペット飼育・リフォームの制限事項
重要事項説明で管理組合の財務状況を確認できます。不動産会社に管理組合の議事録開示を依頼することも可能です。
(3) 築年数と価格のバランス（築20年前後が狙い目）
築20年前後は、価格と資産価値のバランスが良いとされます。築20年を過ぎると価格が横ばいになり、資産価値が安定しやすい傾向があります。
一方で、築30年を超えると設備の老朽化が進み、修繕費用が増える可能性があるため、購入前に設備の状態を確認してください。
(4) 内覧時のチェックポイント
内覧では、以下の点を確認してください。
- 日当たり・眺望: 実際の採光状況を確認
- 騒音: 道路・隣室からの音を確認
- 水回り: キッチン・浴室・トイレの状態
- 共用部分: エントランス・廊下・エレベーターの管理状態
- 周辺環境: 駅までの距離・商業施設・騒音・治安
(5) 周辺環境と生活利便性の確認
購入前に、周辺環境を実際に歩いて確認することをおすすめします。
- 通勤・通学: 駅までの所要時間、通勤ラッシュの混雑状況
- 商業施設: スーパー・コンビニ・病院の有無
- 治安: 夜間の街灯・人通り
- 騒音: 道路・線路からの距離
中古分譲マンション購入の流れと注意点
(1) 購入の基本ステップ
中古分譲マンション購入の基本ステップは以下の通りです。
- 物件検索: SUUMO・HOME'S・アットホーム等で検索
- 内覧: 気になる物件を実際に見学
- 購入申込: 購入意思を示す
- 重要事項説明: 宅地建物取引士から物件の詳細説明を受ける
- 売買契約: 契約書に署名・捺印
- 住宅ローン審査: 金融機関で審査
- 決済・引き渡し: 残金支払いと鍵の受け取り
(2) 購入時の諸費用（物件価格の5〜8%）
中古マンション購入時には、物件価格以外に以下の諸費用がかかります。
| 項目 | 目安額（3,000万円の物件の場合） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約105万円（物件価格の3%+6万円+消費税） |
| 登記費用（登録免許税・司法書士報酬） | 約30〜50万円 |
| 火災保険 | 約15〜30万円（10年一括払いの場合） |
| 固定資産税・都市計画税の精算 | 数万円〜十数万円 |
| 修繕積立金・管理費の精算 | 数万円 |
| 合計 | 約150〜240万円（5〜8%） |
これらの諸費用は、基本的に住宅ローンに含められないため、現金で用意する必要があります。
(3) 住宅ローン控除の適用要件
中古マンションでも住宅ローン控除を利用できます。ただし、以下の要件を満たす必要があります。
- 新耐震基準: 1981年6月1日以降の建築確認を受けた物件
- 床面積: 50㎡以上（登記簿面積）
- 住宅ローン: 10年以上の借入期間
- 所得制限: 年間所得3,000万円以下（2025年時点）
旧耐震基準の物件は、耐震基準適合証明書を取得すれば控除対象になる場合があります。詳細は税理士にご確認ください。
(4) リノベーション費用の目安
中古マンションをリノベーションする場合、内容により大きく異なりますが、70㎡の物件で500〜1,000万円が目安です。
購入前にリノベーション会社に見積もりを依頼し、物件価格+リノベーション費用の総額で予算を考えることをおすすめします。
まとめ：中古分譲マンション購入を成功させるために
中古分譲マンションは、新築の約半額程度で購入でき、立地の選択肢が多く、実物を確認できるメリットがあります。築20年を過ぎると価格が横ばいになり、資産価値が安定しやすい傾向があります。
一方で、1981年6月以前の旧耐震基準の物件は住宅ローン控除の対象外になる可能性があること、築年数が経つほど修繕積立金が高くなる傾向があることを覚えておきましょう。
購入時には、管理組合の財務状況、修繕積立金の残高、大規模修繕の予定を確認し、内覧で日当たり・騒音・周辺環境を実際にチェックすることが重要です。信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、無理のない資金計画を立てて物件探しを進めてください。