中古戸建ての固定資産税は新築より安い？基本を理解する
(1) 固定資産税とは（1月1日時点の所有者が納税義務者）
固定資産税は、土地・建物等の不動産を所有している人に毎年課税される地方税です。毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人が納税義務者となります。
(2) 中古戸建ての固定資産税の特徴（築年数で安くなる）
中古戸建ての固定資産税は、築年数に応じて建物の評価額が下がるため、一般的に新築より安くなります。経年減点補正率により、築年数が古いほど建物分の固定資産税は低くなる仕組みです。
(3) 新築住宅の軽減措置は中古には適用されない
新築住宅には3年間（マンション等の中高層耐火住宅は5年間）、固定資産税が1/2に減額される軽減措置があります。しかし、この措置は中古住宅には適用されません。ただし、省エネ・バリアフリー・耐震のリフォームを行えば減税措置を受けられる場合があります。
固定資産税の計算方法：評価額の決まり方
この記事のポイント
- 固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%（標準税率）」で計算される
- 中古戸建ては築年数に応じて建物の評価額が下がるため、新築より安くなる傾向がある
- 住宅用地の特例により、土地200㎡までは固定資産税評価額が1/6に軽減される
- リフォーム（省エネ・バリアフリー・耐震）により固定資産税の軽減措置を受けられる
- 固定資産税は年4回（6月・9月・12月・翌年2月）の分割払いが可能
(1) 固定資産税の計算式（評価額×1.4%）
固定資産税の計算式は以下の通りです。
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
総務省「固定資産税制度について」によると、標準税率は1.4%ですが、自治体により異なる場合があります。
(2) 固定資産税評価額とは（公示価格の約70%）
固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する基準となる評価額です。市区町村が3年ごとに評価替えを行い、公示価格の約70%が目安とされています。
(3) 3年ごとの評価替え制度
固定資産税評価額は、3年ごとに見直されます（評価替え）。地価変動や経年劣化を反映するため、税額が変動する可能性があります。
(4) 土地と建物の評価方法の違い
土地と建物の固定資産税評価額は、それぞれ異なる方法で算定されます。
| 項目 | 土地 | 建物 |
|---|---|---|
| 評価基準 | 公示価格の約70% | 再建築価格から経年減点補正率を適用 |
| 変動要因 | 地価変動 | 築年数による減価 |
中古戸建て特有の経年減点補正率とは
(1) 経年減点補正率の仕組み（築年数が古いほど評価額が下がる）
経年減点補正率とは、建物の築年数に応じて固定資産税評価額を減額する補正率です。築年数が古いほど評価額が下がり、固定資産税も安くなります。
(2) 木造と非木造の違い（減価のスピードが異なる）
経年減点補正率は、建物の構造（木造、鉄骨造、RC造等）により異なります。木造の場合、減価のスピードが早く、築年数が経過すると評価額が大幅に下がります。
(3) 建物の評価下限（評価額の20%が下限）
築年数が経過しても、固定資産税評価額がゼロになることはありません。一般的に新築時の評価額の20%程度が下限とされており、それ以上は下がらない仕組みです。
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具体的な計算例：築年数別の固定資産税シミュレーション
以下は、木造戸建て（土地100㎡、建物100㎡）の築年数別固定資産税の目安です。（自治体により異なるため、あくまで参考値）
(1) 新築時の固定資産税（土地+建物）
- 土地評価額: 1,500万円
- 建物評価額: 1,000万円
- 住宅用地の特例適用: 土地評価額1,500万円 × 1/6 = 250万円
- 新築住宅軽減措置: 建物分が3年間1/2
- 固定資産税（初年度）: (250万円 + 1,000万円 × 1/2) × 1.4% = 約10.5万円
(2) 築10年の固定資産税
- 建物評価額: 約500万円（経年減点補正率により約1/2）
- 固定資産税: (250万円 + 500万円) × 1.4% = 約10.5万円
(3) 築20年の固定資産税
- 建物評価額: 約300万円
- 固定資産税: (250万円 + 300万円) × 1.4% = 約7.7万円
(4) 築30年の固定資産税
- 建物評価額: 約200万円（下限に近づく）
- 固定資産税: (250万円 + 200万円) × 1.4% = 約6.3万円
注意: 上記は目安であり、実際の税額は物件の所在地、建物の構造、評価替えの時期等により異なります。詳細は購入予定地の自治体に確認してください。
中古戸建てで適用できる軽減措置とリフォーム減税
(1) 住宅用地の特例（土地200㎡までは評価額の1/6）
住宅が建つ土地には、固定資産税の軽減措置があります。
| 土地面積 | 軽減率 |
|---|---|
| 200㎡以下の部分 | 固定資産税評価額を1/6に軽減 |
| 200㎡超の部分 | 固定資産税評価額を1/3に軽減 |
この特例は、中古住宅でも適用されます。
(2) 省エネリフォーム減税（申請期限3か月以内）
ペイッター「固定資産税の軽減措置とは？」によると、省エネリフォームを行った場合、工事翌年度の固定資産税が減額されます。
要件:
- 窓の断熱改修、床・天井・壁の断熱改修等
- 工事費用が50万円超（補助金を除く）
- 工事完了から3か月以内に自治体に申請が必要
(3) バリアフリーリフォーム減税
バリアフリーリフォームを行った場合、工事翌年度の固定資産税が減額されます。
要件:
- 廊下の拡幅、階段の勾配緩和、手すりの設置等
- 工事費用が50万円超（補助金を除く）
- 工事完了から3か月以内に自治体に申請が必要
(4) 耐震改修減税
耐震改修を行った場合、工事翌年度の固定資産税が減額されます。
要件:
- 昭和57年1月1日以前に建築された住宅
- 現行の耐震基準に適合する改修工事
- 工事完了から3か月以内に自治体に申請が必要
重要: リフォーム減税は申請期限があり、工事完了から3か月以内に申請が必要です。期限を過ぎると適用されないため、注意が必要です。
まとめ：購入前に確認すべきポイントと資金計画
中古戸建ての固定資産税は、築年数に応じて建物の評価額が下がるため、一般的に新築より安くなります。固定資産税の計算式は「固定資産税評価額×1.4%（標準税率）」で、固定資産税評価額は3年ごとに評価替えされます。
中古戸建て特有の経年減点補正率により、築年数が古いほど建物分の固定資産税は低くなりますが、評価額の20%程度が下限とされており、それ以上は下がりません。
住宅用地の特例により、土地200㎡までは固定資産税評価額が1/6に軽減されます。また、省エネ・バリアフリー・耐震のリフォームを行えば減税措置を受けられる場合があります（工事完了から3か月以内に申請が必要）。
固定資産税は年4回（6月・9月・12月・翌年2月）の分割払いが可能です。購入時期により売主・買主で日割り精算するのが一般的ですが、契約書で精算方法を確認してください。
固定資産税は自治体により税率や減額措置の詳細が異なる場合があるため、必ず購入予定地の自治体に確認することを推奨します。固定資産税評価額は納税通知書で確認できますが、購入前に不動産会社や宅地建物取引士に相談し、正確な資金計画を立てましょう。