中古住宅のローン審査を検討する前に知っておくべきこと
中古住宅の購入を検討する際、「住宅ローン審査は新築より厳しい」と聞いて不安を感じる方は少なくありません。
この記事では、中古住宅のローン審査が厳しいとされる理由、金融機関が重視する審査基準、審査を通すための実践的対策を、金融機関や不動産専門メディアのデータを元に解説します。
初めて中古住宅を購入する方でも、審査のポイントを理解し、必要な準備を整えられるようになります。
この記事のポイント
- 中古住宅でも住宅ローンは利用できるが、担保価値の低下により希望額を借りられないケースがある
- 木造住宅の法定耐用年数は22年で、それ以上の築年数の建物は担保価値がほとんど評価されない
- 旧耐震基準（1981年5月31日以前）の物件は審査に通りにくく、フラット35は原則対象外
- 頭金を多く入れる、複数の金融機関で事前審査を受ける等の対策が有効
中古住宅でも住宅ローンは組めるのか
結論から言うと、中古住宅でも住宅ローンは利用可能です。ただし、築年数や物件の状態により、新築と比較して以下のような違いがあります。
- 借入期間が短くなる（法定耐用年数-築年数が目安）
- 担保価値が低く評価され、希望額を借りられない場合がある
- 旧耐震基準の物件は審査が厳しい
これらの違いを理解した上で、適切な対策を取ることが重要です。
新築と中古の審査基準の違い
新築と中古の住宅ローン審査基準は、基本的には同じです。金融機関は以下の項目をチェックします。
- 年収・勤続年数・信用情報
- 返済負担率（年収に対するローン返済額の割合）
- 物件の担保価値
ただし、中古住宅の場合は担保価値の評価が低くなるため、希望額を借りられない、または借入期間が短くなるケースが多くなります。
この記事のポイント
中古住宅のローン審査が厳しいとされる理由を理解し、審査を通すための実践的対策を知ることで、購入計画をスムーズに進められます。
中古住宅のローン審査が厳しいとされる5つの理由
担保価値の低下（築年数による評価減）
中古住宅は築年数の経過により、建物の価値が落ちているため、担保価値が低くなります。金融機関の98.2%が担保評価を審査項目としてチェックしており、評価額が低いと借入可能額が減る可能性があります。
新築は物件価格がそのまま担保価値として評価されやすいのに対し、中古住宅は築年数や劣化状態により評価が大きく変動します。
法定耐用年数と借入期間の制約
木造住宅の法定耐用年数は22年で、それ以上の築年数の建物は担保価値がほとんど評価されません。借入期間は「法定耐用年数-築年数」が目安となり、築年数が古い物件ほど借入期間が短くなります。
例えば、築20年の木造住宅の場合、借入期間は最長でも約2年となる計算になりますが、実際には金融機関の判断により異なります。
旧耐震基準物件のリスク（1981年5月31日以前）
1981年5月31日以前の旧耐震基準の物件は、現行基準（新耐震基準）より倒壊リスクが高いため、審査に通りにくくなります。フラット35は1981年6月1日以降の建築確認が必要で、旧耐震基準の物件は原則対象外です。
耐震改修工事を実施している場合や、民間金融機関で審査が通るケースもありますが、一般的には融資が難しい傾向にあります。
再建築不可・違反建築物の問題
再建築不可物件（接道義務を満たさない等）、違反建築物（建築基準法に違反）、既存不適格（法改正により現行基準に適合しなくなった建物）は、住宅ローンが組めない、または大幅に減額される可能性があります。
これらの物件は担保として扱えないため、金融機関は融資を避ける傾向にあります。購入前に物件の状態を確認することが必須です。
住宅ローン控除額の違い
2024-2025年入居の場合、新築長期優良住宅はローン控除上限4,500万円、中古長期優良住宅は3,000万円と差があります。控除額が少ない分、中古住宅の方が税制面でのメリットが小さくなります。
ただし、これは審査基準そのものではなく、購入後の税負担に影響する点です。
金融機関が重視する審査基準と評価項目
担保評価のチェック項目（98.2%の金融機関が確認）
国土交通省の調査によると、98.2%の金融機関が担保評価を審査項目としてチェックしています。中古住宅の場合、以下の項目が評価に影響します。
- 築年数（法定耐用年数との関係）
- 建物の劣化状態（外壁・屋根・設備等）
- 立地条件（駅距離、周辺環境）
- 耐震基準（旧耐震・新耐震）
担保評価が低いと、希望額を借りられない、または借入期間が短くなる可能性があります。
返済負担率の目安（年収の30%以下）
返済負担率は年収に対する年間ローン返済額の割合で、一般的に30%以下が目安です。30%を超えると審査が厳しくなり、融資を受けられない可能性が高まります。
例えば、年収500万円の場合、年間返済額は150万円以下（月々12.5万円以下）が目安となります。
勤続年数・信用情報の影響
勤続年数が短い（1〜3年未満）、信用情報に問題がある（クレジットカードの延滞履歴等）場合は、審査に影響します。特に信用情報に問題がある場合は、審査に通らない可能性が高くなります。
勤続年数が短い場合は、頭金を多く入れる、収入を証明する書類を充実させる等の対策が有効です。
物件の築年数と借入可能期間の計算
借入可能期間は「法定耐用年数-築年数」が目安となります。以下は木造住宅（法定耐用年数22年）の例です。
| 築年数 | 借入可能期間（目安） |
|---|---|
| 5年 | 17年 |
| 10年 | 12年 |
| 15年 | 7年 |
| 20年 | 2年 |
| 22年以上 | 融資困難 |
ただし、金融機関により判断が異なるため、複数の金融機関に相談することを推奨します。
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中古住宅のローン審査を通すための実践的対策
頭金を多く入れて借入額を減らす
頭金を物件価格の20%以上入れることで、担保評価が低い中古物件でも希望額を借りやすくなります。借入額を減らすことで返済負担率も下がり、審査が通りやすくなります。
例えば、3,000万円の物件の場合、頭金600万円（20%）を用意すると、借入額は2,400万円となり、審査のハードルが下がります。
物件保証人を立てる（親の不動産を追加担保）
親の不動産を追加担保にする等、物件保証人を立てることで審査に通りやすくなります。借主の返済能力に不安がある場合でも、追加担保により金融機関のリスクが軽減されるためです。
ただし、親の不動産に抵当権が設定されるため、家族間でよく話し合う必要があります。
金利がやや高い金融機関を検討する
低金利の金融機関で審査が厳しい場合、金利がやや高い金融機関を検討すると通りやすくなります。金利が高い分、金融機関のリスクが軽減されるためです。
ただし、総返済額が増えるため、返済計画をしっかり立てる必要があります。
フラット35の利用条件を確認する
フラット35は1981年6月1日以降の建築確認が必要ですが、民間金融機関より審査基準が緩い場合があります。旧耐震基準の物件は原則対象外ですが、耐震改修工事を実施している場合は利用できる可能性があります。
住宅金融支援機構の公式サイトで詳細な利用条件を確認してください。
住宅ローン事前審査を複数の金融機関で実施
複数の金融機関で事前審査を受けることで、審査が通りやすい金融機関を見つけられます。金融機関により審査基準が異なるため、1つの金融機関で審査に落ちても、他の金融機関で通る可能性があります。
3〜5社の金融機関に相談し、条件を比較することを推奨します。
審査に落ちる主な原因と改善方法
返済負担率が高い場合の対処法
返済負担率が30%を超える場合は、以下の対策を検討してください。
- 頭金を増やして借入額を減らす
- 借入期間を延ばして月々の返済額を減らす（ただし総返済額は増える）
- 収入合算（配偶者の収入を合算）を検討する
返済負担率を下げることで、審査が通りやすくなります。
勤続年数が短い場合の対策
勤続年数が短い場合は、以下の対策が有効です。
- 頭金を多く入れる（物件価格の30%以上）
- 収入証明書類を充実させる（源泉徴収票、確定申告書等）
- 勤続年数が長くなるまで待つ（3年以上が目安）
金融機関により基準が異なるため、複数の金融機関に相談することを推奨します。
信用情報に問題がある場合の改善策
信用情報に問題がある場合は、以下の対策を検討してください。
- 延滞履歴を解消し、一定期間（5年程度）待つ
- 信用情報機関（CIC、JICC等）で自分の信用情報を確認する
- 専門家（ファイナンシャルプランナー等）に相談する
信用情報の問題は時間が解決する場合が多いため、焦らず対応することが重要です。
物件の問題（旧耐震・再建築不可等）の見極め方
物件の問題がある場合は、購入前に以下を確認してください。
- 建築確認済証で建築年月日を確認（1981年6月1日以降か）
- 接道義務を満たしているか（幅員4m以上の道路に2m以上接道）
- 違反建築物・既存不適格でないか（宅建士に確認）
物件の問題がある場合は、住宅ローンが組めない可能性が高いため、専門家（宅建士、建築士）に相談することを推奨します。
まとめ：中古住宅のローン審査通過のための次のアクション
中古住宅のローン審査は、担保価値の低下により希望額を借りられないケースがありますが、審査基準自体は新築と大きく変わりません。
頭金を多く入れる、複数の金融機関で事前審査を受ける、フラット35を検討する等の対策を取ることで、審査を通す可能性を高められます。
築年数が古い物件や旧耐震基準の物件は審査が厳しくなるため、物件選びの段階で専門家（宅建士、ファイナンシャルプランナー）に相談し、自分に合った物件を見つけましょう。
信頼できる金融機関や専門家に相談しながら、無理のない返済計画を立て、中古住宅の購入を成功させてください。