つくば市の不動産市場を徹底解説
「つくば市で不動産を購入・売却したいけど、どのエリアが人気なのか、相場はどのくらいなのか分からない」と感じる方は少なくありません。つくば市は研究学園都市として独自の特性があり、TX（つくばエクスプレス）沿線とそれ以外で大きく異なります。
この記事では、つくば市の不動産市場の特徴、エリア別の価格相場、物件選びのポイント、不動産会社の選び方を、国土交通省の公式情報や市場データを元に解説します。
初めてつくば市で不動産取引を行う方でも、市場の特性を理解し、自分に合った物件や不動産会社を選べるようになります。
この記事のポイント
- つくば市は研究学園都市として筑波大学や国の研究機関が集積し、研究者・学生の居住需要が高い
- 2025年公示地価は平均8万1543円/㎡（前年比+4.47%上昇）と堅調な価格推移
- 人気エリアはTX沿線のつくば駅周辺、研究学園駅周辺、みどりの駅周辺で、物件数が多く利便性が高い
- 一戸建て売却価格中央値2,980万円、中古マンション平均3,940万円が目安
- 不動産会社選びは地域密着型と大手のメリット・デメリットを比較し、複数社で査定を取ることが重要
1. つくば市の不動産市場の特徴と本記事の目的
(1) 研究学園都市としてのつくば市の特性
つくば市は、筑波大学や国の研究機関（筑波研究学園都市）が集積する研究学園都市です。研究者・学生の居住需要が高く、大学の動向や研究機関の異動に伴う不動産需要の変動があります。教育環境が充実しており、ファミリー層にも人気があります。
(2) TX（つくばエクスプレス）開業による市場変化
2005年に開業したつくばエクスプレス（TX）は、秋葉原とつくば市を約45分で結び、つくば市の不動産需要を大きく牽引しました。TX沿線のつくば駅周辺、研究学園駅周辺、みどりの駅周辺は開発が進み、利便性と資産価値が向上しています。
(3) 本記事で解説する内容
この記事では、つくば市の不動産市場概況（2025年の公示地価、価格推移）、エリア別の特徴と価格動向、物件種別ごとの相場と選び方のポイント、不動産会社の選び方を解説します。
2. つくば市の不動産市場概況と価格相場
(1) 2025年の公示地価と価格推移
つくば市の2025年公示地価は平均8万1543円/㎡（坪単価26万9566円）で、前年比+4.47%上昇しています。住宅地平均7万0177円/㎡（前年比+4.46%）、商業地平均14万2166円/㎡（前年比+4.55%）と、住宅地・商業地ともに堅調な価格上昇が続いています。
国土交通省の不動産価格指数によると、茨城県を含む首都圏の不動産価格は長期的に上昇傾向にあります。
(2) 一戸建て・マンション・土地の相場感
つくば市の不動産相場は以下の通りです。
| 物件種別 | 相場 | 備考 |
|---|---|---|
| 一戸建て売却価格中央値 | 2,980万円 | 築16年、112.97㎡（2024年） |
| 一戸建て平均売買価格 | 4,369万円 | 前年比+2.7%上昇（2024年） |
| 中古マンション平均 | 3,940万円 | 築19年（2024年） |
| 中古マンション2LDK | 1,500〜3,000万円 | 築年数・駅距離により変動 |
| 中古マンション3LDK・4LDK | 2,000〜4,500万円 | 築年数・駅距離により変動 |
| 土地公示地価平均 | 8万1543円/㎡ | 坪単価26万9566円（2025年） |
(3) 近年の価格上昇トレンドと要因
つくば市の不動産価格は、TX沿線の開発、筑波研究学園都市の発展、首都圏への良好なアクセスなどが要因で、近年上昇傾向にあります。2024年の一戸建て平均売買価格は前年比+2.7%上昇、2025年公示地価は前年比+4.47%上昇と堅調です。
ただし、今後の価格は金利動向や研究機関・大学の動向に影響される可能性があるため、最新の市場動向は不動産会社や公的統計で確認することを推奨します。
3. エリア別の特徴と価格動向
(1) つくば駅周辺エリア
つくば駅は TX の終点駅で、つくば市の中心エリアです。駅周辺には商業施設や公共施設が集積し、物件数も約10,159件（2024年時点）と豊富です。60-80㎡物件で3,757.5〜4,980万円が相場で、つくば市内でも価格帯は高めです。
利便性が高く、資産価値が維持されやすいエリアですが、予算に余裕がある方向けです。
(2) 研究学園駅・みどりの駅周辺エリア
研究学園駅周辺は約4,825件、みどりの駅周辺は約4,368件の物件があり、TX沿線の中でも開発が進んでいます。つくば駅周辺よりも価格帯はやや抑えめで、ファミリー層に人気があります。
新興住宅地としての落ち着きと、TX による都心へのアクセスの良さを両立しており、コストパフォーマンスが高いエリアです。
(3) TX沿線以外のエリア
TX沿線以外のエリアは、都心へのアクセスがやや劣る一方、価格帯は抑えめです。車での移動が中心となるため、駐車場の確保や生活の利便性を事前に確認することが重要です。
研究機関・大学へのアクセスが良好なエリアであれば、研究者・学生向けの賃貸需要も見込めます。
4. 物件種別ごとの相場と選び方のポイント
(1) 一戸建ての相場と選び方
つくば市の一戸建て売却価格中央値は2,980万円（築16年、112.97㎡）で、平均売買価格は4,369万円（2024年）です。TX沿線駅周辺は価格が高めですが、利便性と資産価値が保ちやすいです。
選び方のポイント：
- 駅からの距離: TX沿線駅徒歩圏内は資産価値が高い
- 築年数: 新築・築浅は価格が高いが、築15年前後なら価格と品質のバランスが良い
- 周辺環境: 学校、スーパー、病院などの利便性を確認
(2) 中古マンションの相場と選び方
つくば市の中古マンションは2LDKで約1,500〜3,000万円、3LDK・4LDKで約2,000〜4,500万円が相場です。2024年平均取引価格は3,347万円（前年比+2.7%上昇）と堅調です。
選び方のポイント：
- 管理状況: 長期修繕計画、修繕積立金の残高を確認
- 立地: TX沿線駅徒歩10分以内が人気
- 築年数: 新耐震基準（1981年6月以降）を満たしているか確認
(3) 土地購入の相場と注意点
つくば市の土地公示地価平均は8万1543円/㎡（坪単価26万9566円、2025年）です。住宅地平均7万0177円/㎡、商業地平均14万2166円/㎡と、用途により価格差があります。
注意点：
- 接道状況: 建築基準法上、道路に2m以上接していることが必要
- 地盤: つくば市は比較的地盤が安定していますが、低地は確認が必要
- 用途地域: 住宅地・商業地・工業地により建築可能な建物が異なる
5. つくば市での不動産会社の選び方
(1) 地域密着型不動産会社の特徴
地域密着型不動産会社は、つくば市の地元情報に詳しく、エリア特性や物件の背景を深く理解しています。地域のネットワークを活かした物件紹介や、細やかな対応が期待できます。
メリット:
- 地元情報に強い（学区、治安、生活利便性など）
- 地域のネットワークを活かした物件紹介
- 長期的なアフターフォロー
デメリット:
- 取扱物件数が大手より少ない場合がある
- 全国的な比較情報は大手に劣る
(2) 大手不動産会社の特徴
大手不動産会社は、全国ネットワークと豊富な物件情報が強みです。つくば市以外の物件との比較や、転勤・転居に伴う全国規模の対応が可能です。
メリット:
- 豊富な物件情報（全国ネットワーク）
- 充実した保証・アフターサービス
- 転勤・転居時の全国対応
デメリット:
- 地元の細かい情報は地域密着型に劣る場合がある
- 担当者の異動が多い
(3) 複数社比較のポイントと注意点
不動産会社選びでは、複数社で査定・相談を行い、対応品質やサービス内容を比較することが重要です。以下のポイントを確認しましょう。
比較ポイント:
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 査定価格 | 複数社の査定価格を比較（高すぎる・安すぎるは要注意） |
| 対応品質 | 担当者の知識、レスポンスの速さ、丁寧さ |
| サービス内容 | オンライン内見、IT重説、多言語対応など |
| 手数料 | 仲介手数料の明確な提示 |
| 実績 | つくば市での取引実績、口コミ・評判 |
注意点:
- 特定の会社のみを推奨する情報は鵜呑みにしない
- 査定価格が極端に高い・安い場合は理由を確認
- 契約前に重要事項説明を十分に受ける
6. まとめ：つくば市で不動産取引を成功させるポイント
つくば市の不動産市場は、TX沿線の開発と研究学園都市の発展により、近年堅調な価格上昇が続いています。2025年公示地価は前年比+4.47%上昇と好調ですが、今後は金利動向や研究機関・大学の動向に影響される可能性があります。
エリア別では、TX沿線のつくば駅周辺、研究学園駅周辺、みどりの駅周辺が人気で、利便性と資産価値が高いです。TX沿線以外は価格が抑えめですが、車での移動が中心となります。
不動産会社選びでは、地域密着型と大手のメリット・デメリットを理解し、複数社で査定を取って比較することが重要です。対応品質、サービス内容、手数料、実績を総合的に判断しましょう。
つくば市での不動産取引を成功させるために、宅地建物取引士や不動産鑑定士など専門家への相談も検討してください。正確な情報を元に、無理のない資金計画を立てましょう。