住友不動産虎ノ門タワーとは｜虎ノ門エリアのランドマーク
虎ノ門エリアでオフィス移転を検討する際、「再開発の進展状況はどうか」「賃料相場はどれくらいか」と悩む企業経営者・オフィス移転担当者は少なくありません。
この記事では、虎ノ門エリアを代表する超高層オフィスビル「住友不動産虎ノ門タワー」を中心に、虎ノ門エリアの再開発動向、立地特性、賃料相場、オフィス選びのポイントを、住友不動産公式サイト、ケン・コーポレーション等の情報を元に解説します。
オフィス移転を検討する方でも、虎ノ門エリアの特性を理解し、自社に合ったオフィスを選べるようになります。
この記事のポイント
- 住友不動産虎ノ門タワーは1995年竣工、高さ約169.7m・35階建ての超高層オフィスビル
- 虎ノ門ヒルズ駅から徒歩3分、5駅6路線利用可能でアクセス抜群
- 基準階面積331坪の正方形フロアで無駄のないレイアウトが可能
- 2024年10月現在リニューアル工事実施中で、LED照明・グリッドシステム天井等の最新設備に更新
- 虎ノ門エリアは大規模再開発により国際ビジネス拠点として発展中、坪単価2万5千円〜3万5千円が目安（2024年時点）
基礎知識｜虎ノ門エリアの再開発動向と立地特性
住友不動産虎ノ門タワーが位置する虎ノ門エリアは、大規模再開発により国際ビジネス拠点として発展しています。
(1) アクセス｜5駅6路線利用可能・虎ノ門ヒルズ駅徒歩3分
ケン・コーポレーションによると、住友不動産虎ノ門タワーは以下のアクセスで到達できます。
| 路線 | 最寄り駅 | 徒歩時間 |
|---|---|---|
| 東京メトロ日比谷線 | 虎ノ門ヒルズ駅（A2出口） | 徒歩3分 |
| 東京メトロ銀座線 | 虎ノ門駅（3出口） | 徒歩4分 |
| 東京メトロ銀座線・南北線 | 溜池山王駅（9出口） | 徒歩5分 |
| 都営三田線 | 内幸町駅 | 徒歩6分 |
| JR各線 | 新橋駅 | 徒歩8分 |
5駅6路線が利用可能で、従業員の通勤利便性が非常に高いエリアです。
(2) 建物概要｜35階建て・高さ169.7mの超高層タワー
住友不動産虎ノ門タワーは、1995年3月に竣工した超高層オフィスビルです。
建物概要:
- 所在地: 東京都港区虎ノ門4丁目
- 竣工: 1995年3月
- 規模: 地上35階・地下3階
- 高さ: 約169.7m
- 構造: 鉄骨造・制震構造
- デベロッパー: 住友不動産
- 旧名称: JTビル（日本たばこ産業本社跡地）
虎ノ門エリアを代表するランドマークビルの一つです。
(3) 虎ノ門エリアの再開発｜虎ノ門ヒルズ等の大型プロジェクト
虎ノ門エリアは、東京都都市整備局による大規模再開発が進行中です。
主要な再開発プロジェクト:
- 虎ノ門ヒルズ（2014年竣工）: 高さ247m・52階建ての超高層複合ビル
- 虎ノ門ヒルズ森タワー（2019年竣工）: 高さ330m・66階建て（東京で2番目の高さ）
- 虎ノ門・麻布台プロジェクト（2023年竣工）: 高さ330m・64階建て
- 虎ノ門ヒルズ駅（2020年開業）: 日比谷線新駅、交通利便性が向上
再開発により、オフィス供給が増加し、商業・住宅機能も集積しています。国際ビジネス拠点として注目されており、今後も発展が期待されます。
(4) 立地特性｜官公庁・大使館に近い国際ビジネス拠点
虎ノ門エリアの立地特性は、官公庁・大使館が近く、国際的なビジネス拠点として発展している点です。
虎ノ門エリアの特徴:
- 官公庁: 霞が関（中央省庁）まで徒歩10分圏内
- 大使館: アメリカ大使館、ロシア大使館等が近接
- 国際ビジネス: 外資系企業、法律事務所、コンサルティング会社が集積
- 交通利便性: 羽田空港・成田空港へのアクセスが良好
政府関連ビジネス、法律・コンサルティング、国際取引を行う企業に適しています。
賃貸オフィスとしての特徴｜フロア面積・設備・2024年リニューアル
住友不動産虎ノ門タワーを賃貸オフィスとして検討する際、フロア面積、設備、リニューアル状況を確認しましょう。
(1) フロア面積と正方形レイアウト｜基準階331坪
住友不動産公式サイトによると、基準階面積は約331坪です。
オフィスフロアの仕様:
- 基準階面積: 約331坪
- フロア形状: 正方形（無駄のないレイアウトが可能）
- エレベーター: 20基
基準階面積とは、オフィスビルの標準的なフロア面積です。各階ほぼ同じ面積のフロアを指します。
正方形フロアは、長方形フロアと比較して、デスク配置や会議室レイアウトの自由度が高く、無駄なスペースが少ないメリットがあります。
(2) 2024年リニューアル｜LED照明・グリッドシステム天井
住友不動産公式サイトによると、2024年10月現在、館内全体のリニューアル工事が実施されています。
リニューアル内容:
- LED照明: 省エネ性能向上、電気代削減
- グリッドシステム天井: 天井を格子状のフレームで構成し、照明・空調等の設備を自由に配置できる天井システム
- 共用施設の更新: エントランス、トイレ、廊下等
グリッドシステム天井とは、天井を格子状のフレームで構成し、照明・空調等の設備を自由に配置できる天井システムです。オフィスレイアウト変更時に、照明・空調の位置を柔軟に調整できるメリットがあります。
注意点: リニューアル工事期間中（2024年10月時点）は、一部フロアや共用施設の利用に制限がある可能性があります。詳細は住友不動産または不動産仲介業者へお問い合わせください。
(3) 制震構造とBCP対策｜緊急用ヘリポート完備
ビジネス継続性（BCP）を重視する企業にとって、災害時のインフラは重要な選定基準です。
BCP対策:
- 制震構造: 地震の揺れを吸収・軽減する構造技術（建物内部に制震装置を設置）
- 緊急用ヘリポート: ビル頂部に設置（災害時の救助・避難に活用）
- エレベーター20基: 高速移動が可能、混雑緩和
制震構造とは、地震の揺れを吸収・軽減する構造技術です。建物内部に制震装置を設置することで、地震の揺れを軽減します。
(4) GROWTH虎ノ門｜スタートアップ向けインキュベーションオフィス
Wikipediaによると、2023年5月にGROWTH虎ノ門が開設されました。
GROWTH虎ノ門とは、スタートアップ企業の成長を支援するインキュベーションオフィスです。低廉な賃料、経営支援サービス等を提供します。
特徴:
- 複数フロアを活用したスタートアップ向けオフィス空間
- 住友不動産による経営支援サービス
- ネットワーキングイベント開催
利用条件等の詳細は、住友不動産公式サイトへお問い合わせください。
虎ノ門エリアのオフィス市場｜賃料相場と霞が関・新橋との比較
住友不動産虎ノ門タワーが位置する虎ノ門エリアのオフィス市場全体を見ていきましょう。
(1) 虎ノ門エリアの賃料水準｜坪単価と共益費
虎ノ門エリアは、東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の中でも、官公庁・大使館に近い国際ビジネス拠点です。
虎ノ門エリアの特徴:
- 官公庁・大使館に近い（霞が関まで徒歩10分圏内）
- 交通利便性が高い（5駅6路線利用可能）
- 賃料は都心5区の中では中〜高程度（丸の内・大手町とほぼ同水準）
賃料の構成:
- 坪単価: 2万5千円〜3万5千円/坪
- 共益費: 3,000円〜5,000円/坪（ビルにより異なる）
- 敷金・保証金: 賃料の6-12ヶ月分（契約条件により異なる）
共益費には、共用部の電気代、清掃費、設備管理費等が含まれます。
(2) サブエリア比較｜虎ノ門・霞が関・新橋
虎ノ門エリア周辺のサブエリアと比較しましょう。
| サブエリア | 特徴 | 賃料水準 | 代表的なビル |
|---|---|---|---|
| 虎ノ門 | 再開発により国際ビジネス拠点化 | 2万5千円〜3万5千円/坪 | 虎ノ門タワー、虎ノ門ヒルズ |
| 霞が関 | 中央省庁が集中、官公庁ビジネス | 2万5千円〜3万5千円/坪 | 霞が関ビル、中央合同庁舎 |
| 新橋 | オフィス街、飲食店が充実 | 2万円〜3万円/坪 | 汐留シティセンター、電通本社ビル |
業種や企業規模によって、最適なサブエリアは異なります。例えば、政府関連ビジネスは虎ノ門・霞が関、営業拠点は新橋を選ぶ傾向があります。
(3) 再開発による市場動向｜オフィス供給増と賃料変化
虎ノ門エリアのオフィス市場動向を確認しましょう。
2024年の市場動向:
- 空室率: 5-7%前後（都心5区平均とほぼ同水準）
- 賃料: 横ばい〜微増（大型ビルの新規供給により一部下落も）
- テナント動向: 外資系企業、法律事務所、コンサルティング会社の需要が堅調
虎ノ門ヒルズ等の大型再開発により、オフィス供給が増加しています。一方で、国際ビジネス拠点としての注目度が高まり、需要も増加しています。
重要: 賃料相場は市場状況により変動します。最新の動向は、三鬼商事のオフィスレポートや不動産仲介会社への確認を推奨します。
オフィス選びのポイント｜業種別の適性とエリア特性
オフィス移転を成功させるには、立地・設備・コストを総合的に比較検討することが重要です。
(1) 業種別の適性｜法律・コンサル・政府関連
業種によって、最適なエリアは異なります。
| 業種 | 推奨エリア | 理由 |
|---|---|---|
| 法律事務所 | 虎ノ門、霞が関 | 官公庁・裁判所に近い、クライアント訪問が便利 |
| コンサルティング | 虎ノ門、丸の内 | ブランドイメージ、クライアント企業が多い |
| 政府関連ビジネス | 虎ノ門、霞が関 | 中央省庁に近い、陳情・折衝が便利 |
| 外資系企業 | 虎ノ門、六本木 | 国際的なビジネス拠点、大使館・国際機関に近い |
住友不動産虎ノ門タワーは、官公庁・大使館に近く、法律事務所、コンサルティング会社、政府関連ビジネスに適しています。
(2) コスト比較｜賃料・共益費・ランニングコスト
オフィスの総コストは、賃料だけでなく、共益費、光熱費、通信費等を含めて計算する必要があります。
総コストの内訳:
- 賃料: 坪単価 × 専有面積
- 共益費: 3,000円〜5,000円/坪
- 光熱費: 使用量に応じて変動（1995年竣工のため、リニューアル後でも最新ビルより電気代が高い可能性）
- 敷金・保証金: 賃料の6-12ヶ月分
注意点: 1995年竣工のため、リニューアル工事を経ても最新の省エネ設備と比較すると省エネ性能が劣る可能性があります。環境配慮型の新築ビルと比較し、総コストで判断してください。
(3) 立地とアクセス｜従業員の通勤利便性
従業員の通勤利便性は、採用活動やモチベーションに影響します。
虎ノ門エリアのアクセス:
- 虎ノ門ヒルズ駅: 日比谷線
- 虎ノ門駅: 銀座線
- 溜池山王駅: 銀座線・南北線
- 内幸町駅: 都営三田線
- 新橋駅: JR各線
5駅6路線が利用可能で、従業員の通勤利便性が非常に高いです。
住友不動産虎ノ門タワーは、虎ノ門ヒルズ駅から徒歩3分と至近で、従業員の通勤利便性が非常に高いです。
まとめ｜虎ノ門タワーと虎ノ門エリアの選び方
住友不動産虎ノ門タワーは、1995年竣工の超高層オフィスビルで、虎ノ門ヒルズ駅から徒歩3分、5駅6路線利用可能でアクセス抜群です。基準階面積331坪の正方形フロアで無駄のないレイアウトが可能で、2024年10月現在リニューアル工事実施中で、LED照明・グリッドシステム天井等の最新設備に更新されています。
虎ノ門エリアは、虎ノ門ヒルズ等の大規模再開発により国際ビジネス拠点として発展中です。賃料相場は坪単価2万5千円〜3万5千円が目安ですが、フロア・空室状況により変動します。官公庁・大使館に近い立地特性から、法律事務所、コンサルティング会社、政府関連ビジネスに適しています。
オフィス選びでは、立地・設備・コストを総合的に比較検討し、業種や企業規模に合ったエリアを選ぶことが重要です。賃料や空室状況は市場状況により変動するため、最新の情報は不動産仲介会社へ確認することを推奨します。専門家に相談しながら、自社に最適なオフィスを選びましょう。