都心オフィスビル市場と赤坂エリアの位置づけ
オフィス移転や新規開設を検討する際、「赤坂エリアはどんな特徴があるのか」「賃料水準はどのくらいか」と疑問を持つ方は少なくありません。
この記事では、都心オフィスビル市場における赤坂エリアの位置づけ、市場動向、オフィスビル選びのポイントを解説します。森ビルの市場動向調査等の公式データを元に、実践的な情報を提供します。
法人経営者や不動産投資家が、赤坂エリアのオフィス市場を理解し、最適な物件選びができるようになります。
この記事のポイント
- 赤坂・六本木エリアは空室率1.4%と需要が旺盛で、希望する区画が空いていない可能性あり（2025年時点）
- 東京ワールドゲート赤坂（2024-2025年竣工）、赤坂2・6地区再開発（2028年竣工）など大規模開発が進行中
- オフィスビルのBCP対策（免震構造、非常用発電機）は災害時の事業継続に不可欠
- 賃料相場は市場動向により変動するため、不動産仲介業者や公式サイトで最新情報を確認することが重要
- オフィス賃貸契約は契約期間・賃料改定・原状回復等の専門知識が必要で、専門家への相談を推奨
1. 都心オフィスビル市場と赤坂エリアの位置づけ
(1) 東京都心Aクラスオフィス市場の特徴
東京都心のAクラスオフィス市場は、千代田区・中央区・港区・渋谷区を中心に展開されており、大手企業の本社や外資系企業のオフィスが集積しています。
Aクラスオフィスビルは、立地・設備・築年数の観点から高品質とされ、賃料水準も高い傾向があります。赤坂エリアは、港区の中でも特にビジネス立地として人気が高い地域です。
(2) 赤坂・六本木エリアがビジネス立地として選ばれる理由
赤坂エリアは、以下の理由でビジネス立地として選ばれています：
- 交通アクセスの良さ：赤坂見附駅、永田町駅、赤坂駅、溜池山王駅など複数駅が利用可能
- 官公庁・大使館の近接：政治・外交の中心地として信頼性が高い
- 赤坂御用地の緑豊かな環境：都心でありながら緑に囲まれたオフィス環境
- 飲食店・ホテルの充実：ビジネス接待や宿泊施設が豊富
森ビルの調査によると、赤坂・六本木エリアは空室率1.4%まで回復し、市場が活況を呈しています（2025年時点）。
2. オフィスビルの基礎知識（用語・設備・BCP対策）
(1) 基準階貸室面積・坪単価の見方
基準階貸室面積とは、オフィスビルの標準的なフロアの賃貸可能面積を指します。坪または㎡で表記され、レイアウトの自由度を判断する指標になります。
例えば、住友不動産元赤坂ビルの基準階貸室面積は157.44坪（520.45㎡）で、中規模オフィスに適しています。
坪単価は、賃料を面積（坪）で割った金額で、「月額賃料÷坪数」で計算されます。都心Aクラスオフィスの坪単価は、エリアや築年数により異なります。
(2) 免震構造・非常用発電機などのBCP対策設備
BCP対策（Business Continuity Plan：事業継続計画）とは、災害時に事業を継続するための対策です。オフィスビルでは、以下の設備が該当します：
| 設備 | 役割 |
|---|---|
| 免震構造 | 地震の揺れを建物に伝えにくくする構造 |
| 非常用発電機 | 停電時に電力を供給する設備 |
| 非常用エレベーター | 災害時の避難・救助に使用 |
| 防災備蓄倉庫 | 災害時の水・食料・毛布等を保管 |
住友不動産元赤坂ビルは、免震構造と非常用発電機を完備しており、BCP対策が充実しています。
(3) OAフロア・ガラスファサードなど現代オフィスの設備
OAフロア（Office Automation Floor）は、床下に配線スペースを設けた床構造で、電源・LANケーブルの配線が自由に行えます。レイアウト変更に柔軟に対応できます。
ガラスファサードは、建物の外壁を全面ガラスで覆ったデザインで、採光性・景観に優れます。住友不動産元赤坂ビルは全面ガラスファサードを採用し、赤坂御用地を望むロケーションを提供しています。
3. 赤坂エリアのオフィス市場動向と再開発プロジェクト
(1) 赤坂エリアの空室率と需給状況（2025年時点）
森ビルの調査によると、赤坂・六本木エリアの空室率は1.4%まで回復しており、市場は需要が旺盛です（2025年時点）。
空室率が低いということは、希望する区画が空いていない可能性があるため、早めの物件探しが推奨されます。
(2) 東京ワールドゲート赤坂など進行中の大規模開発
赤坂エリアでは、以下の大規模再開発プロジェクトが進行中です：
| プロジェクト名 | 竣工予定 | 規模 |
|---|---|---|
| 東京ワールドゲート赤坂（第1期） | 2024年8月 | 大規模複合開発 |
| 東京ワールドゲート赤坂（第2期） | 2025年10月 | 大規模複合開発 |
| 赤坂2・6地区再開発 | 2028年 | 大規模複合開発 |
これらの再開発により、赤坂エリアの周辺環境が今後変化する可能性があります。交通アクセスや周辺施設の状況を確認しておくことが重要です。
(3) 今後のオフィス供給見込みと市場展望
東京都心のオフィス市場は、大規模開発により供給が増加する一方で、企業のオフィス需要も堅調に推移しています。赤坂エリアは、国際的なビジネスエリアとして発展が継続すると見込まれています。
4. 住友不動産元赤坂ビルの特徴と設備
(1) アクセス・交通（赤坂見附駅・永田町駅から徒歩4分）
住友不動産元赤坂ビルは、以下の駅からアクセス可能です：
- 赤坂見附駅：徒歩4分（東京メトロ丸ノ内線・銀座線）
- 永田町駅：徒歩4分（東京メトロ有楽町線・半蔵門線・南北線）
- 赤坂駅：徒歩10分（東京メトロ千代田線）
3駅・複数路線が利用できるため、通勤の利便性が高いです。
(2) 建物仕様（基準階157.44坪、2014年竣工）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都港区元赤坂一丁目5番12号 |
| 竣工年 | 2014年2月 |
| 基準階貸室面積 | 157.44坪（520.45㎡） |
| 構造 | 免震構造 |
2014年竣工の比較的新しいオフィスビルで、最新設備が整っています。
(3) 免震構造・非常用発電機などのBCP対策
住友不動産元赤坂ビルは、免震構造と非常用発電機を完備しており、BCP対策が充実しています。災害時にも事業を継続できる環境が整っています。
(4) 全面ガラスファサードと赤坂御用地を望むロケーション
全面ガラスファサードを採用し、赤坂御用地を望む緑に囲まれたオフィス環境を提供しています。都心でありながら、開放感のあるワークスペースを実現しています。
5. オフィスビル選びのポイントと注意点
(1) 賃料相場と空室率の確認方法
オフィス賃料は市場動向により変動するため、最新の相場を不動産仲介業者や公式サイトで確認することが重要です。
空室率が低いエリアでは、希望する区画が空いていない可能性があるため、複数の物件を比較検討しましょう。
(2) オフィス賃貸契約の注意点（契約期間・原状回復等）
オフィス賃貸契約では、以下の点に注意が必要です：
- 契約期間：通常3〜5年の定期契約が多い
- 賃料改定条項：契約期間中の賃料改定の有無・条件
- 原状回復の範囲：退去時の原状回復費用の負担範囲
- 敷金・保証金：通常12〜24ヶ月分が目安
専門知識が必要なため、宅地建物取引士等の専門家への相談を推奨します。
(3) 周辺環境の変化（再開発による影響）
赤坂エリアは、大規模開発プロジェクトが進行中のため、周辺環境が今後変化する可能性があります。工事の騒音や交通規制等の影響を事前に確認しておくことが重要です。
(4) 不動産仲介業者への相談タイミング
オフィス移転は、計画から実行まで6ヶ月〜1年以上かかることが多いため、早めに不動産仲介業者へ相談することを推奨します。希望する条件を明確にし、複数の物件を比較検討しましょう。
6. まとめ：赤坂エリアでオフィスを探す際の次のアクション
赤坂エリアは、空室率1.4%と需要が旺盛で、東京ワールドゲート赤坂など大規模開発が進行中です。オフィスビルのBCP対策（免震構造、非常用発電機）は災害時の事業継続に不可欠で、住友不動産元赤坂ビルはこれらを完備しています。
オフィス賃貸契約は、契約期間・賃料改定・原状回復等の専門知識が必要なため、宅地建物取引士等の専門家への相談を推奨します。
信頼できる不動産仲介業者や専門家に相談しながら、あなたに最適なオフィスビルを見つけてください。